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??2023年，對(duì)物業(yè)企業(yè)而言，仍是艱辛的一年。經(jīng)濟(jì)環(huán)境及關(guān)聯(lián)地產(chǎn)的影響仍在持續(xù)，資本市場(chǎng)降溫不止，物企股價(jià)仍在下調(diào)。

??低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，高質(zhì)量發(fā)展理念貫穿于物業(yè)企業(yè)全年的發(fā)展之中，為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??新一年的年報(bào)季，近9成上市物企已交出屬于自己的答卷，透視年報(bào)我們發(fā)現(xiàn)不少物企在歷經(jīng)艱難的一年后仍然取得了不錯(cuò)的成績(jī)。

??2023年，57家上市物企營(yíng)收總值2751.68億元，均值49.14億元，增速8.46%，同比下降8.2個(gè)百分點(diǎn)。9家上市物企營(yíng)收超百億，與上年持平。

碧桂園服務(wù)仍居首位，全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入426.12億元，萬物云緊隨其后，營(yíng)收為331.83億元。

??從盈利能力來看，2023年企業(yè)盈利能力有所提升。已披露數(shù)據(jù)的56家企業(yè)平均凈利潤(rùn)為2.95億元，同比增長(zhǎng)7.27%，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。受部分頭部物企凈利潤(rùn)大幅下調(diào)影響，行業(yè)平均凈利率較上年同期微降0.1個(gè)百分點(diǎn)至5.9%。

??從凈利潤(rùn)表現(xiàn)來看，2023年6成以上上市物企實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)改善。華潤(rùn)萬象生活以凈利潤(rùn)29.43億元穩(wěn)居第一，建發(fā)物業(yè)在社區(qū)增值業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)下，凈利潤(rùn)增速領(lǐng)跑行業(yè)，高達(dá)117.79%，星盛商業(yè)憑借商管屬性拔得凈利率、毛利率兩項(xiàng)頭籌，凈利率、毛利率分別為25.56%、52.53%。華發(fā)物業(yè)服務(wù)國(guó)企屬性加持下，母公司規(guī)模占比超8成，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率最高為37.53%。

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??在管面積是收入增長(zhǎng)的重要保障，但過往粗放式的增長(zhǎng)模式正被摒棄，有效規(guī)模成為企業(yè)關(guān)注重點(diǎn)。

2023年，多家上市物企主動(dòng)放棄大量盈利能力弱、管理成本高的低質(zhì)項(xiàng)目，行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)繼續(xù)放緩。已披露數(shù)據(jù)的48家上市物企在管面積均值為1.52億平方米，增速為12.04%，較上年同期下降5.0個(gè)百分點(diǎn)。

??過往規(guī)模導(dǎo)向下，企業(yè)收購(gòu)了大量低盈利或虧損的項(xiàng)目。高質(zhì)量發(fā)展背景下，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提出了更高的要求，頭部物企主動(dòng)退出大量低收繳率、低利潤(rùn)率、管理難度大、管理成本高的項(xiàng)目。公開資料顯示，2023年多家上市物企項(xiàng)目退出規(guī)模超千萬平方米，其中金科服務(wù)退出項(xiàng)目在管面積高達(dá)3570萬平方米，企業(yè)提升規(guī)模質(zhì)量的決心可見一斑。

??2023年，企業(yè)經(jīng)營(yíng)重回現(xiàn)金流邏輯。已披露數(shù)據(jù)的57家上市物企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物均值為22.8億元，較同期增長(zhǎng)10.4%，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，其中萬物云現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物最高為157.45億元。

??為促進(jìn)現(xiàn)金流提升，企業(yè)加大品質(zhì)提升力度，保障物業(yè)費(fèi)收繳，多家收繳率保持在90%以上，部分物企實(shí)現(xiàn)收繳率提升。

??同時(shí)，加大物業(yè)費(fèi)預(yù)收力度也成為企業(yè)提升現(xiàn)金流的重要舉措，物業(yè)企業(yè)預(yù)收物業(yè)費(fèi)通常被計(jì)入合同負(fù)債，2023年近9成企業(yè)合同負(fù)債實(shí)現(xiàn)提升，其中碧桂園服務(wù)合同負(fù)債最高，為75.91億元，同時(shí)，合同負(fù)債與營(yíng)收的比例也體現(xiàn)了企業(yè)預(yù)收費(fèi)用對(duì)營(yíng)收的貢獻(xiàn)程度，濱江服務(wù)該比例最高，為55.38%。

??另一方面，應(yīng)收賬款的回收也影響著企業(yè)的現(xiàn)金流，應(yīng)收賬款與營(yíng)收的比例體現(xiàn)了企業(yè)未來壞賬可能對(duì)營(yíng)收的影響程度，星盛商業(yè)該比例最低，為4.55%。

??從經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額表現(xiàn)來看，企業(yè)安全系數(shù)也正在提高。多家上市物企盈余保障倍數(shù)超過1，其中世茂服務(wù)該比例高達(dá)3.25。

??2023年，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未完全出清，關(guān)聯(lián)度較高的物業(yè)行業(yè)也還在調(diào)整期，企業(yè)積極響應(yīng)這一挑戰(zhàn)，物企開始采取戰(zhàn)略性行動(dòng)，包括減少并購(gòu)活動(dòng)、聚焦深耕區(qū)域、清退大量不符合標(biāo)準(zhǔn)的低質(zhì)量項(xiàng)目，以確保能夠?qū)Ｗ⒂诟哔|(zhì)量的發(fā)展。

??從目前來看，物業(yè)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展取得了不錯(cuò)的成效，不僅提升了規(guī)模質(zhì)量，也提升了盈利能力。

??我們相信，未來隨著物業(yè)高質(zhì)量步伐的不斷邁進(jìn)，行業(yè)將逐步向良性方向發(fā)展。