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??“聯(lián)美當(dāng)年拿了周邊很多塊地，長(zhǎng)遠(yuǎn)開發(fā)是我們的開發(fā)策略。”沈陽聯(lián)美璽悅置業(yè)顧問告訴記者。

??近日，記者以購房者身份前往沈陽市渾南多家售樓處了解市場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，聯(lián)美璽悅、浦江御景灣、乾塬墅、郡源紫金桃源項(xiàng)目均有拿地早、開發(fā)周期長(zhǎng)的情況，存在土地開發(fā)多年閑置問題。

??20年開發(fā)進(jìn)程

??在沈陽渾河南岸，渾南中路和朗月街交叉口，是沈陽華新聯(lián)美置業(yè)有限公司成片開發(fā)的120萬平方米河畔項(xiàng)目。項(xiàng)目所在土地于20年前取得。

??2002年5月8日，沈陽華新聯(lián)美置業(yè)有限公司與沈陽市渾南新區(qū)管理委員會(huì)簽訂沈南土出字（2002）22號(hào)沈陽市渾南新區(qū)成片開發(fā)土地出讓合同，合同約定地塊位于沈陽市渾南新區(qū)中心區(qū)第E37、E38、E39-2、E40、E41號(hào)。2003年12月，沈陽華新聯(lián)美置業(yè)有限公司取得沈陽市渾南新區(qū)中心區(qū)第E40-2號(hào)地，即目前在售部分“聯(lián)美璽悅”所在地塊的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

??從2002年至今20年間，沈陽華新聯(lián)美置業(yè)有限公司在這里分期開發(fā)完成了聯(lián)美河畔新城1至5期、河畔公館、河畔新城品尚等小區(qū)，近期河畔新城2.2期新品“聯(lián)美璽悅”也入市。 另有1.3期和4.2期待開發(fā)土地，在聯(lián)美璽悅一名置業(yè)顧問的介紹下，記者看到待開發(fā)地塊上密集地栽種著樹木。

??2003年，河畔新城1期房?jī)r(jià)約4000元/平方米，目前的聯(lián)美璽悅售價(jià)在15000元/平方米~18000元/平方米。20年間，相同的地段上房?jī)r(jià)幾乎漲了3倍。

??聯(lián)美項(xiàng)目何以開發(fā)20年？

??除了聯(lián)美項(xiàng)目，在渾南開發(fā)周期較長(zhǎng)的還有浦江御景灣。該項(xiàng)目相關(guān)證件顯示，沈陽新洲實(shí)業(yè)股份有限公司于2010年一次性取得土地開發(fā)權(quán)，并于2015年施工，過程中項(xiàng)目一直在分期建設(shè)、分期出售，目前仍有3棟高層和部分洋房現(xiàn)房在售，是小區(qū)最后一批房源。據(jù)該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李先生稱，浦江御景灣項(xiàng)目在陸續(xù)開發(fā)，因?yàn)楫?dāng)初拿的并不是凈地，地塊完成拆遷需要時(shí)間；另外，地塊的開發(fā)進(jìn)程是由樓盤銷售進(jìn)度決定的，如沈陽市渾河北岸新世界項(xiàng)目的開發(fā)周期持續(xù)了20多年。

??同樣屬于開發(fā)周期長(zhǎng)的項(xiàng)目還有位于沈陽市渾南全運(yùn)路智慧大街的乾塬墅，項(xiàng)目于2011年和2013年分別取得了兩宗用地，目前在售的別墅產(chǎn)品明年交付，園區(qū)還在建設(shè)中，開發(fā)周期超過10年。

??渾南郡源紫金桃源則開工時(shí)間較晚，項(xiàng)目于2013年拿地，2020年進(jìn)行開發(fā)，中間停緩7年。目前，項(xiàng)目一期交付、，二期在建。記者就此事向開發(fā)商詢問停緩原因，對(duì)方未予回應(yīng)。

??分期開發(fā)式囤地

??開發(fā)商囤地行為最直接的影響是房屋產(chǎn)權(quán)年限縮水及土地閑置問題。

??2011年5月12日，國(guó)土資源部公布了《關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》，其中強(qiáng)調(diào)在土地出讓合同中，應(yīng)明確項(xiàng)目的開竣工時(shí)間。此前的土地出讓合同并未明確項(xiàng)目的開竣工時(shí)間，因此不少企業(yè)采取拖延開發(fā)節(jié)奏的方式達(dá)到變相“囤地”的效果。

??2012年7月1日新修訂的《閑置土地處置辦法》明確，閑置土地是指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的國(guó)有建設(shè)用地。已動(dòng)工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動(dòng)工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿1年的國(guó)有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。

??雖然頻頻有相關(guān)法律約束開發(fā)商囤地，但此類行為還是屢禁不止。

??按照規(guī)定，完成總投資的25%認(rèn)定為開發(fā)而非囤地，于是分期開發(fā)式囤地就產(chǎn)生了。開發(fā)商可以將一個(gè)項(xiàng)目分多期開發(fā)，在一期工程投資額25%達(dá)成后，往后的二期、三期、四期等地塊則可能存在緩建情況。

??上述企業(yè)正是采取了這一模式。針對(duì)聯(lián)美地產(chǎn)渾南成片開發(fā)項(xiàng)目采取了與此類似的分期開發(fā)模式。為進(jìn)一步了解地塊開發(fā)順序和各地塊的開發(fā)程度，以及土地閑置的時(shí)間和面積，記者撥通了聯(lián)美璽悅營(yíng)銷中心電話，工作人員表示聯(lián)美地產(chǎn)渾南成片開發(fā)項(xiàng)目之所以開發(fā)周期長(zhǎng)，很大程度上是當(dāng)年地塊上的“水井”阻礙了開發(fā)進(jìn)度。記者欲對(duì)此情況進(jìn)行深入了解，采訪函寄達(dá)該公司總經(jīng)理辦公室后，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。