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??2023年百?gòu)?qiáng)房企格局分化持續(xù)。

??市場(chǎng)大環(huán)境遇冷背景下，土地市場(chǎng)成交規(guī)模較2022年同期有明顯下滑。從總量上看，2023年新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的投資總量為近七年以來(lái)最低。

??但企業(yè)層面強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面未改，百?gòu)?qiáng)銷售TOP20新增貨值集中度接近八成。

??在拿地策略上“少城市、精地塊”是普遍共識(shí)。相較于過(guò)去幾年房企各線城市攻城略地，隨著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大、銷售的萎靡，2023年企業(yè)愿意投資的城市范圍在不斷收窄。

??我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)還是一個(gè)相當(dāng)大的市場(chǎng)，不僅僅是優(yōu)質(zhì)的熱點(diǎn)城市，還有不少三四線城市，對(duì)房企而言，未來(lái)還需挖掘城市優(yōu)質(zhì)板塊。

??2023年房企投資受制于銷售疲弱、資金短缺依然尚無(wú)起色。經(jīng)歷了2022年“腰斬”之后，2023年新增貨值、金額、建面TOP100總量繼續(xù)下降，企業(yè)投資并未出現(xiàn)“回暖”。

??全年貨值、總價(jià)和建面TOP100總額為31501億元、15485億元和13359萬(wàn)平方米，同比分別下降10%、6%和3%。

??2023年房企投資呈現(xiàn)高度聚焦的走勢(shì)。在整體投資氛圍冷淡的環(huán)境下，龍頭房企的拿地占比進(jìn)一步大幅增加，且在高位保持穩(wěn)定。

??其中，10強(qiáng)房企新增貨值占59%，較11月末降低5個(gè)百分點(diǎn)，11-20強(qiáng)房企新增貨值占比19%，兩者合計(jì)占比78%，較2022年提升6個(gè)百分點(diǎn)。

??值得注意的是，2023年企業(yè)愿意投資的城市范圍在不斷收窄。以拿地金額TOP10的全國(guó)化房企來(lái)看，除保利、建發(fā)、華潤(rùn)、中國(guó)鐵建(7.470, -0.01, -0.13%)拿地城市數(shù)量超過(guò)20個(gè)，其余企業(yè)拿地?cái)?shù)量均在20以下。且從全年拿地結(jié)構(gòu)來(lái)看，基本以一二線核心城市為主，占比超過(guò)八成。

??聚焦到城市來(lái)看，我們發(fā)現(xiàn)，土地成交金額TOP20的城市加在一起占整個(gè)中國(guó)總成交建面的48%，排前三位的上海、北京、杭州三個(gè)城市占了整個(gè)中國(guó)土地出讓金額的15%，TOP10占了34%。

??從區(qū)域分布來(lái)看，地價(jià)較高的東部城市成為金額TOP20主力，尤其是長(zhǎng)三角區(qū)域，多達(dá)12個(gè)城市入榜，其中六個(gè)核心一二線城市全部入榜，除合肥外，其余全部位于前十以內(nèi)，常州、鹽城、無(wú)錫、南通、揚(yáng)州和徐州等三四線城市也均入榜，但排名相對(duì)靠后。

??值得一提的是，在金額TOP20城市中，超七成城市的成交金額較去年同期均出現(xiàn)了下滑，就連榜首上海成交金額也降幅也高達(dá)28%，此外，西安、重慶等中西部城市土地市場(chǎng)也明顯遇冷，同比降幅都在兩成及以上，降幅十分突出。

??僅北京、天津、鹽城、南通、揚(yáng)州等少數(shù)城市的成交金額出現(xiàn)上漲；不過(guò)與2020、2021年成交金額相比，仍處于相對(duì)低位。

??2023年房企在投資上的謹(jǐn)慎態(tài)度、聚焦策略貫穿了整年，從投資百?gòu)?qiáng)門檻的大幅下降、銷售百?gòu)?qiáng)投資總量的下降均得以體現(xiàn)。在這樣的投資局面中，央國(guó)企的優(yōu)勢(shì)顯著，尤其是在重點(diǎn)城市、核心地塊的競(jìng)拍上，央國(guó)企持續(xù)“霸榜”，有效地提升了優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)、優(yōu)化了土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。

??我們預(yù)計(jì)謹(jǐn)慎的主旋律還將延續(xù)至2024年，在影響房企投資的兩大因素，“資金”與“預(yù)期”未有明顯好轉(zhuǎn)之前，拿地意愿將保持弱復(fù)蘇。

??因此，未來(lái)投資也將延續(xù)兩大分化走勢(shì)，從企業(yè)層面看，在聚焦策略下，優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)顯得更為稀缺，結(jié)合核心城市土拍松綁的舉動(dòng)來(lái)看，土地競(jìng)拍將回歸市場(chǎng)化，房企拿地從過(guò)去的“拼運(yùn)氣”回歸“拼實(shí)力”，對(duì)于房企的資金實(shí)力、運(yùn)營(yíng)實(shí)力都提出了更高的要求，龍頭房企在獲取優(yōu)質(zhì)地塊中優(yōu)勢(shì)將持續(xù)放大，行業(yè)的集中度或?qū)⒊掷m(xù)走高、繼續(xù)分化。

??從城市層面看，土地市場(chǎng)還將低熱運(yùn)行、持續(xù)分化，在城市和地塊選擇上，一二線城市及市區(qū)核心地塊、配套完善地塊將更受房企青睞。

??除了一二線城市核心地塊之外，三四線城市部分板塊也有一定的機(jī)會(huì)，據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，十強(qiáng)企業(yè)在三四線部分板塊拿地同樣積極，如東莞南城街道及臺(tái)州一江兩岸，拿地總金額分別達(dá)32.7億及22.4億，平均溢價(jià)率高達(dá)23%及24%。

??近一年，三四線也有不少銷售表現(xiàn)較優(yōu)的項(xiàng)目，如蕪湖的保利和光瑞府，定位為剛需剛改，全年成交737套，莆田的建發(fā)縵云剛改項(xiàng)目三開(kāi)三罄，成交486套。

??與過(guò)去幾年整體高熱的土地市場(chǎng)不同，從2023年開(kāi)始，市場(chǎng)“一榮俱榮”的格局不再，由于房企可投資的總量受到限制，如何做到“把錢花在刀刃上”更為重要，因此出于對(duì)項(xiàng)目流速和安全性的兩方面考慮，企業(yè)投資在謹(jǐn)慎的基礎(chǔ)上變得更為聚焦。

??在城市層面，一二線城市無(wú)疑是房企投資的首選，但城市內(nèi)部的分化也將持續(xù)顯現(xiàn)，由于一二線城市以其較高的門檻將中小房企攔在門外，龍頭房企的優(yōu)勢(shì)將持續(xù)放大，未來(lái)優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)將更高比例地集中于龍頭房企手中。

??三四線城市將持續(xù)保持大部分無(wú)人問(wèn)津、個(gè)別地塊零星火熱的局面，需要注意的是，幾乎所有的三四線城市都有優(yōu)秀的板塊，要找出這些城市中的優(yōu)質(zhì)板塊，創(chuàng)造出滿足客戶需求的優(yōu)秀產(chǎn)品。