??導 讀 

??內房企TOP10門檻高達27億，收入繼續以租金為主，長租公寓仍保持高熱。

??榜單解讀

??入榜門檻：內房企Top10門檻高達27億

??2018年前三季度，內房企和外資房企運營收入TOP10入榜門檻分別為27.0億元和9.1億元，內房企的運營收入Top10門檻比外資房企高出了17.9億元。此外內房企運營收入Top20入榜門檻為13.6億元，甚至超出了外資房企Top10的運營收入門檻4.5億元。可以看出，與穩中求勝的外資房企相比，內房企的商業拓展速度更為迅猛，未來隨著內房企的商業擴張進一步加速，兩者之間的差距還會繼續擴大。此外值得注意的是，新城控股以13.6億的租金收入首次入榜，名列第20位。

??收入結構：租金收入仍為主要來源

??總體而言，內房企以及外資企業中，租金收入都占據到了運營收入較大比例，其中內房企該比例達80.4%，而外資房企則為86%。

??大多數的企業都以租金收入為主要收入來源，也有部分公司的運營收入以酒店運營為主。例如中國金茂、碧桂園等房企，其中碧桂園的酒店運營占比達到了57%。此外多數企業都加大了長租公寓的布局力度，預計未來租金中長租公寓的貢獻占比將持續增大。如2018上半年龍湖集團的長租業務快速發展，租金收入達到了1.39億元，同比2017年增長了4273%，占到了總租金收入的7.5%。此外龍湖還表示至2020年其長租公寓租金將超30億元，租金占比預計將達約30%。

??房企商業地產規模迎來新增長

??恰逢年報季，2018上半年各大房企在商業業務發展上可謂是各有亮點。如雅居樂整合原有商業資源，成立了商業業務板塊；新城控股吾悅廣場的租金及管理費收入同比大幅增長166%；泰禾租金及托管收入同比大幅增長86%等等。

??其中尤其值得注意的是，富力地產自17年以181億收購萬達酒店資產后，其上半年酒店業務收入同比增長達360%至33億，超過去年全年的酒店項目營收。酒店租金的大幅上升，主要是由于收購的70家酒店計入報表，從而為企業帶來了約7個億的凈現金流入。此外從萬達收購的剩下3家酒店也將于不久計入報表，其中1家酒店于2018年3月已完成交割，齊齊哈爾和長春的2家酒店也將于2019年12月20日前開業后完成交割。截止目前，富力共持有酒店共計117間，運營中88間，在建和規劃中29間，這也使富力一躍成為全球最大的豪華酒店業主。隨著富力酒店數目的不斷增長，富力地產有望于商業排行榜中的排名繼續攀升。

??與此同時，還有一部分企業則在未來的租金規模上提出了新的目標。如華潤置地提出了2020年租金收入100億人民幣的目標，屆時將擁有購物中心48個，總建面達610萬平方米。而新城控股則將繼續在商業領域進行沖刺，計劃19年實現40億租金收入，保證每年開業15到20個項目。

??長租公寓仍為18年熱頻詞匯

??除傳統商業板塊外，長租公寓延續了17年的熱潮，依舊成為被各大房企多次提起的熱點領域。其中包括中海、花樣年、正榮、北辰、上實等明確表示未來將會有長租公寓進行布局，如中海表示18年要開長租項目6個，包括3個重資產，3個輕資產，未來達到一定數量。

??在具體的做法上，這些房企也不盡相同，如花樣年主要是從養老領域著手，目前正從自有物業的改造來嘗試長租業務；北辰則是從復合地產的角度出發，以地產為載體，結合多種產業，其中不排除長租公寓；正榮則主要是為了盤活存量資產等等。不同的出發點，也將為其未來的長租公寓在特性上產生較大的區別。

??部分企業仍處于長租公寓的嘗試階段，與此同時不少企業已對長租公寓的規模發起了沖刺。目前房企布局長租公寓規模較大的包括有萬科、龍湖、碧桂園、旭輝等，此外其他企業如越秀、華潤、朗詩、首創也都紛紛提出了追趕計劃。如華潤于18年6月提出長租公寓品牌有巢，18年末其就計劃獲取2萬間的公寓單位，至2020年數量將達10萬間；而越秀方面則計劃要在三到五年內達到10萬間。

??隨著各大房企長租公寓規模的越來越大，市場競爭也將愈發激烈。此外近期，由于監管空白，長租市場也顯露出了一系列的問題，如哄抬租金、租金貸、甲醛超標等。在此背景下，房企在發展中也不該一味求大，更要從運營上著手，從而為項目帶來更多的附加價值。