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??中房網訊 5月22日，由中國房地產業協會指導，上海易居房地產研究院主辦的“2024房地產及物業上市公司測評成果發布會”在深圳舉行。備受關注的"2024房地產上市公司綜合實力榜"、"2024房地產上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

??會上，招商積余董事、總經理陳海照，合景悠活首席執行官王建輝，特發服務財務總監兼董事會秘書楊玉姣， 新城悅服務首席戰略官兼董事會秘書尤建峰發表講話。

??以下為文字實錄：

??主持人：本場對話的主題是“上市物企如何走出獨立行情”，我們有請物業服務行業的重磅嘉賓與我們一起來進行探討和分享。

??有請：

??招商積余董事、總經理，陳海照 先生

??合景悠活首席執行官，王建輝  先生

??特發服務財務總監兼董事會秘書，楊玉姣 女士 

??新城悅服務首席戰略官兼董事會秘書，尤建峰先生

??剛才聽下來，大家的信心不是特別足，也能理解，過去出的救市政策不少，市場反饋依然一路向下，結合開發企業，政策是結合開發企業給的利好，對于物業類的上市公司來說，首先股價漲了，所謂的政策利好有沒有可能傳遞到物業行業當中來？

??陳海照：好的政策出臺，對于行業來說是正面的，從短期的股價波動來說，它提前反應了大家對政策的期待。對于穩定大家的期待來說，這是一個好事情，也從政策面體現出決策層對于穩經濟的重視，背后我們看到的是房地產，但是整個是經濟面的預期，特別有利于對于一些觀望態度的入市，比如說剛需的，可能會推動他們加快出手，從這些角度來說，我覺得對整個行業會從地產傳導到物業，對我們來說是正面的。

??主持人：您認為這個傳導機制是存在的，謝謝，王總，這個傳導機制存在的話，是用什么樣的方式傳遞過來？

??王建輝：從資本市場的表現可以清晰看到，新的政策出來，地產股和物業股都得到上漲，這個事實已經證明傳導過來了，背后原因有兩個，一個是大家認為物業行業是房地產行業的下游，從地產開發把我們的房屋交給物業公司關了，當房地產上游政策利好出臺，一定會傳導到物業行業，這是第一個。

??第二個是可以清晰地看到，它背后反映的是對經濟層面的信心，物業行業具備穿越經濟周期的屬性，而且在今天這個角度來說，未來還有比較多的期待，在這個時點上，過往我們講地產插掛，現在有利好政策出臺，如果站在今天兩個行業對比角度來講，未來物業行業會走出相對獨立的行情，因為有自己的特色和未來的發展，這點有特別多的邏輯來支持。

??尤建峰：國家出臺這些政策，對房地產企業特別直接，從地產到物業的傳遞，本身也是從業務上有一些傳遞的機制，就像國家的保交樓政策，對于很多外拓項目的交付，對于物業公司在管也有很多幫助。過去沒有這個政策出臺之前，我們的確看到原來外拓的新樓盤面臨很大的交付壓力，甚至有爛尾的現象，這是特別直接的。

??另外是一個信心，這個信心相對來說層次低一點，很多物業公司是開發商背景，如果你關聯的開發商得到很明確的政策支持，對應的關聯物業公司也有非常正面的反應，現在同頻的漲幅是非常明顯的連帶信心的效應。

??楊玉姣：我們特發服務是一個獨立的物企，我們和開發商的關系比較小，在這波房地產利好政策之下，我們企業成為最大最直接的受益者，半個月股價已經翻倍了，我們認為這對物企是很大的利好，我們企業在這塊的信心也越來越足，下一步會在服務品質提升、研發投入、市場拓展上面更有信心。

??主持人：因為沒有依附到開發商，所以受他們的影響更小一點，更獨立一點。

??楊玉姣：是的。

??主持人：上市公司是我們共同的背景，兩位嘉賓直接負責董事會相關的工作，都是董秘，接下來要討論一個很有價值的話題，關于上市物業公司市值管理的問題，六七年前我們做過一個論壇，有一場論壇前面是開發商，第二場是物業公司，物業公司老總說我們估值完全不一樣，這幾年也受到房地產形勢的影響，有些房企相關的物業公司也存在資金流被抽走的問題。今天政策開始發生改變，物業上市公司的整體估值也受到很大的打擊，大家覺得有可能走出獨立行情的話，未來在做市值管理如何操作？怎么恢復投資者的信心？畢竟大家都覺得物業和開發商是一體的，我們怎么做好市值管理，給投資者更好的回報？

??陳海照：這個問題對于央企上市公司來說非常重要，各方都很關注，這里要澄清考核市值管理或者做市值管理不是操縱股票，大家不要誤解。一個企業的市值PE應該是一個企業的內在價值一種長期合理的體現，作為一個公眾的上市公司，它是否值錢？我覺得不僅在于短期估值的波動，還有長期價值的體現，應該和它的長期經營和發展相對正相關，這樣比較好。

??怎么做？還是要加強公司的內在管理，要把公司的質量、成長性以及公司健康度、品牌美譽度、市場核心競爭能力、商業模式這些工作做好，對公司的內在管理以及商業模式的可行性，以及成長性，這對于管理層來說是非常重要的。

??從另一個角度來說，公司要做好市值管理，應該和投資者、行業溝通，所以克而瑞搞一些活動，我們都會非常積極的參與，因為克而瑞是行業里面有影響力的品牌，我們也會非常重視和行業、投資者做好溝通互動，讓這個信息比較好的正確傳遞，讓公眾能夠更好了解我們，對我們的發展有一個更理性客觀的了解，這樣的話他會更加趨于理性，對公司來說也會更平穩地發展。所以要做好信息的披露，而且讓大家更好了解我們的長期發展戰略和目標，有一個更好的趨勢判斷，這樣對公司的市值管理是更好的方式。

??主持人：我們和投資者做交流，投資者都會問，整個房地產大趨勢不好，你們也很難做好，這個問題經常會被問到，面對這樣的問題，你們怎么回復？

??陳海照：確實高度依賴我們母公司的，可能會對房地產行業政策和形勢更緊密相關，像招商積余由于重組并購中航，又收購招行的物業，還有南航的物業等等，我們市場化業務已經占到70%，所以母公司與我們是一榮俱榮的。反過來說，一個企業作為獨立公司，市場化發展的能力未來肯定是它的價值所在，有的公司為什么在這個階段會顯得波動很大，有的公司相對平穩，和它的市場化程度和綜合服務能力有一定的相關性。

??主持人：謝謝海照總的分享，王總您怎么看？

??王建輝：市值管理首先有幾個大背景，有一些東西是超越公司和我們掌握范圍之外，比如前段時間出現的港股流動性，大A股總體的調整，房地產政策的調整等等，這是第一個大的環境，拋開這個大環境是在座的企業可以做的市值管理方向。

??如果談到市值管理的邏輯，看起來是市值管理，背后是公司價值的呈現，我們把公司做得更值錢，這是我們應該做的，這是第一點，從戰略到團隊、到落地、執行，再到各個基本面，這是首先要做好的。

??第二是對資本市場的溝通，公開透明的信息，可信賴的承諾，以及在過程中知道公司整體發展的策略，這是我們可以做很多改進和溝通，還是有很多在過程中得以呈現的。

??第三圍繞公司未來的發展有沒有一些更新的東西，讓資本市場感到不一樣的點，更加看重你的未來，這是很多同行應該關注的，如何讓這個公司看起來讓人放心，未來更值錢？我覺得可能是當下這個階段面向未來能夠看到的機會。

??主持人：如何讓投資者覺得更值錢？這點非常重要，這個要回到具體的產品和服務上，待會兒我們再探討一下，接下來有請尤總和楊總，兩位兼職董秘，要把市值管理做到位，是你們的KPI，你們怎么看？

??尤建峰：作為上市公司，你對市值的關注特別重要，你一定要堅信你的價值，資本市場最終會通過它的方式反映出來，堅持自己相信的事情去做，所以我覺得市值管理從三個方面，一個是公司要有非常清晰的戰略，對應的戰略要有執行力的執行，還有和市場要有良好的互動和溝通。

??我們有段時間上市之后做了很多收購和擴張，現在也更加清晰了，我們把自己定位成大社區+大后勤的綜合物業服務公司，在住宅這個領域，我們是做中端市場，高端能力其實并不強，給中端市場提供性價比的服務，同時配套相關的增值服務。在大后勤領域，我們通過學習海外世界500強企業，發現企業或者事業單位后勤服務是一個整體，包括他們保安保潔傳統的服務，也包括日常的就餐需求，我們把團餐也納入我們的范圍，我們的大后勤有將近一半的業務來自餐飲服務，而且餐飲這個板塊也是增長非常迅速的。

??在戰略方面，我們要求區域公司根據公司戰略和定位做市場研究，做項目的拓展，主要在具體項目運營過程當中，一定要把性價比做給業主看，讓他們認可你，有口碑傳出去，未來針對這樣的市場也有更多項目的機會。

??在資本溝通方面，2018年我帶著公司上市，上市之后這幾年我一直在負責資本市場的工作，資本市場對公司的要求還是非常高的，我們要和資本市場做好預期管理，如果給不切實際的預期管理，有可能讓公司估值有非常大的波動，甚至會給資本市場不是特別好的印象，可能對你有一些估值方面的折損。物業公司可以通過自己的分紅、業務結構的調整，讓資本市場相信物業行業和房地產行業不一樣，因為物業行業有非常不一樣的點，一個是物業行業每年不是從零有收入，每年都有一個基數，像我們公司有2億多平米的在管面積，不是從零開始的。

??物業行業沒有任何杠桿，賺到的每一分錢都是自由現金流，可以用于分紅，我在公司內部也在不斷提示董事會，物業公司一定要提高分紅比例，這幾年我們公司的分紅比例不斷在提升，這也是讓公司的實際行動給資本市場傳遞出物業行業的特征，把自己的事情做好，讓資本市場看到你的實際效果，我相信價值會有回歸的一天。

??楊玉姣：我非常認同前面三位領導的觀點，我補充一點，今天特發服務的股價市值PE創歷史新高，我們堅持一個觀點，做好基礎服務，用扎實的基礎服務、穩健的運營管理和良好的營運能力得到客戶認可，再加強和投資者的溝通，多做公司的信息披露，讓投資者理解我們公司的價值，知道我們公司的發展前景規劃。另外我們做多元化的布局，提高公司抗風險能力，我們公司一直被投資者詬病的是，我們依賴單一大客戶，我們主要做華為的后勤保障，我們去年就做了投并的工作，做了國家水電集團向下的業態，去年到今年我們持續發力三甲醫院，想進軍醫療后勤的板塊，多元化的布局來打消投資者對于我們抗風險能力較弱的觀念。第三還是要持續做好品牌建設，這是我做了這兩年董秘的心得。

??主持人：接下來我們更進一步，我們要告訴投資者開發企業和物業企業是完全不同的，即使投資者知道這個模式是不同的，他知道這個模式之后，依然認為你是沒有亮點的公司，沒有想象力，永遠給你一個非常平穩的估值，這意味著物業企業也需要不斷創新，很多物業公司也做了很多努力，比如說做快遞或者電商的改造，甚至做一些養老服務等等，有沒有想過未來有沒有除了基礎物業之外的增值服務，有可能又能夠帶來收入和現金流改善，同時也能讓資本市場覺得亮眼的地方，這個方面大家有沒有什么要分享的？

??陳海照：這個非常有可能，拿招商局的發展歷程來說，當時我們是搞航運的，搞了很多新的產業包括銀行，到了1914年創辦了很多產業之后，內部做了分離，就做了一個富余產業叫招商積余公司，洋務運動40年出來了一個和航運不一樣的產業，到了1979年小平同志搞改革開放，就先搞了一個春天的故事，在今天開會的地方搞了一個工業區，畫了一個圈，就有廠房、碼頭、物業，所以有了招商地產、招商蛇口、招商物業，今天我們又復盤了1914年的招商品牌，今年也是我們品牌創立110周年。

??目前我們公司也是招商蛇口的一個產業板塊，我們除了主業是地產以外，有油輪、酒店、產業區、物業，物業目前來說規模比較大，有可能承載蛇口招商的重資產向輕資產轉型，打造第二曲線，我們的體量和地產來比能不能接得住還是有壓力的。從另一個視角來看，招商積余的場景是最豐富的，我們服務有公建類的，有政府的，有城市服務的，像今天所在的招商街道我們是今年元旦開始進駐，原來只是做里面哪個小區的物業，現在把整個街道幾十平方公里全接下來。

??我們的場景有非常多專業的服務團隊，甚至是企業，比如說我們今天開會要給負責會務的包括物聯網、音響、機電設備，每個都可以成為一個專業服務的公司。我們今年還成立了一個團餐公司，團餐是萬億的市場，但是怎么做大？怎么和主業相結合？我們在下面也有一個到家匯公司，一個2C端圍繞生活的商城服務，還有一個是圍繞企業的辦公，今年我們已經將近做到7億的營收，這些場景以及星星之火可以燎原，但是哪些公司可以跑出來？所以我歸納為沃土為云的商業模式，圍繞里面的人和建筑物的服務，可能會培養出很多專業的公司，每個公司就像一棵樹，種在這個沃土上有可能成為未來獨立發展的平臺公司，只是什么時候能實現的問題。

??王建輝：社區增值服務我相對謹慎和理性在看，有一個觀點，物業可做、能做、又愿意做的，這才是未來發力的點，圍繞增值服務我們同行做了很多嘗試，也有非常多不成功的案例，比如說我們切入的每個細分行業都有頭部的競爭對手，無論是二手房、新零售還是居家養老等等，我的觀點是怎么樣把物業公司的優勢用好，這是我們接下來在做社區增值業務的核心要點。

??我也關注到核心的一點，這個業務會不會和物業公司的四個優勢完美嫁接，第一個是近，物業公司是所有行業24小時都在你身邊，能夠快速響應的行業，能夠和快速響應相關的一定是有機會的。第二個是信，通過信任建立持續復購和更多服務的行業是有機會的。第三個是熟，對業主是熟悉的，基于熟悉的推薦能夠精準和到位。第四個是省，怎么樣用邊際成本降低成本。

??在業態的選擇上，總結為兩點，把物業公司相對零星的服務多個低頻組合成中頻，這是我們可以成功的一點，多個低頻服務變成中頻，就贏得一半，把相對過往價值較低的服務疊加為高服務，比如上門我們發現二手房局改的業務，發現租售的業務，核心還是在我們熟悉的主戰場，圍繞房子、車子等等熟悉的領域深耕去做。如果可以發現新的賽道，引領整個行業向前走，這是非常好的事情。

??尤建峰：對于新城悅來說，資本市場已經慢慢認識到我們的增長點，這和我們一直和資本市場溝通分不開，我們在2022年布局了團餐和電梯兩個賽道，為什么布局這兩個賽道？電梯這個行業是物業行業的下游，它是我們的供應商，它的合約是和物業公司簽的。另外電梯這個行業目前是特別分散的，它比物業公司還要散，目前它的強市幾個電梯服務商是三四個主機廠，現在公司在管電梯規模是第三方市場相對較大的，通過這個邏輯，我們的能力是通過收購過來的，最后整合，這也是一個非常確定的方向。

??第二個方向，招商積余也在進入團餐的領域，團餐是將近2萬億的市場，和每個人的吃相關，是一個非常巨大的市場，這個市場的收入規模在5個多億，也是公司第二大業務板塊，現在在財務報表上，我們可以顯著看到它的數字，對資本市場來說，我們從2023年看到明顯的數據，對我們也越來越信任，這個有可能會成為我們和別的物業公司有點差別的地方。

??楊玉姣：我們公司小規模，業態也不太相同，但是有異曲同工之妙，比如說我們服務華為，得到客戶信任之后，我們做了華為IDC數據中心的運維服務，現在我們在全國數據中心運維體量還不錯，這是第一個。

??第二，我們有阿里巴巴這樣的客戶，我們接觸了最早一批做無人駕駛的車企，做了高精地圖的業務，現在車里自動駕駛里的地圖背后是我們提供一大批優質司機在極寒極熱的地方做高精地圖的回測工作。再比如說我們現在接了比較多的三甲醫院，我們在三甲醫院的增值業務也會有所發力。

??主持人：謝謝四位嘉賓的精彩分享，我身邊很多朋友也在問我，投資如何做？房地產可能開發這邊是政策性的脈沖機會，后面還會再關注，對于物業企業來說，長期被低估之后，可能投資機會更大，希望你們多多加油，讓整個房地產產業鏈當中的上市公司不斷蓬勃向上，再次感謝4位嘉賓的參與，謝謝你們。

??感謝各位嘉賓的精彩分享，2024中國房地產及物業上市公司測評成果發布會到此結束，也再次感謝大家的光臨和支持。下面的時間，是自由交流時間，希望大家在這里度過一段美好的時光。同時，也預祝大家明年能取得更好的成績。謝謝大家！