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??一則公告將武漢老牌房企南國置業(yè)推至資本市場聚光燈下。

??4月24日晚間，南國置業(yè)股份有限公司（以下簡稱“南國置業(yè)”）發(fā)布公告稱，控股股東中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“電建地產(chǎn)”）擬受讓公司持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債。

??公告顯示，此次交易尚處于籌劃階段，交易標(biāo)的資產(chǎn)范圍、交易價(jià)格等要素均未最終確定，交易雙方尚未簽署任何協(xié)議，交易方案仍需進(jìn)一步論證和溝通協(xié)商。

??南國置業(yè)表示，本次交易為重大資產(chǎn)出售，擬采用現(xiàn)金支付方式，不影響公司股權(quán)結(jié)構(gòu)。交易有利于改善公司資產(chǎn)質(zhì)量，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升公司可持續(xù)經(jīng)營能力和盈利能力，維護(hù)投資者利益。

??公告發(fā)出后，南國置業(yè)股票開盤漲停，股價(jià)報(bào)1.39元/股，漲幅10.32%，封單金額達(dá)1.65億元。

??中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示，“在當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨諸多挑戰(zhàn)的背景下，此次交易對南國置業(yè)而言，有望優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、聚焦核心業(yè)務(wù)、改善財(cái)務(wù)狀況、提升市場信心；對控股股東電建地產(chǎn)來說，可通過資源整合增強(qiáng)市場競爭力、優(yōu)化戰(zhàn)略布局，更好應(yīng)對市場風(fēng)險(xiǎn)。”

??不過，有市場猜測，此次資產(chǎn)出售或?yàn)橹袊娊ㄐ履茉促Y產(chǎn)分拆上市鋪路，未來南國置業(yè)可能通過資產(chǎn)注入等方式進(jìn)一步優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升公司價(jià)值。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士表示，“當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，部分房企開啟轉(zhuǎn)型，資產(chǎn)輕型化是方向之一。2024 年以來，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、美的置業(yè)、格力地產(chǎn)、中交地產(chǎn)等多家企業(yè)已剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型以降負(fù)債、促轉(zhuǎn)型。南國置業(yè)此舉與之類似，未來或有更多房企剝離房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)。”

??亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，由于南國置業(yè)被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示（*ST）的原因是凈資產(chǎn)為負(fù)，如資產(chǎn)負(fù)債全部賣出，凈資產(chǎn)可能歸正，或能實(shí)現(xiàn)保殼。

??深陷財(cái)務(wù)困境與退市風(fēng)險(xiǎn)

??這場由控股股東主導(dǎo)的資產(chǎn)出售，或許與南國置業(yè)的財(cái)務(wù)困境和股價(jià)危機(jī)有關(guān)。

??1月25日，南國置業(yè)發(fā)布業(yè)績預(yù)告，預(yù)計(jì)2024年可實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入26億元~30億元，歸屬母公司凈利潤則虧損14億元~19.5億元，扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤虧損19.7億元~25.2億元。

??對于業(yè)績虧損的主要原因，南國置業(yè)表示，一方面是公司商業(yè)運(yùn)營部分項(xiàng)目仍處于培育期，租金收入水平較低，運(yùn)營租賃成本較高，導(dǎo)致商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)虧損；另一方面，公司年度末對各類資產(chǎn)進(jìn)行了初步減值測試，計(jì)提了相關(guān)減值準(zhǔn)備。

??這已經(jīng)是南國置業(yè)自2021年以來連續(xù)四年虧損，累計(jì)虧損已超過50億元。

??財(cái)報(bào)顯示，2021年至2023年，南國置業(yè)分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入32.73億元、98.19億元和10.59億元，分別實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤-10.78億元、-8.23億元和-16.93億元，分別實(shí)現(xiàn)扣除非經(jīng)常性損益凈利潤-10.9億元、-9.51億元和-16.2億元。

??此外，南國置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高企，凈資產(chǎn)為負(fù)。截至2024年上半年，南國置業(yè)總資產(chǎn)為243.2億元，總負(fù)債220.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率90.78%。根據(jù)2024年年報(bào)預(yù)告，南國置業(yè)2024年歸屬母公司所有者權(quán)益為-9.15億元至-14.6億元。

??在業(yè)績持續(xù)承壓下，南國置業(yè)股價(jià)不斷下探，截至4月25日收盤，股價(jià)為1.39元/股，總市值僅為24.11億元。

??值得注意的是，南國置業(yè)已經(jīng)發(fā)布了3次“退市風(fēng)險(xiǎn)警示”。

??4月12日，南國置業(yè)發(fā)布關(guān)于公司股票交易可能被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示的第三次提示性公告，稱經(jīng)財(cái)務(wù)部門初步測算，預(yù)計(jì)2024年度期末歸屬母公司凈資產(chǎn)可能為負(fù)值。如果南國置業(yè)2024年度經(jīng)審計(jì)的期末歸屬母公司凈資產(chǎn)為負(fù)值，根據(jù) 《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定，南國置業(yè)股票交易可能在披露2024 年年度報(bào)告后被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

??此前，南國置業(yè)還分別在1月25日，3月22日發(fā)布過2次“退市風(fēng)險(xiǎn)警示”。

??對于南國置業(yè)是否將徹底退出傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)？還是僅剝離虧損項(xiàng)目？未來發(fā)展戰(zhàn)略將有哪些變化？是否可能觸發(fā)面值退市等問題，南國置業(yè)相關(guān)工作人員向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“目前正全力準(zhǔn)備年報(bào)，事情較多，現(xiàn)階段不便接受采訪，想了解的具體內(nèi)容詳見公司公告。”

??柏文喜認(rèn)為，此次通過出售房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)和負(fù)債，南國置業(yè)可以剝離虧損業(yè)務(wù)，改善資產(chǎn)質(zhì)量，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。同時(shí)采用現(xiàn)金交易方式，南國置業(yè)將獲得一筆可觀的現(xiàn)金流入，有助于增強(qiáng)公司的流動(dòng)性和償債能力，為后續(xù)業(yè)務(wù)發(fā)展提供資金支持。

??他進(jìn)一步表示，南國置業(yè)可能會進(jìn)一步聚焦于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營、物業(yè)管理等優(yōu)勢業(yè)務(wù)領(lǐng)域，加大資源投入，提升業(yè)務(wù)競爭力。同時(shí)，可能會利用此次交易獲得的現(xiàn)金，探索新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，如城市更新、文旅地產(chǎn)等，以實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展。此外，隨著房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的剝離，南國置業(yè)可能會對內(nèi)部組織架構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，精簡冗余部門和人員，提高管理效率。

??資產(chǎn)出售能否成破局“密鑰”

??南國置業(yè)是武漢一家以商業(yè)地產(chǎn)為引導(dǎo)的綜合性物業(yè)開發(fā)企業(yè)，成立于1998年，2009年在深交所上市，成為地產(chǎn)行業(yè)IPO 重啟后首家上市的商業(yè)地產(chǎn)公司。

??歷經(jīng)多年深耕，南國置業(yè)主要業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)運(yùn)營、城市運(yùn)營和地產(chǎn)投資等板塊，業(yè)務(wù)布局覆蓋武漢、北京、深圳、廣州、重慶等全國多個(gè)重點(diǎn)核心城市。

??回顧南國置業(yè)的發(fā)展脈絡(luò)，與電建地產(chǎn)的深度“牽手”無疑是一段關(guān)鍵歷程。

??2012年，電建地產(chǎn)收購當(dāng)時(shí)南國置業(yè)實(shí)控人許曉明兄弟倆分別持有的武漢新天地100%股權(quán)、南國置業(yè)8%的股權(quán)后，持股比例達(dá)到29.75%，成為南國置業(yè)第二大股東。

??隨后不到兩年時(shí)間，電建地產(chǎn)陸續(xù)對南國置業(yè)的股份又進(jìn)行了收購。到2014年，持股比例上升至41.14%，成為第一大股東至今。2016年5月，南國置業(yè)完成董事會換屆。

??2020年6月，電建地產(chǎn)宣布南國置業(yè)將吸收合并電建地產(chǎn)，通過“反向收購”讓電建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)曲線上市。2021年9月，雙方突然宣布交易終止，給出的理由是宏觀環(huán)境的變化，繼續(xù)推進(jìn)后續(xù)程序的條件有不確定性。

??由于南國置業(yè)規(guī)模遠(yuǎn)低于電建地產(chǎn)，這宗重組并購案被業(yè)內(nèi)稱為“電建系”旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“蛇吞象”。

??電建地產(chǎn)作為首批獲得國資委核定的16家主營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)的中央企業(yè)之一，與同期被國資委認(rèn)可的保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口等房企相比，電建地產(chǎn)沒有太強(qiáng)的存在感，規(guī)模體量與行業(yè)排名也有所差距。

??財(cái)報(bào)顯示，2023年，電建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入173.66億元，同比2022年的377.78億元大幅下滑，凈利潤由盈轉(zhuǎn)虧。2024年三季度，電建地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入79.82億元，同比增加49.79%；但是凈利潤虧損8.36億元，同比下降20.77%，盈利困境仍未得到有效緩解。

??另據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，電建地產(chǎn)操盤金額350.5億元，位列第22名；全口徑金額394.9億元，位列第25名。而保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口等頭部房企在操盤金額和全口徑金額方面均位居行業(yè)前10名。

??從業(yè)績層面來看，當(dāng)前南國置業(yè)與電建地產(chǎn)均處于業(yè)績虧損狀態(tài)，經(jīng)營狀況不容樂觀。如今，南國置業(yè)發(fā)展已至關(guān)鍵時(shí)期，這場資產(chǎn)出售能否成為扭轉(zhuǎn)兩家企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的關(guān)鍵一招，未來又將何去何從，仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。