公司許倩 2025-06-30 09:23:07 來源：中房報
??這是萬科新一屆領導班子首次站在股東大會上，直面危機，明確方向。
??6月27日，萬科舉行2024年年度股東大會，深圳市地鐵集團黨委書記、董事長，萬科集團董事長辛杰坐在正中，并負責主持股東大會。他的右手邊坐著萬科執行副總裁郁亮，左手邊是萬科監事會主席、工會主席解凍。
??這一座次的調整，是萬科權力重構的體現，萬科已正式進入“深鐵時代”。這也是自今年初萬科對管理層進行調整后，郁亮與辛杰首次同時出現在公眾場合。首次公開亮相的還有萬科執行副總裁李鋒、華翠、李剛以及董事會秘書田鈞等新管理層。
??辛杰先是坦誠了萬科的問題。他說：“萬科2024年年報出現虧損、資金鏈承壓，辜負股東期望，在此我們深表歉意。大環境發生變化，公司沒有跟上節奏，'三高模式'慣性過大，資源投入過于分散，隨著房地產市場深度調整，問題和風險開始顯現?！?/p>
??他代表大股東深鐵集團作出了強有力的表態：“我們愿與有志之士攜手，動員各方力量，充分調配資源，竭盡所能、全力以赴，共同推動公司重歸健康發展的軌道，成為新時代房地產轉型發展的好企業。”
??挑戰與壓力
??從業績表現來看，萬科正面臨著前所未有的挑戰。
??年報數據顯示，2024年萬科凈虧損494.78億元，營業收入同比下滑26.3%至3431.8億元，主要因開發業務毛利率下降、資產減值計提及非主業投資虧損；全年合同銷售面積同比下降26.6%，合同銷售金額下跌34.6%，全年銷售額僅2460.2億元。
??今年的銷售壓力依然很大。機構數據顯示，今年1～5月，萬科累計銷售額570.4億元，同比下降43.73%。其中，5月單月，萬科銷售額111.2億元，同比下降52.46%；和4月（同比下降42.48%）相比，同比下滑幅度有所擴大。
??截至目前，萬科2025已順利完成165億元公開債務償還，年內境外公開債清零，未來兩年也無境外到期債務。
??但萬科的債務結構仍是其最大的負擔。Wind數據顯示，截至目前，萬科境內債務共有358.01億元，其中一年以內到期境內債務約273.73億元，占比76.57%，未來12個月的兌付高峰在今年7月份，共有62.63億元債務要償還。
??截至今年3月底，萬科持有貨幣資金755億元；短期借款228.55億元，一年內到期非流動負債為1329億元；資產負債率73.5%，流動性壓力明顯。
??盡管當下萬科身處困境，但郁亮在回答股東提問時，仍表達了對房地產市場將回歸健康穩定發展軌道的樂觀預期。他的判斷，主要源于四個方面變化。
??土地市場方面，重點城市加快用地規劃調整，持續推動供地結構改善。一方面，核心區位、優質地塊供應占比提升，高庫存片區土地出讓節奏放緩，庫存壓力得到有效緩解；另一方面，非住類、經營性用地的規劃調整加快，低容積率住宅地塊的供應增加，更好滿足了高品質居住需求。
??銷售方面，市場需求回升已經有比較好的基礎。去年9月底一攬子支持政策出臺后，行業信心受到提振，市場穩步修復，現在各地還在因城施策繼續調減限制性措施，進一步鞏固回升基礎。
??存量去化方面，2025年土地和商品房盤活力度加大，速度加快，行業造血、回血能力將顯著增強。今年的政府工作報告在土地和商品房盤活方面做了專門的部署，存量土地和商品房盤活落實的實施力度加大、落地速度加快，企業現金流情況和新增投資能力將更快得到改善，增強行業造血、回血能力。
??產品趨勢方面，當前新房供給多元化、品質化趨勢加強，新房產品領先性與現房銷售趨勢將成為對沖二手市場分流的有力手段。
??過去幾年郁亮對于房地產市場的預測，幾乎都應驗了。政策加持下，房地產市場終將回歸穩定健康發展，這為萬科脫離困境提供了有利的大環境。但這個調整周期有多長，仍待觀察。
??動員各方力量支持萬科
??對于市場擔憂的償債壓力問題，萬科管理層在會上表示，公司有信心、有能力應對挑戰，將全力以赴爭取妥善化解到期債務。
??辛杰表示，在廣東省、深圳市相關部門及金融機構的大力支持下，在大股東深鐵集團的鼎力相助下，萬科將把握政策機遇，堅持用改革的辦法解決發展中的問題，在發展中化解風險，動員各方力量，充分調配資源，共同推動公司重歸健康發展軌道。
??大股東深鐵集團持續給予了萬科大力支持。今年以來，深鐵集團累計向萬科提供借款148.52億元，這些錢全部用于償還債券本息。
??“深圳地鐵和萬科結合，以TOD綜合開發為基礎，提供城市基礎建設和運營的系統解決方案，因地制宜發展新質生產力，形成多元場景、多業態融合的城市服務新生態。兩家公司一起一定能夠打造出令老百姓滿意的好房子和很多公共休閑、度假娛樂等產品。”辛杰說。
??對于后續債務，萬科管理層表示，會通過多種手段進行安排。
??一方面，繼續通過加速銷售回款、動態管控開發節奏、合理平衡收支，力爭經營性現金流為正，并發揮好經營服務業務的造血功能；另一方面，將繼續落實收斂聚焦，根據市場條件靈活采用市場化轉讓、資產證券化等策略，充分實現資產價值，適時補充流動性。
??同時，萬科也會繼續積極爭取與金融機構的合作與支持，穩定銀行存量融資規模，繼續爭取增量流動性機會。
??萬科也在全力“自救”。資產處置是關鍵一招。今年1月，萬科以12.92億元向深鐵集團轉讓紅樹灣項目49%權益及管理公司股權。6月份期間，萬科還通過出售7295.6萬股A股庫存股，獲得了4.79億元資金。
??積極動向也開始出現。5～6月，萬科在鄭州、武漢獲取低總價地塊，以“小體量、快周轉”恢復“造血”能力。
??“有政策端的盈利，有金融機構的支持，有國資大股東的力挺，有合作伙伴和各級各界的支持，依靠公司自身的努力，我們有信心有能力應對挑戰，全力以赴爭取妥善化解到期債務?！比f科管理層表示。
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
