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??各區、縣人民政府，西咸新區、各開發區管委會，有關市級部門，有關單位：

??《西安市老舊住宅電梯更新改造實施方案》已經市政府同意，現印發你們，請認真組織實施。

??西安市住房和城鄉建設局

??西安市發展和改革委員會

??西安市市場監督管理局

??2024年11月26日

??西安市老舊住宅電梯更新改造實施方案

??為貫徹落實國家和省、市關于老舊住宅電梯更新改造工作部署要求，推進我市老舊住宅電梯更新改造，根據《陜西省住房和城鄉建設廳 陜西省發展和改革委員會 陜西省市場監督管理局<關于做好住宅老舊電梯更新改造工作的通知>》（陜建發〔2024〕129號）相關精神和《西安市電梯安全管理辦法》《西安市物業管理條例》等法律規章，結合我市實際，制定本方案。

??一、更新改造范圍、標準

??（一）更新改造范圍。本市依法取得使用登記證書、使用年限長、配置水平低、運行故障率高、安全問題突出、群眾更新改造意愿強烈的多業主普通單元老舊住宅電梯，適用本方案。

??重點支持使用年限15年以上（2009年1月1日前辦理使用登記）、優先支持使用年限20年以上（2004 年1月1日前辦理使用登記）的老舊住宅電梯進行更新。

??（二）更新改造標準。更新是指注銷報廢并破壞性拆除原電梯及其附件，并采購安裝全新電梯。更新后的電梯，應不低于《電梯制造與安裝安全規范》(GB/T 7588)等現行標準和《陜西省電梯安全監督管理辦法》《西安市電梯安全管理辦法》相關要求，且整機質保期應不低于5年。改造是指按照《市場監管總局關于調整<電梯施工類別劃分表>的通知》（國市監特設函〔2019〕64號）的施工分類進行改造和重大修理。改造后的電梯，應達到特種設備有關法律法規和現行標準的相關要求，且質保期自監督檢驗合格之日起應不低于5年。

??二、職責分工

??市住建部門負責老舊住宅電梯更新改造工作的總體指導協調，對老舊住宅電梯更新改造全過程進行監督、評價。市市場監管部門負責指導老舊住宅電梯更新改造的監督檢驗、使用登記等工作。市發展改革部門負責老舊住宅電梯更新改造支持政策的解讀和項目申報指導等工作。市財政部門負責中、省老舊住宅電梯更新改造政策支持資金的安排下達。市審計部門負責對老舊住宅電梯更新改造項目依法進行審計監督。住房公積金和房屋維修資金管理部門依照職責分工做好資金的使用、管理和監督。

??區縣政府負責組織領導、協調推進轄區內老舊住宅電梯更新改造工作。區縣住建部門牽頭發改、市場監管等相關部門，負責老舊住宅電梯更新改造項目的儲備、審批，對施工質量、施工安全、竣工驗收等進行監督管理，組織協調申報中、省政策補助資金等工作。

??鎮政府、街道辦負責老舊住宅電梯更新改造的政策宣傳、矛盾協調和方案費用公示等工作。居民委員會負責老舊住宅電梯更新改造的政策宣傳、糾紛調解，并協助鎮政府、街道辦做好相關工作。

??三、申請人與實施主體

??老舊住宅電梯更新改造項目以一個住宅單元為單位提出申請，本住宅單元同意更新改造的相關業主作為該項目的申請人，負責意見統一、資金籌集、項目報建、招標采購、項目實施等工作，依法承擔項目建設單位的相關責任和義務。涉及多個單元、多幢住宅或整個小區的，可同步組織實施。

??申請人可以委托業主委員會、物業服務企業作為老舊住宅電梯更新改造項目的實施主體，具體負責前款規定的工作。委托人應當與受托人簽訂委托協議，明確雙方的權利義務。

??沒有成立業主委員會的，物業服務企業作為實施主體；公有或者單位自管的電梯由其所有權人作為實施主體。

??電梯所有權人應按照《中華人民共和國民法典》第二百七十三條規定積極履行共有部分的義務，參與并監督項目實施全過程。

??四、資金來源

??老舊住宅電梯更新改造費用按照《西安市住宅專項維修資金管理辦法》等有關規定從住宅專項維修資金中列支，資金不足部分或者無住宅專項維修資金的，由電梯所有權人通過以下方式籌集：

??（一）共同出資。按照電梯所有權人各自專有部分面積所占比例共同出資，包括工程直接費用和安全評估、檢測檢驗、招標采購、結算審核等費用。

??（二）使用電梯廣告收益。支持按程序使用電梯轎廂內部商業廣告收益等小區公共收益。

??（三）使用電梯回收殘值。支持按有關規定報廢回收老舊電梯金屬等可循環利用材料，向電梯所有權人兌付殘值費用。

??（四）使用住房公積金。電梯更新改造完成取得或變更使用登記證后，可提取產權人及其配偶、子女、父母的住房公積金。

??（五）使用銀行貸款。鼓勵銀行業金融機構推出相關貼息貸款產品。

??（六）引入社會資本。鼓勵政府平臺公司、合法的社會機構以合法投融資方式參與老舊住宅電梯更新改造項目。

??五、實施流程

??（一）前期準備

??1. 摸排更新改造需求。區縣政府每年組織轄區住建、市場監管等相關部門，鎮政府、街道辦、居民委員會，業主委員會、物業服務企業、電梯使用單位，在摸底使用年限15年以上老舊住宅電梯數量的基礎上，按照本方案第一條更新改造范圍和電梯安全技術規范標準要求，開展一次老舊住宅電梯更新改造需求摸排，宣傳引導電梯所有權人達成更新改造意愿，形成更新改造需求底數。

??2. 開展安全評估。電梯所有權人就電梯更新改造難以達成一致，或符合《陜西省電梯安全監督管理辦法》第三十一條規定情形的，由電梯使用單位委托具有國家特種設備安全監督管理部門核準的電梯監督檢驗或者型式試驗資質的檢驗檢測機構，按照《在用電梯安全評估規范》（GB/T 42615）進行安全評估，根據評估結果對電梯進行改造、修理或者報廢。安全評估報告應在受理之日起30個工作日內出具。

??3. 意見征詢及表決。初步達成更新改造意愿的項目，申請人在居民委員會指導下，就有關更新改造問題進行充分協商，形成初步意向方案、資金籌集方案，書面向電梯所有權人征詢意見，并按照《西安市物業管理條例》《西安市住宅專項維修資金管理辦法》相關規定組織表決，并對表決結果和決定進行公示。

??4. 簽訂委托協議。表決、公示通過后，申請人與實施主體簽訂項目委托建設協議，明確招標采購方案、設計單位、施工單位、監理單位、初步意向方案及工程概算、資金籌集方案及專用賬戶信息等。

??（二）方案設計與公示

??實施主體委托設計單位編制更新改造設計方案，包括電梯(或部件)拆除方案，新電梯(或部件)品牌、型號、規格，設置雙回路供電系統、備用電源或者應急平層裝置之一，配備電梯視頻監控設施，并綜合考慮急救、無障礙通行等功能。

??電梯改造應委托原電梯生產企業進行方案設計。原生產企業已經注銷、不再具有相應資格或者沒有能力進行改造的，應當委托具有不低于原生產企業資質等級的單位實施改造，電梯改造單位對改造的電梯安全性能負責。

??設計方案不符合國家、省、市有關規定和標準規范的，施工圖審查機構不得辦理施工圖設計審查備案手續。

??居民委員會指導實施主體將委托協議、安全評估報告、設計方案、資金籌集方案，在物業區域的顯著位置和擬更新改造電梯所在單元等位置，按規定進行公示。公示期滿，利害關系人未提出異議的，居民委員會和鎮政府、街道辦分別在申請資料上蓋章確認。

??公示期間利害關系人有實名制書面反對意見的，實施主體負責對提出的問題及時進行解釋說明，引導形成共識；鎮政府、街道辦和居民委員會應搭建協商調解平臺，加強黨建引領，充分發揮群眾工作經驗優勢，依法化解矛盾糾紛，促進達成共識；設計單位根據相關意見對設計方案進行修改完善。

??（三）項目審查

??實施主體向區縣住建部門申請項目審查，提交相關材料應包括以下內容：項目申請書、征詢意見、組織表決、委托協議、方案及公示情況（公示照片、協商調解等），居民委員會、鎮政府、街道辦審核情況，電梯使用登記證書、安全技術檔案、安全評估報告、施工圖設計文件（含工程預算）及施工圖審查意見情況，招標采購方案、資金來源及落實情況等資料。

??區縣住建部門聯合市場監管等相關部門進行聯合審查，審查時間不超過 20個工作日。審查通過后，由住建部門在申請資料上蓋章確認，納入更新改造項目儲備庫；并區分輕重緩急，制定年度計劃任務，有序開展老舊電梯更新改造；符合國債等政策支持條件的，建立任務清單臺賬，按程序報請區縣政府、市級和省級主管部門審核同意后，由區縣發改部門申報納入重大建設項目庫。

??禁止被列入電梯安全失信“黑名單”、被實施失信聯合懲戒措施的相關單位，參與老舊電梯更新改造項目。

??（四）工程實施

??區縣政府應搭建供需對接平臺，引導實施主體采用“打捆”方式，集中批量依法開展招投標活動；電梯生產安裝單位信用情況、產品性能、選型配置要求、質量保證承諾、售后服務和應急救援能力等應作為競爭條件，在招標文件備案時，由招投標監管部門監督納入電梯采購招標評審內容。

??實施主體應組織依法取得相應許可的設計單位、施工單位（含拆除）、監理單位開展工程實施，履行工程質量安全首要責任，加強對工程建設過程控制管理；并應督促參建責任主體履行質量安全主體責任，嚴格執行有關工程建設標準，接受有關部門監督檢查。項目開工前，電梯安裝單位應按《特種設備安全法》相關規定辦理施工告知，向特種設備檢驗機構申請電梯安裝監督檢驗。

??報廢電梯（部件）應進行現場解體，不得轉讓、經營或者再使用，符合回收循環利用的材料，按有關規定交由原電梯生產或有報廢回收資質的相關企業回收處理，留存影像等資料。

??（五）竣工驗收

??項目完工后，實施主體按照國家、省、市有關規定和標準規范，組織參建單位、電梯使用單位、申請人或電梯所有權人進行竣工驗收；區縣住建部門會同市場監管等相關部門進行現場指導監督。項目實施情況由區縣住建部門按年度進行匯總，依次呈報區縣政府、市級和省級相關主管部門。

??特種設備檢驗機構進行檢驗并出具電梯監督檢驗報告，檢驗合格的，同時出具電梯使用標志，交付使用單位投入使用。

??電梯使用單位應投保電梯安全責任保險，并應于更新改造完成之日起三十日內，到原登記部門辦理注銷、變更等手續。

??取得或變更電梯使用登記證書后，實施主體應向區縣住建部門申請辦理竣工備案登記，同時按《西安市城市建設檔案管理條例》等規定向城市建設檔案館和電梯使用單位分別移交項目檔案資料。

??實施主體委托相應資質單位，于驗收完成后三十日內完成項目結決算審核，成果文件報政府相關部門及委派的第三方機構進行監督審計，結果作為資金撥付的最終依據。住宅專項維修資金、住房公積金、政策補助資金、銀行貸款資金等，撥付總額不應超過項目決算金額。

??六、支持政策

??對符合本方案規定，且批準納入國債等政策支持的項目，由實施主體在收到安全評估報告之日起1年內實施完成的，按照國家、我省當期有關補貼政策的具體規定辦理并享受補助資金支持。

??七、保障措施

??（一）加強組織領導。區縣政府應加強對老舊住宅電梯更新改造工作的組織領導，將老舊住宅電梯更新改造工作納入重點工作，加強住宅專項維修資金、住房公積金和政策支持補貼資金的使用管理和監督，對惡意串通招投標、套取挪用、虛報冒領、資金浪費等違法違規行為進行重點打擊并曝光懲戒，禁止從事電梯更新改造相關業務；違反法律法規和規章的，按有關規定進行處罰。

??（二）強化宣傳引導。區縣政府、鎮政府、街道辦應利用廣播、電視、報刊、互聯網等媒體，采用群眾喜聞樂見的方式，做好老舊住宅電梯更新改造的政策解讀和宣傳引導，不斷增強小區業主對電梯共有產權的屬性認知和安全用梯意識；定期組織經驗交流活動，總結推廣典型案例，充分調動物業服務企業、業主委員會及小區業主等各方主觀能動性，營造推動大規模設備更新改造和消費品以舊換新的良好社會氛圍。

??八、附則

??西咸新區、各開發區管委會參照本方案，負責轄區內老舊住宅電梯更新改造工作。鎮政府、街道辦、居民委員會配合開發區做好老舊住宅電梯更新改造相關工作。

??本方案見自發布之日起施行，有效期至2027年12月31日。