??近日有消息，蘇州市政府部門擬對6個區及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房，除此之外，鄭州、濟南、湖州等城市此前也有“鼓勵回購”的動作。政府回購對城市市場去化存在一定積極意義，但是作用到改善流動性和“紓困”上可能效果有限。

??政府回購商品房

??加強城市庫存去化力度

??從蘇州政府回購事件來看，不難發現多地城市庫存壓力較大。根據克而瑞數據統計，2022年8月百城商品住宅庫存量達到了58718萬平方米，維持高位波動，環比微增0.16%，較上月持平，同比增長3%。其中，截至2022年8月末，鄭州、蘇州、濟南、湖州商品住宅庫存均較高，分別為1046萬平方米、872萬平方米、674萬平方米、469萬平方米。

??政府回購的商品房通常作用于安置房、保障房、租賃房等保障體系的房源。根據中共中央政治局會議與住建部的聲明，“十四五”期間全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套間，且支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性循環。政府回購不僅能響應政策解決低收入人群的住房困難和動遷等遺留的歷史問題，而且還推動了市場流動，緩解了城市庫存較高的問題。

??此外，在房源選擇上，結合近期政府回購的情況，現房、準現房等房源將作為回購首選，房源供給的穩定性將有利于政府按期按量的完成籌集工作。

??整體來看，近期的回購動作是地方政府除政策性支持外，進一步加強力度，以財政現金的形式支持當地房地產市場的舉措。一方面是為房地產市場輸入現金流，另一方面增強了房地產市場的信心，可以預期這對于當地市場有較好的提振作用。

??央國企優勢明顯

??出險房企“紓困”作用較弱

??從企業層面來看，央國企和城投類房企在近期回購中占優勢較為明顯，而對出險房企較難取得“紓困”的作用。在近期回購的企業中，除蘇州政府選擇了較為穩健的頭部企業萬科，其余地方政府多數均選擇央國企和城投類房企，主要原因為：

??一是，央國企和城投類房企背后與政府有著千絲萬縷的關系，有國企或區域城投入股、操盤的項目，在回購過程中政府也能對其有話語權和較大的監管力度。

??二是，面對市場下行，央國企和城投類房企的自身去庫存上也存在一定困難，政府回購能緩解它們的去化壓力。根據克而瑞數據統計，截至2022年上半年，存貨總量TOP20企業中，央國企存貨總量超36865.45億元，其中保利、中海、華潤、招商等大型央企存貨總量均超四千億元。

??三是，回購的商品房大部分作用于安置房、保障房、租賃房等，在政府回購后仍需房企參與，以確保投入運營。而保障體系的房源勢必會牽扯房企本身的資金安全和盈利等問題，民企在保障體系的住房上資金及運營能力有限，相較而言，央國企和城投類房企在與政府配合度和投放上更具有經驗。

??此外，政府回購等同于自身造血回血。由于城投公司的經營主要依賴于地方政府，結合城投公司近期頻頻拿地，政府的土地財政也將承受一定壓力，政府回購用作保障性住房、安置房、租賃住房等也能緩解自身債務壓力。

??政策落地過程存難

??本土房企或將有合作機會

??2022下半年以來，多地政府開始回購商品房，但政策落地的過程并不容易，尤其在回購的項目選擇、價格定位、項目輸出上均有較大難度。政府在回購的項目上也會優先選擇現房或準現房，且為確保項目安全大部分為央國企和城投類項目。值得注意的是，在價格定位上，政府通常不會以市場價獲得，而是以更低的價格，這需要房企在利潤方面做出一定讓步。

??事實上，除了央國企與城投類房企，一些資金鏈穩定的本土房企或將有機會與政府合作。從政府端來說，本土房企一直深耕本地市場，一方面，對當地市場較為了解，在后續的開發和運營上有較大優勢。另一方面，地方政府對本土房企較為熟悉，在資金和債務的監管方面也較為有力。從企業端來說，本土企業通常沒有央國企與城投類房企的政府背景，參與政府的回購項目，可以獲得與政府合作的機會，為自己背書，增厚自身價值。

??總的來看，蘇州回購事件主要是針對當地市場調控，由政府輸入資金，盤活市場，對重塑房地產行業有著積極的作用，但并未確切的落實在房企。目前來看，面對房地產市場寒冬，回購對緩解當地樓市去化壓力、加速市場出清有著較好效果。市場的短暫回升勢必會讓部分出險房企得以喘息，調整自身。其次，政府回購結合保障體系住房等方案，除央國企與城投類房企外，一些本土房企也能積極爭取，獲得新的渠道。我們預期，未來更多地方政府在有條件的基礎上，將會逐步推行商品房回購，以緩解城市庫存壓力。