??核心觀點

??【達成全年銷售目標，2022年業績目標保守】2021年全年首開股份實現全口徑合約銷售金額1149億元，同比上漲6.9%，完成全年銷售業績的104%。合約銷售面積393萬平方米，同比增長3.0%。銷售均價29237元/平方米，較上年上升3.8%。2022年首開股份計劃全部項目銷售簽約金額為1080億元，計劃銷售面積380萬平方米，銷售回款1078億元，目標較為保守，低于2021年已實現業績。

??【新增土地規模同比下降，超四成位于北京】2021年首開股份全年新增土地地上建筑面積287萬平方米，同比下降16.8%。2021年首開拿地較為審慎，通過競拍或股權收購項目約30個，其中目前已開工17個項目。2021年，首開股份在環渤海區域投拓建面約121.9萬平方米，占比43%；其中北京的拿地建面119.7萬平方米，占整體拿地建面的42%。雖然土儲多數位于北京，風險較低，但由于北京限購等政策較為嚴格，企業需要關注利潤水平。

??【土儲規模較去年有所降低，一級開發項目1589萬平方米】企業未公布總土儲規模，我們根據持有待開發土地以及房地產開發投資項目扣除已竣工部分作為基礎，推算截至2021年年末，首開股份的總土儲建面約2279萬平方米，較上年減少10.6%。此外首開股份還有1589.12萬平方米的棚戶區改造及土地一級開發項目在推進中，未來也將是其土儲來源。根據銷售規模，可以看出企業土儲較為充足，但是一級開發土地周期較長，容易拖累企業銷售業績及財務狀況，也是需要考慮的因素。

??【營收上升，但凈利潤下降約49.9%】2021年首開股份實現營業收入678.0億元，同比上升53.3%。實現凈利潤21億元，同比下降49.9%；歸母凈利潤6.9億元，同比下降77.9%。主要是受到房地產整體下行影響，本期結轉收入項目土地成本較高，銷售價格受政策限制，營業成本漲幅較高，加上銷售、管理及財務成本都有所上升，導致首開股份凈利潤及歸母凈利潤大幅下降。

??【處于橙檔水平，債務結構仍有待優化】2021年全年首開股份持有現金314.0億元，同比下降11.68%。現金短債比1.51，較2020年上升0.1個百分點，長短債務比4.9，同比上升0.77。凈負債率142.76%，相比2020年下降10.47個百分點。剔除預收賬款后資產負債率為74.07%，較上年下降1.3個百分點。凈負債率和剔預收后資產負債率雖然有一定改善，但是仍然踩線，處于橙檔。

??【積極布局租賃業態，參與首都副中心及冬奧建設】除房地產開發業務以外，首開在長租公寓、寫字樓等業態探索新的運營模式。報告期內計入營收的酒店物業經營等收入達到7.06億元，同比增長22%。除此之外，首開還在城市更新、人才公寓、共享辦公、養老服務等轉型領域探索。企業參與北京副中心及冬奧建設，麗亭華苑酒店被指定為2022年冬奧會接待酒店并取得授牌，速滑館冰絲帶項目順利竣工交付。

??1沒有扣除受限制現金及受監管預售房款

??銷售

??達成全年銷售目標

??2022年業績目標保守

??完成全年銷售目標的104%。2021年全年首開股份實現全口徑合約銷售金額1149億元，同比上漲6.9%，完成全年銷售業績的104%。合約銷售面積393萬平方米，同比增長3.0%。銷售均價29237元/平方米，較上年上升3.8%。銷售回款1194億元，完成了全年計劃的113%。

??2022年首開股份計劃全部項目銷售簽約金額為1080億元，計劃銷售面積380萬平方米，銷售回款1078億元，目標較為保守，低于2021年已實現業績。

??投資

??新增土地規模同比下降

??超四成位于北京

??投資拿地建面較上年減少。2021年首開股份全年新增土地地上建筑面積287萬平方米，同比下降16.8%。2021年首開拿地較為審慎，通過競拍或股權收購了北京、太原、福州等地項目約30個，其中目前已開工17個項目。

??新增土儲42%位于北京大本營。2021年，首開股份在環渤海區域投拓建面約121.9萬平方米，占比43%；其中北京的拿地建面119.7萬平方米，占整體拿地建面的42%，繼續發揮其北京本土國企優勢，深耕北京大本營。長三角區域拿地建面占比29%，主要集中在蘇州、常州、南京、杭州和臺州5城。其次珠三角占比18%，中西部占比10%。能級來看，首開股份分布較為均勻，一線城市占比42%，都在北京；二線城市占比28%，三四線占比30%。雖然土儲多數位于北京，風險較低，但由于北京限購等政策較為嚴格，企業需要關注利潤水平。

??土地儲備

??土儲規模較去年有所降低

??一級開發項目1589萬平方米

??土地儲備2較去年下降。截至2021年年末，首開股份的總土儲建面約2279萬平方米，較上年減少10.6%。因為企業沒有公布總土儲，所以總土儲計算使用持有待開發土地規劃計容建面177.7萬平方米，以及房地產開發投資項目中總建筑面積減去累計已竣工面積2101.4萬方之和。此外首開股份其還有1589.12萬平方米的棚戶區改造及土地一級開發項目在推進中，也作為其土儲來源。根據其銷售規模，可以看出土儲較為充足，但是一級開發土地周期較長，容易拖累企業銷售業績及財務狀況，也是需要考慮的因素。

??2土地儲備=持有待開發土地規劃計容建面+（房地產開發投資項目中總建筑面積-房地產開發投資項目中累計已竣工面積）

??盈利

??營收上升，凈利潤下降約49.9%

??營收上升但利潤率下降。2021年首開股份實現營業收入678.0億元，同比上升53.3%。具體來看，房地產地產開發收入675.6億元，同比上升53.6%，房地產開發成本542.7億元，同比上升70.6%。實現凈利潤21億元，同比下降49.9%；歸母凈利潤6.9億元，同比下降77.9%。主要是受到房地產整體下行影響，本期結轉收入項目土地成本較高，銷售價格受政策限制，營業成本漲幅較高，加上銷售、管理及財務成本都有所上升，導致首開股份凈利潤及歸母凈利潤大幅下降。

??負債

??處于橙檔水平

??債務結構仍有待優化

??債務結構持續改善。2021年全年首開股份持有現金314.0億元，同比下降11.68%。現金短債比1.53，較2020年上升0.1個百分點，長短債務比4.9，同比上升0.77。現金短債比持續達標，債務結構持續改善，短期償債風險較低。

??凈負債率和剔預資產負債率超線。2021年全年首開股份凈負債率142.76%，相比2020年下降10.47個百分點。剔除預收賬款后資產負債率為74.07%，較上年下降1.3個百分點。凈負債率和剔預收后資產負債率雖然有一定改善，但是仍然踩線，處于橙檔。

??3沒有扣除受限制現金及受監管預售房款

??多元化

??積極布局租賃業態

??參與首都副中心及冬奧建設

??積極探索酒店、寫字樓等業務。除房地產開發業務以外，首開在長租公寓、寫字樓等業態探索新的運營模式。“首開·樂尚”長租公寓品牌正式形成落地，大興熙悅林語一期與中國航天研究院簽署戰略合作協議，845套公寓實現開業滿租。報告期內計入營收的酒店物業經營等收入達到7.06億元，同比增長22%。除此之外，首開還在城市更新、人才公寓、共享辦公、養老服務等轉型領域探索。

??主動踐行首都國企責任擔當。首開股份積極參與了北京副中心建設，通州新城項目完成主體結構封頂，通州西集、通州潞城等項目積極推進。麗亭華苑酒店被指定為2022年冬奧會接待酒店并取得授牌，裝修升級如期完成，疫情防控和服務提升工作全面加強，速滑館冰絲帶項目順利竣工交付。