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??今年的房地產市場，經歷了前高、中低、后穩三個階段，從目前來看，整體樓市還將面臨一段時間的調整期，城市分化也將進一步延續。

??在這樣的背景下，我們認為，那些在供給端適時調整、人口指標保持強勢、購買力較強的城市將更具發展韌性，而那些前期樓市供給側轉向不及時、人口吸納能力不強的城市將面臨去化難題。

??對企業來說，在城市選擇上，應當更加重視不同城市之間的基本面差異，重點關注在近兩年疫情影響之下的經濟韌性較佳和供給側調整及時的城市。

??對購房者來說，在房地產市場筑底階段，選擇韌性較強城市也能更好的穿越市場周期。

??CRIC監測數據顯示，2023年11月30個重點城市成交面積為1261萬平方米，環比下降12%，同比微降3%。前11月累計同比微增1.72%，增幅較上月持續收窄0.4個百分點。

??從數據來看，11月如市場預期，保持下行走勢，供應放量并未帶動成交回升，取而代之的是，整體市場熱度進一步回落，一線成交環比回調幅度小于二線，不過二線累計同比仍維持正增。各城市環比跌多漲少，僅少數城市諸如成都、西安、杭州等受到新政持續發酵、優質供應集中入市帶動成交保持有增。武漢、長沙、重慶、徐州、福州等多數城市經歷了10月的集中放量，11月成交出現回調。

??進入12月，恰逢房企業績沖刺季，供應有望持續回升，不排除部分房企為沖刺業績而進行年末大促，考量此影響，預計整體成交環比有望止跌回升，但漲幅預期5%-10%之間，全年累計成交跌幅有望在5%-10%。城市分化預期延續，多數城市還將延續筑底，年末“翹尾”，但增幅有限。

??從前11月底數據可以看到，目前整體樓市還將面臨一段時間的調整期，城市分化也將進一步延續，甚至開始加劇。

??在行業規模收縮的大背景之下，大部分城市的經濟、人口、地產相關指標增速均出現了大幅波動，城市之間規模位次也開始出現劇烈變化。除北京、上海等少數頭部城市依舊能夠保持強者恒強之外，其他城市各有千秋。典型如交易規模持續收窄的重慶、以及2023年成交規模大幅回升的天津。

??在此背景之下，通過測算各城市發展基本面和房地產行業的綜合評分，我們將典型城市的發展規模與韌性指標進行了綜合對比。

??結果顯示上海、北京、杭州形成第一梯隊，其中上海表現最為亮眼。成都、長沙形成第二梯隊，與第一梯隊相比有較明顯差距。二者對比來看，成都無論市場規模還是發展預期都更值得期待。

??1、上海表現最為亮眼

??就城市競爭角度，各城市之間的增速變化更加重要，但是考慮到各城市之間巨大的發展量級差異，規模類指標的研究依舊不可或缺，綜合對比2023年各項規模和增速指標表現，上海、北京、杭州形成第一梯隊，其中上海表現最為亮眼，無論是反映城市基本面的規模指標，還是反映市場發展韌性的增速類指標均排在典型城市最前列。

??在納入指標體系的28項指標中，上海有12項指標位居前五，15項指標居于前十，均為樣本城市最優。

??就地產角度尤為值得關注的是，上海的宅地固投增速、房地產開發投資增速均超過25%居于首位，7個月的消化周期也躋身三強，不論是從市場健康度還是企業投資信心角度來看，均為第一梯隊城市的最好狀態。

??杭州、北京在增速指標上不及上海，但也處于典型城市前列，規模指標綜評方面與上海相近，其中杭州憑借優秀的外來人口遷徙表現和前10月近千萬平方米的商品住宅和宅地成交量，在規模指標綜評方面甚至略微超過了上海。

??2、成都、長沙形成第二梯隊

??成都、長沙形成第二梯隊，二者對比來看，成都增速指標更佳，在前三季度GDP超1.5萬億的高基數之下，同比增速依舊達到了6.7%，躋身樣本城市前五，較長沙高出2.1個百分點。此外在交易規模的同比增速上也好于長沙，前10月成都新房成交面積依舊保持著3%的正增長，而長沙則是同比下降14%。

??長沙則是規模綜評方面較優，主要是因為人口發展和居民收入上優勢較為突出，長沙外來人口粘性指標明顯領先，在園幼兒人數凈遷入量達到8.3萬人，高居全國第二，而成都則只排在16位，城鎮居民收入方面長沙也較成都高出二成左右。

??若只是單單比較房地產相關指標評價來看，成都仍是遠遠好于長沙，前十月成都新房、宅地成交面積均突破1000萬平方米，分別達到了長沙的1.9和1.5倍之多。

??從土地市場來看，2023年11月土地市場整體走勢呈現量平價跌，處于筑底階段。企業謹慎投資情緒尚未好轉。11月末新增貨值百強門檻59.5億元，較10月末僅增加3.8億元，同比降幅依然高達22%。

??房企投資策略依然以聚焦為主。一方面，10強房企新增貨值占百強64%，央國企是土地市場主力軍，另一方面拿地選擇基本圍繞核心城市核心區域展開。

??我們將土地成交金額TOP10城市和典型城市發展韌性研究指標體系對比來看，發現土地成交金額TOP10城市與韌性和規模指標相對皆優城市高度重合。其中長沙在發展韌性指標上存在短板，未能進入前十，但仍位居前十五。

??究其原因，主要是因為，當前市場銷售仍在低位運行、修復，企業投資意愿尚無起色，謹慎投資、聚焦投資是主旋律。當下土拍熱度的維系既要有較好的盈利空間，更離不開良好的項目去化預期。因此，未來土拍熱度指標也將逐步與新房市場趨同。

??房地產是不動產，房地產市場有其特殊性。它是以城市為單元的市場，區域特征很明顯，各個城市的交易量和價格有很大差異。

??從政策上，一直以來都在強調因城施策、精準施策、一城一策。從市場上看其實也是如此，每個城市都有它只屬于自己的發展階段和發展速度。

??在經濟增長降速、居民住房消費意愿降低、行業規模下臺階等因素影響下，整個行業走向了更加依賴住房更替和需求改善的可持續發展模式。在這樣的背景下，企業也應該更加重視城市基本面及當地市場的差異，并找到更適合自身的深耕模式。

??附：《2023年中國城市房地產投資前景前30名城市》