??本月關注

??政府繼續支持優質房企，融資環境全面回暖仍需等待

??1月10日，央行、銀保監會召開了銀行信貸工作座談會，強調保持房地產融資平穩有序，并實施改善優質房企資產負債表計劃。此后多部門也陸續強調，要促進金融與房地產正常循環、落實“金融16條”等。11日首批改善優質房企資產負債表名單出爐，包括龍湖、碧桂園、新城控股、遠洋集團、金地集團、美的置業、杭州濱江等企業，優質房企及白名單企業迎來融資窗口。31日，河南相關部門篩選了百家本土房企“白名單”，包括建業、正弘、永威等，以支持房企合理融資需求。整體看來，本月優質房企的合理融資仍然得到了政府的大力支持，而絕大多數的房企則仍需繼續等待政策效果的傳導。

??春節影響融資總量同環比大幅減少，境外債融資破冰

??本月80家典型房企的融資總量為543.59億元，環比減少44.8%，同比減少44.2%；但相比于2022年的春節2月，融資同比增長了40.1%。1月房企債券發行了319.86億元，環比減少11.9%，同比減少32%，其中境外發債約47億元，自2022年10月以來房企境外發債出現了破冰。債券類平均融資成本為4.24%，環比下降0.23pct，同比下降0.36pct。本月境外債融資成本相對較高，主要是因為萬達商業的境外優先票據成本高達11.00%，從而抬升了整體境外債成本；境內債券融資成本繼續保持在較低水平，主要是因為當前發債的主體仍然是國企央企，這些企業的融資能力相對較強。

??眾安智慧生活宣布延期上市，房企配股融資熱情較高

??本月沒有新增房企或房企旗下公司完成上市或遞交上市申請，眾安智慧生活在月內宣布將延期上市，龍湖智創生活在招股書到期后也表示將暫緩上市。而在增發配股方面，本月除了雅居樂完成了一筆配股融資之外，中南建設、迪馬股份也都宣布了配股融資計劃，保利發展非公開發行8.19億股募資125億元的計劃也獲得了保利集團的同意，整體看來近期房企配股融資仍然較為積極。

??01 債券發行

??行業融資尚未全面回暖，央國企仍有較大優勢

??2023年1月80家典型房企的融資總量為543.59億元，環比減少44.8%，同比減少44.2%；但相比于2022年的春節2月，融資同比增長了40.1%。整體看來，當前優質房企及白名單房企融資開閘，但行業面融資仍未有全面回暖。

??在融資結構方面，本月房企境內債權融資393.8億元，環比減少50.6%，同比減少19.5%；境外債權融資50.39億元，環比增加91.5%，同比減少75.8%；資產證券化融資為95.2億元，環比增加17.9%，同比減少60.1%。

??1月房企發債319.86億元，環比減少11.9%，同比減少32%。其中，境外發債約47億元，同比減少77%，自2022年10月以來房企境外發債出現了破冰，主要是萬達商業發行了4億美元的優先票據和越秀在澳交所發行了20億元人民幣的有擔保票據。境內發債272.86億元，環比減少24.9%，同比增加2.7%。其中，公司債發行20億元，環比減少87.8%，同比減少68.3%；中期票據發行123.86億元，環比減少37.9%，同比增加8.7%，境內發債主體主要是廈門國貿、華潤置地、華僑城等國企央企。

??2023年1月80家典型房企新增債券類融資成本4.24%，環比下降0.23pct，同比下降0.36pct；較2022年全年上升了0.02個百分點，其中境外債券融資成本8.02%，較2022年全年上升0.97個百分點，境內債券融資成本3.59%，較2022年全年上升0.06個百分點。本月境外債融資成本相對較高，主要是因為萬達商業的境外優先票據成本高達11.00%，從而抬升了整體境外債成本；境內債券融資成本繼續保持在較低水平，主要是因為當前發債的主體仍然是國企央企，這些企業的融資能力相對較強。

??具體企業表現來看，1月債券（含資產證券化）發行量最大的企業是金融街，發行總量達到了100億元，企業在本月發行了一筆85億元的ABS以及一筆15億元的中期票據。本月發行債券的企業有17家，發債企業個數環比增加1家。從發債年限來看，金融街發行的ABS期限長達18年，是本月發行期限最長的債券。從債券發行利率表現來看，華潤置地和招商蛇口分別發行了一筆20億元和13億元的超短融利率都是2.16%，是本月房企發行的所有債券中最低。

??02 債券到期及違約

??本月到期945億元，時代、匯景、榮盛出現違約

??1月房企共有38筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為945億元，環比增加476%。其中，華夏幸福的1只公司債和一筆境外優先票據、泰禾的一筆境外債、禹洲的一筆境外優先票據、佳兆業的兩筆境外優先票據、恒大的一筆公司債都已經出現了實質性違約。

??提前關注到2023年2月將有26筆債券到期，剔除掉已經提前贖回的部分之后約為380億元，環比減少59.8%。從到期債券規模來看，單筆金額最高是保利于2018年發行的一筆境外債券，規模為5億美元。

??在債務違約方面， 1月4日時代中國也宣布將暫停支付6筆美元債，成為了2023年的首個暴雷房企；此后匯景控股也在20日公告稱預期未能償還2023年到期1.08億元12.50%優先票據利息；榮盛發展也在30日宣布10億元中期票據本息違約。整體來看，雖然融資環境有所優化，但是短期內部分財務困難的房企仍較難獲得支持，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件。再加上當前銷售疲軟仍未復蘇，流動性問題仍需要行業注意。

??不過值得注意的是，本月花樣年和華夏幸福均完成了境外債的重組：花樣年在1月13日就總額為40.18億美元的境外債務的重組與債權人達成協議，其境外債務的到期期限將由2022年12月延長2至6.5年；16日華夏幸福在境外發行的總額為49.6億美元的美元債重組方案也獲得債權人投票通過。除了這兩家企業之外，世茂集團也在本月表示其境外債重組工作也在持續推進中，未來可能會有更多違約房企的債務危機迎來轉機。

??03 IPO和增發

??眾安智慧生活延期上市，房企配股融資熱情較高

??本月沒有房企或房企旗下公司完成上市，而2022年12月已經通過上市聆訊的眾安智慧生活在本月12日宣布延期上市，同時龍湖智創生活在招股書到期后也表示將暫緩上市。由于近期幾乎沒有房企及房企旗下公司在港交所遞交上市申請，同時交易所對于已交表的企業的審核也較為嚴格，規模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發艱難。再加上香港資本市場對于境內房地產相關企業的上市融資態度較為謹慎，房企旗下公司上市之后破發的情況也屢屢出現，也動搖了房企及旗下公司上市的信心。

??而在增發配股方面，本月雅居樂完成先舊后新配售2.2億股，所得款凈額約為4.89億港元。除此之外，本月中南建設宣布擬非公開發行股票募資不超過28億元，迪馬股份宣布擬非公開發行股份募資不超過18億元，榮盛發展的配股融資申請獲得了證監會的受理，保利發展非公開發行8.19億股募資125億元的計劃也獲得了保利集團的同意，整體看來近期房企配股融資仍然較為積極。

??04 股價變動

??超過半數兩市地產相關股整月上漲

??本月兩市的地產相關股表現都較為不錯，A股有74%的地產股整月上漲，H股整月上漲的地產股占比也達到了52%。在H股方面，本月越秀服務的月漲幅達到了42.6%，是H股漲幅最大的地產相關股。企業股票在1月前10日連續大漲，主要是因為企業在12月底宣布的股權激勵計劃受到了多家券商的看好，此后企業股價到月底走勢則有所震蕩。除了越秀服務之外，中海物業和濱江服務等物業企業的股價整月漲幅也相對較高。

??在A股房企方面，本月濱江集團的漲幅較大，企業股價在1月初迎來了大漲，6日開始直至月末則持續震蕩，最終整月的漲幅為20.39%，成為了A股漲幅最大的房企。