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??“商品房銷售超額完成年度目標，預計同比實現兩位數增長，是屈指可數的正增長房企之一。”在1月1日發布的2024年新年獻詞上，越秀地產董事長林昭遠透露了2023年的銷售業績。

??逆市實現雙位數增長的不止越秀地產，2023年，聯發集團、國貿地產、象嶼地產等地方國企的銷售額均錄得了20%以上的同比增幅。除了背靠實力雄厚的母公司外，這些房企在開發策略上亦有相似之處。

??林昭遠曾在2023年8月份的業績會上表示，市場需求出現了比較大的分化，城市分化也比較嚴重，核心地區核心地段的改善型項目產品表現較好，公司對四大一線城市信心堅定。聯發集團、國貿地產、象嶼地產同樣聚焦一二線城市，2023年上海第二次批次集中供地推出25宗住宅用地，國貿地產報名超過20宗，象嶼地產則進入了上海房企銷售排行榜的前六，聯發集團2023年前9月在一二線城市的拿地金額占比超過8成。

??地方國企跑贏大市

??中國的房地產市場仍處在筑底階段，相關統計顯示，2023年，TOP100房企銷售總額為62791億元，同比下降17.3%，TOP100房企權益銷售額為43468.4億元，市場份額為34.5%，同比下降4.8個百分點，行業集中度持續在下降。其中，銷售額超千億元的房企16家，較2022年減少4家，銷售額超百億元的房企116家，同比減少14家。

??雖然業績下行是行業主流趨勢，但也有部分房企逆流而上，在極具挑戰的市場環境中實現了銷售額的同比增長。越秀地產是為數不多對外宣布2023年銷售目標正增長的房企。2022年，該公司實現1250.3億元的銷售額，同比上升約8.6%，2023年的目標是1320億元，同比增長6%。在2023年的前7個月，越秀地產的銷售額就已達到了目標的7成，彼時，林昭遠透露“完成年度目標壓力不大，甚至能超額完成”。最終，該公司提前一個月沖線，用11個月完成了1329.1億元的銷售業績，達成年度目標的100.7%。

??截至目前，越秀地產尚未公布2023年的銷售金額，來自第三方機構的統計顯示，其全年銷售額約1430億元，同比增長14.4%，增幅較2022年有所提升。

??同樣展現黑馬之姿的還有幾家房企。例如，根據第三方機構披露的數據，建發股份旗下的聯發集團2023年的銷售額為603億元，較2022年的315.26億元同比大增91%，國貿地產錄得523.9億元的銷售額，同比增長38.4%，象嶼地產實現425.1億元的銷售額，同比增長29%。

??這些房企有一個突出的共性，那就是均為地方國企，母公司也都是當地龍頭企業。越秀地產的母公司——越秀集團在2023中國企業500強榜單中位列第235位，2022年的統計口徑總資產約9652億元，營業收入1125.1億元。聯發集團系《財富》世界500強建發集團旗下核心企業，2022年，建發集團的營業收入超8400億元，資產總額超7200億元。國貿地產的母公司廈門國貿控股集團也是世界500強企業，2022年的營業收入為5219.18億元，資產總額約1129.8億元。象嶼集團是福建排名前三的大型國企，世界500強排名第142位，2022年錄得5626億元的營業收入，資產總額2928億元，象嶼地產同樣是背靠大樹好乘涼。

??押注核心城市改善型產品

??相關研究機構分析了典型房企2023年的銷售結構，發現30家百億元代表企業的一線、二線城市業績貢獻合計占比為85.4%，較2022年上升了3.4個百分點，其中，一線城市銷售額占比同比增加2.46個百分點至21.6%，連續兩年持續上升。二線城市的銷售額占比也有小幅上升，銷售額貢獻達到63.8%。

??熱銷的產品類型同樣在變化，由于剛需群體觀望情緒較重，30家百億元代表企業的90平方米以下首次置業型產品銷售額占比為12.07%，同比減少0.56個百分點，90平方米至140平方米的首次改善產品銷售額占比51.15%，同比減少0.02個百分點，份額有所提升的是140平方米至200平方米的中高端改善類產品，占比增加1.15個百分點至24.21%。

??能否押對城市和產品，是影響房企銷售表現的重要因素。林昭遠認為，經濟實力越強的城市，房地產的抗風險能力就會越強。因此，越秀地產的投資策略是聚焦一線、強二線城市，2022年，該公司來自廣州、上海兩個一線城市的銷售額達642億元，占了整體銷售額的51%。2023年，該公司進一步加大了北京、上海的拓展力度，僅北京就斥資138.5億元拿了3宗住宅用地，在上海也斬獲了2宗住宅用地，總地價約55億元。

??高端產品為越秀地產的業績作出了突出貢獻。套均總價超過2000萬元的廣州琶洲南TOD項目2022年已經賣出了150億元，2023年更是以單盤簽約170億元打入全國前三。有鑒于此，越秀地產計劃將在北京獲取的四季青雙新村地塊打造成一個高端項目，在廣州奪取的單價地王，也是面向高端改善客戶。

??象嶼地產重倉的是上海，2022年，該公司花了167.85億元拿了上海的6塊住宅用地，當年，這個城市就貢獻了約237.42億元的銷售額，占其全年業績的72%。2023年，上海依然是象嶼地產的福地，銷售額為205.7億元，占其全年業績的48%。

??建發股份近期對投資者透露，在拿地投資方面，公司聚焦重點城市和優質地段，把握核心城市的優質機會。2023年前三季度，其子公司建發房產和聯發集團在一二線城市的權益銷售金額占比超82%，在一二線城市拿地金額占比超88%。截至2023年9月末，建發房產和聯發集團一二線城市的土地儲備全口徑貨值占比超70%。