??熱點聚焦

??1月9日，上市房企建發股份發布關于籌劃重大資產重組的提示性公告，正在籌劃 通過現金方式協議收購紅星美凱龍家居集團股份有限公司不超過 30%的股份。本次交易完成后，本公司可能成為美凱龍控股股東。

??公告顯示，本次交易尚處于籌劃階段，本公司尚未召開董事會審議本次交易事項， 雙方尚未簽署股權轉讓協議，具體交易方案仍需進一步協商和確定，并需按照相關法律、法規及公司章程的規定履行必要的決策和審批程序，本次交易尚存在重大不確定性，提請投資者注意風險。

??中房解讀

??負債情況是投資者關心的焦點問題

??重組公告發布后，資本市場似乎并不看好這筆交易。1月9日早間開盤后，建發股價連續下跌，一度跌停。截至收盤，建發股價報13.50元/股，跌幅達9.58%，市值蒸發43億元。1月10日，建發股價繼續下探12.52元/股，跌幅達到7%，尾盤股價反彈，但依然回落了1.85%。

??建發股份這次收購的標的物是美凱龍家具集團，控股股東是紅星控股，實控人是車建新。美凱龍是典型的資源運營機構，2022年年中報告顯示，報告期內公司經營了94家自營商場、280家委管商場、10家戰略合作商場、59個特許經營家居建材項目，共包括475家家居建材店或產業街，覆蓋全國30個省、直轄市、自治區的224個城市，商場總經營面積2227萬平方米。截至2022年上半年，美凱龍投資性房地產賬面價值為961.64 億元，占公司資產總額的比例就達到71.80%。從公司披露的前九個月財務數據看，營業收入104.8億元，總資產1336.35億元，資產負債率是56.85%。從這些硬指標看，美凱龍經營類資產規模龐大，商業地產網絡布局完善，是國內該領域的首個品牌。從近三年的資產負債率看也相對穩健。

??那么資本市場為什么不認可建發的這項收購呢？究其原因或在于美凱龍巨額負債問題。美凱龍2022年半年報顯示，報告期內公司流動負債近300億元，非流動負債463億元，負債合計763億元。而連年激進擴張的建發股份，其負債規模同樣迅速膨脹。2019年時，建發股份的負債總額僅有約2300億元。而截至2022年三季度末，建發股份的負債總額已經達到6119億元，其資產負債率也進一步增長至78.9%。同時，建發股份的流動負債總額也從2022年年初的3562億元增長至三季度末的4973億元，9個月內流動負債增長超1400億元。

??投資者其實并非不看好美凱龍的前景，更多是擔心本已負債率較高，負債規模達到六千多億的建發能否在吞下美凱龍30%股份并成為控股股東后，管理好并表后的負債問題。

??后疫情時代商業地產前景關系建發收購后的發展

??三年疫情，極大影響了消費者線下購物、逛街的意愿，沒有客流，商業地產的運營、租賃、銷售、估值都出現了一系列問題。商業地產、辦公樓大比例出現關店、空置的情況。隨著中國防疫政策的放開，商業地產的發展也將迎來曙光。當前其實是商業地產估值的洼地。一方面商業地產的原持有者可能依然面臨較大的運營壓力，甚至有倒下的風險，但不能否認其手中的資產估值正在觸底反彈，但恢復到疫情前的人流、收入需要一定時間，這個時間差并不一定容易逾越。另一方面，手持現金的擴張型企業，則迎來了順勢擴張的時間窗口，如果能夠抓住機會，在渴求現金的頭部商業地產運營商中摘一些果子，并對收購來的商業地產進行業態/運營/土地使用效率進行重新規劃，加上不可或缺的市場判斷力和出手魄力，順勢擴張，彎道超車也是非常有可能的。