??《中國房企TOP30月報》是由上海易居房地產研究院依據CRIC、Wind等相關數據研發編撰而成，通過每月對TOP30房企投融資情況、銷售排名、市值及市值管理動態以及組織變革的主要情況進行跟蹤分析，以期對頭部房企的動態趨勢進行深入研判，旨在為企業發展提供借鑒啟發，為行業發展提供參考。

??核心觀點

??金九成色不足，9月TOP30房企銷售額環比增長5%，由于去年下半年業績基數較低，同比跌幅收窄至20%。多個重點城市于9月下旬密集供地，TOP30房企投資規模環比大幅提升。9月優質民企融資環境有所改善，但美元債連續兩月發行受阻。9月TOP30房企市值整體波動下跌，較月初降低3.39%。月末行業政策利好頻出，TOP30房企市值短期止跌轉漲，但基本面未改善下市值依然走低。部分房企繼續降本增效，后臺管理部門業務化成趨勢。

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??【企業投資】

??集中供地密集，

??房企投資規模環比大幅提升

??9月北京、上海、深圳、杭州、合肥、寧波、蘇州、青島、武漢、鄭州等多城集中供地密集，TOP30房企中有14家拿下涉宅地64幅，拉動TOP30 房企投資建面環比增長81%，成交總價環比大增153%，北京、上海、深圳的土地帶動成交樓板價環比提升40%，總體溢價率為5.7%。中海、華潤、建發本月在TOP30房企中拿地總價排名前三，投資金額超過在160億元左右。

??其中，杭州第三批次供地量減少，供地質量提高，房企積極參拍，土拍熱度維持在較高水平，19幅土地全部成交，且進入一次性報價的地塊超四成，整體溢價率為5.1%，19幅土地中有10塊被TOP30房企獲得，綠城、濱江分別拿下3塊地，萬科、招商、保利、華潤各拿下1宗。

??北京第三批次優質地塊帶動土拍有所回溫，出讓18宗地塊全部成交，其中4宗達到最高限價，整體溢價率升0.6pct至6.06%。TOP30房企拿下18宗地塊中的9塊，中海以147.5億元獲得3宗地，建發以66.5億元獲得2宗，金茂、首開、華潤、龍湖各獲得1宗。

??上海第三批次土拍較為平穩，出讓的35宗地全部成交，其中8宗觸及中止價，較上輪有所降低，24宗土地底價成交，整體溢價率下降2.2pct至2.27%。超七成土地由國央企和城投類平臺公司獲得，這一趨勢與前兩輪相同，TOP30房企中的國央企保利、招商、中鐵建分別獲得2宗、1宗和1宗地塊，地方國企建發、華發分別獲得1宗，華發拿下的中興社區商住地塊總價高達80億元，是TOP30房企中在上海拿地金額最高的一家，另外民企龍湖獲得松江廣富林純宅地1宗。

??深圳第三批次土拍熱度較前兩輪下滑，共出讓7宗含宅地，以剛需為主且安居型商品房、保障性租賃住房比例高，最終成交6宗地，底價成交4宗，整體溢價率降至3.94%，拿地房企均為國央企和城投類平臺公司，TOP30房企中的華潤和招商各拿下寶安、龍華的1宗純住宅用地。

??合肥在地塊規模和質量均有提升的情況下，第三輪熱度仍有下滑，供應的28宗宅地中7宗取消供應或流拍，21宗成交，其中7宗進入競品質階段。與上輪相比，房企參拍積極性下滑，龍湖、中海、招商的參拍數量較上一輪明顯減少。TOP30房企中萬科、龍湖、招商分別獲地1宗。

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??【企業融資】

??優質民企融資有所好轉，

??但未實質性改善

??9月份監管層再次強調對示范性房企提供融資支持，優質民企融資環境有所好轉，但總體難說有實質性改善，在銷售低迷的市場下，房企現金流依然緊張。TOP30房企合計新增融資規模212.0億人民幣，同比下降18.1%，環比增加78.3%，且均為境內債，無新增股權融資或美元債發行。9月新增債券融資規模同比減少12.6%，環比增加87.0%。

??9月TOP30房企加權融資成本為3.10 %,較上月環比下降0.1pct，主要系境內債融資成本持續降低所致。

??9月TOP30中共有9家房企參與新債發行，較8月新增2家。優質民企融資狀況有所改善，碧桂園、旭輝、新城控股、美的置業合計發債金額47億元，占當月合計融資規模的20%以上，且發債成本僅3.2%-3.4%，略高于央國企融資成本。

??9月TOP30房企合計到期債務規模238.3億元，同比下降36.8%，環比下降21.4%，較此前償債高峰規模，已連續兩月環比下降，其中境外債到期11.2億美元，較上月環比下降15.5%。9月共16家房企債務到期，較上月減少2家，陽光城、招商蛇口當月到期規模靠前。TOP30中金科、融創、遠洋分別對旗下債券尋求展期，“21金科地產SCP004”8億本金展期270天兌付，“PR融創01”債擬繼續展期至2024年3月31日，遠洋資本對一筆規模為3.5億美元、10月25日到期的美元債展期一年。

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??【銷售排名】

??金九成色不足，

??TOP30房企9月銷售額同比降幅20%

??今年9月無“金九”，市場維持低位，其中，一線城市成交同環比超10%，二三線城市成交環比下降8%，同比跌幅擴大至35%。9月百強房企單月業績6268.8億元，環比增長3.73%，同比跌幅收窄6.2個百分點至26.5%，降幅收窄的原因主要是去年下半年業績基數較低。TOP30房企9月銷售額環比增長5%，同比跌幅收窄至20%。TOP30房企1-9月累計銷售額同比下降38.4%，降幅持續收窄1.8個百分點。

??從企業表現看，9月環比增長的TOP30房企數過半，其中有9家房企業績同環比雙增，分別是招商蛇口、華潤置地、金地集團、越秀地產、中國鐵建、仁恒置地、卓越集團、華發股份和首開股份，招商蛇口、華潤、仁恒、越秀的環比增幅超40%。

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??【市值表現】

??月末利好政策頻出，

??TOP30房企只有5家市值增長

??9月TOP30房企市值整體波動下跌，較月初降低3.39%。月末房地產行業政策利好頻出，進一步刺激合理剛性購房需求。9月29日，央行、銀保監會通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。9月30日，財政部、稅務總局公告，明確支持居民換購住房有關個人所得稅政策。各家市值表現看，TOP30中建發國際、招商蛇口、濱江集團市值漲幅靠前，其中建發國際9月市值漲幅26.6%、位居TOP30市值漲幅首位；千億市值房企梯隊中，中國鐵建市值跌出千億，其余各家排名保持不變；旭輝、龍光、雅居樂、融信9月市值跌幅靠前，均在30%以上。

??9月TOP30房企的市值管理行為多與房企業務發展新模式、REITs分拆上市、董監高增持有關：（1）簽署合作協議：9月初招商蛇口華南區域與富力集團華南區域簽署合作協議，雙方擬利用各自優勢就大灣區范圍內的城市更新項目采用“一事一議，成熟一個，合作一個”的原則進行合作，此次戰略合作一方面有助于緩解民企的資金壓力，同時也有助于實施公司在舊改上的布局，公告日前后一周內，公司市值漲幅約5%；（2）分拆保障性租賃住房REIT上市：9月22日華夏基金華潤有巢租賃住房REIT提交申報并獲得受理，底層資產為上海松江區的兩處保障性租賃住房項目——有巢泗涇項目和有巢東部經開區項目，預計將募集11.2億元人民幣。公司自2018年起既開始大力布局租賃住房項目，此次獨立分拆上市既有助于公司發展長期可持續的盈利模式，也是對新型融資方式的探索，可幫助集團更好的盤活旗下基礎設施資產，避免基礎設施投資恢復期較長及資產周轉率較低等不利影響。此次成功受理也意味著REITs底層資產的進一步擴容、有助于保障性租賃住房“投融管退再投資”的良性循環。（3）股東增持股票：9月2-26日期間，萬科7名董監高合計增持公司股份約42.23萬股，完成公司年初宣告的股份增持計劃。此前公告顯示，含萬科董事會主席郁亮在內的8位董監高計劃以其在2021年度從公司獲取的稅后現金報酬總額增持公司A股股份，合計增持金額不低于人民幣2,000萬元。此次增持表明董監高對公司長期投資價值的認可，有助于增強投資者對未來發展的信心。9月期間萬科市值漲幅5.9%，僅次于建發國際、招商蛇口、濱江集團。

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??【組織變革】

??聚焦降本增效，

??后臺管理部門業務化成趨勢

??組織架構調整方面，碧桂園近期進行了人力資源的業務化，半年前成立了“慧捷咨詢”人力資源公司，近期開始高調的市場化運作，旨在讓人力資源從管理角色變成經營服務角色，一方面驅動員工業績，另一方面提升服務質量，最終實現整體降本增效。類似的案例還有萬科在2019年成立的“祥盈企服”，使萬科財務共享中心和人事共享中心啟動職能部門業務化嘗試。在房企降本增效的目標下，后臺管理部門以及成本部門的業務化將成為趨勢，將成本部門轉化為自負盈虧的板塊有利于降低成本，不失為一種管理模式上的積極探索。

??龍湖繼去年廣佛公司合并、西鄭公司合并后，今年9月進行了新的城市公司合并，滬蘇公司合并了蘇南公司，合并后依然稱滬蘇公司，蘇南公司降級為事業部。與龍湖以往“集團-直管城市”管理層級相比，滬蘇公司的再次合并更像是在嘗試類似于“集團-區域-事業部”的三級管控轉變，這樣的組織架構調整有利于對現有區域資源進行整合，提高管理效能。龍湖CEO陳序平也在2022年中期業績會上表示，下一步將繼續聚焦城市提升效能。

??中梁近期宣布成立代建公司“中梁建設管理集團有限公司”。中梁代建業務的思路包括：主動對接金融機構、資產公司、政府投資平臺等，逐步落地已相對成熟的政府財政投資項目代建；資方代建；新建商辦、產業園區、存量改造等代建以及投顧業務，為公司可持續發展尋找“第二增長極”。目前發展代建業務的品牌房企已經超過30家，比如朗詩、雅居樂、金科、旭輝等諸多民營房企，都已奔向了代建賽道。

??數據說明

??企業融資與市值管理中的TOP30按克而瑞2021年全年全口徑銷售額統計，其他部分TOP30房企按克而瑞2022年累計至當月全口徑銷售額榜單統計。月報于次月第一周發布，由于數據整理分析需要時間，數據統計截至時間為當月22-25日左右。

??TOP30房企研究課題組組長：崔霽；

??課題組成員：鄧喬喬，李曉玲。