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??結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)率承壓、盈利水平有修復(fù)空間，負(fù)債指標(biāo)仍需進(jìn)一步優(yōu)化。

??◎  作者 / 沈曉玲、貢顯揚(yáng)

??核心觀點(diǎn)

??【上半年銷售金額349億元，完成全年目標(biāo)的39.7%】2023年上半年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額349億元，同比降低19.8%，完成全年880億元銷售目標(biāo)的39.7%。全口徑銷售面積131萬(wàn)平方米，同比降低9%；銷售均價(jià)26641元/平方米，較去年末降低2.6%。下半年，首開(kāi)股份仍需積極提高貨量供應(yīng)、加強(qiáng)營(yíng)銷力度以提振成交去化。

??【新增投資審慎，聚焦核心城市、總土儲(chǔ)保持充裕】2023年上半年，首開(kāi)股份的投資態(tài)度延續(xù)謹(jǐn)慎，新增投資規(guī)模保持在低位。上半年，首開(kāi)股份以底價(jià)獲取北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)一宗純商品住宅地塊，地上建筑規(guī)模10.82萬(wàn)平方米。從未來(lái)可售資源來(lái)看，截至上半年末，首開(kāi)股份總土儲(chǔ)未售建面近1500萬(wàn)平方米，總土儲(chǔ)規(guī)模保持相對(duì)充裕。

??【結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)率承壓、凈利潤(rùn)虧損，盈利水平有修復(fù)空間】2023年上半年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入194億元，同比增長(zhǎng)173.1%；毛利潤(rùn)22.2億元，同比增長(zhǎng)67%。凈利潤(rùn)虧損15.3億元、歸母凈利潤(rùn)虧損19.1億元。從盈利指標(biāo)來(lái)看，2023年上半年首開(kāi)股份的毛利率較去年末降低5.2個(gè)百分點(diǎn)至11.4%，凈利率和歸母凈利率分別為-7.9%和-9.8%。

??【部分負(fù)債指標(biāo)仍需進(jìn)一步優(yōu)化以達(dá)到監(jiān)管要求】截至2023年上半年末，首開(kāi)股份持有現(xiàn)金229.1億元，較2022末增加23.7億元。非受限現(xiàn)金短債比1.21倍、長(zhǎng)短期債務(wù)比5.64倍，保持在安全范圍。凈負(fù)債率156.7%、永續(xù)債作負(fù)債的凈負(fù)債率169.8%、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率72.2%，較2022年末有所提升，仍需進(jìn)一步優(yōu)化以達(dá)到監(jiān)管要求。

??【物業(yè)經(jīng)營(yíng)有序推進(jìn)，城市更新領(lǐng)域積極探索】截至2023年上半年末，首開(kāi)股份酒店經(jīng)營(yíng)收入快速增長(zhǎng)，酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)等結(jié)算收入4.42億元，福州首開(kāi)君瀾溫泉酒店“茉莉泉”、昌平回龍觀首開(kāi)Long街、蘇州胥江天街成功開(kāi)業(yè)。同時(shí)，首開(kāi)股份近年來(lái)在城市更新領(lǐng)域積極探索，推進(jìn)老舊小區(qū)改造和歷史文化街區(qū)更新，相繼啟動(dòng)實(shí)施多個(gè)項(xiàng)目。

??01 銷售

??上半年銷售金額349億元
完成全年目標(biāo)的39.7%

??2023年上半年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額349億元，同比降低19.8%，完成全年880億元銷售目標(biāo)的39.7%。全口徑銷售面積131萬(wàn)平方米，同比降低9%；銷售均價(jià)26641元/平方米，較去年末降低2.6%。在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行調(diào)整的行業(yè)背景下，2023年首開(kāi)股份雖然已經(jīng)調(diào)低了年度銷售目標(biāo)，但截至6月末的目標(biāo)完成情況仍略低于往年水平。下半年，首開(kāi)股份仍需積極提高貨量供應(yīng)、加強(qiáng)營(yíng)銷力度以提振成交去化。

??02 投資

??新增投資審慎
聚焦核心城市、總土儲(chǔ)保持充裕

??2023年上半年，行業(yè)流動(dòng)性壓力持續(xù)，規(guī)模房企整體投資意愿延續(xù)低迷、投資態(tài)度謹(jǐn)慎。首開(kāi)股份的投資力度也收縮明顯，新增投資規(guī)模保持在低位。上半年，首開(kāi)股份以底價(jià)獲取北京市昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)一宗純商品住宅地塊，地上建筑規(guī)模10.82萬(wàn)平方米。從未來(lái)可售資源來(lái)看，截至上半年末，首開(kāi)股份總土儲(chǔ)未售建面近1500萬(wàn)平方米，總土儲(chǔ)規(guī)模保持相對(duì)充裕。

??從總土地儲(chǔ)備的結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至2023年上半年末首開(kāi)股份的土地儲(chǔ)備主要集中在一線和二線城市，按建面分別占到41%和35%。區(qū)域來(lái)看，環(huán)渤海區(qū)域占比最高達(dá)58%，其中北京占到近7成；長(zhǎng)三角區(qū)域占比18%，中西部和珠三角則分別占到12%。總體來(lái)說(shuō)，首開(kāi)股份的總土儲(chǔ)整體城市能級(jí)較高、且大本營(yíng)相對(duì)集中，在目前的行業(yè)形勢(shì)下整體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。

??03 盈利

??結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)率承壓、凈利潤(rùn)虧損
盈利水平有修復(fù)空間

??2023年上半年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入194億元，同比增長(zhǎng)173.1%；毛利潤(rùn)22.2億元，同比增長(zhǎng)67%。凈利潤(rùn)虧損15.3億元、歸母凈利潤(rùn)虧損19.1億元，虧損規(guī)模較去年進(jìn)一步放大。從盈利指標(biāo)來(lái)看，2023年上半年首開(kāi)股份的毛利率較去年末降低5.2個(gè)百分點(diǎn)至11.4%，凈利率和歸母凈利率分別為-7.9%和-9.8%。綜合來(lái)看，一方面，近年來(lái)行業(yè)整體利潤(rùn)空間收窄、利潤(rùn)率走低，首開(kāi)股份歷史高價(jià)地塊、低利潤(rùn)項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)出清拉低了利潤(rùn)率水平。另一方面，2023年上半年（其他非流動(dòng)金融資產(chǎn)）公允價(jià)值變動(dòng)損失5億元、（其他應(yīng)收款壞賬）信用減值損失2.57億元，都對(duì)首開(kāi)股份的利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)有較大的負(fù)面影響。

??04 負(fù)債

??部分負(fù)債指標(biāo)仍需進(jìn)一步優(yōu)化以達(dá)到監(jiān)管要求

??截至2023年上半年末，首開(kāi)股份持有現(xiàn)金229.1億元，較2022末增加23.7億元，其中受限及預(yù)售監(jiān)管資金58億元、非受限現(xiàn)金171.1億元。非受限現(xiàn)金短債比1.21倍、長(zhǎng)短期債務(wù)比5.64倍，保持在安全范圍。凈負(fù)債率156.7%、永續(xù)債作負(fù)債的凈負(fù)債率169.8%、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率72.2%，較2022年末有所提升，仍需進(jìn)一步優(yōu)化以達(dá)到監(jiān)管要求。

??05 多元化

??物業(yè)經(jīng)營(yíng)有序推進(jìn)
城市更新領(lǐng)域積極探索

??除了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)外，首開(kāi)股份也有序推進(jìn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)板塊的發(fā)展和優(yōu)化。截至2023年上半年末，首開(kāi)股份酒店經(jīng)營(yíng)收入快速增長(zhǎng)，酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)等結(jié)算收入4.42億元，福州首開(kāi)君瀾溫泉酒店“茉莉泉”、昌平回龍觀首開(kāi)Long街、蘇州胥江天街成功開(kāi)業(yè)。同時(shí)，首開(kāi)股份近年來(lái)在城市更新領(lǐng)域積極探索，推進(jìn)老舊小區(qū)改造和歷史文化街區(qū)更新，相繼啟動(dòng)實(shí)施多個(gè)項(xiàng)目。上半年，繼續(xù)深度參與北京“回天計(jì)劃”、方莊地區(qū)提升改造，推進(jìn)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系建設(shè)，養(yǎng)老項(xiàng)目持續(xù)增加，文投文創(chuàng)項(xiàng)目穩(wěn)步運(yùn)營(yíng)，棚改項(xiàng)目高質(zhì)量推進(jìn)。