榜·單·解·讀

??2018年7月，受季節(jié)性因素影響，TOP100房企單月業(yè)績較6月環(huán)比下降31.5%，但仍與上半年均值基本持平，表明企業(yè)業(yè)績有一定的持續(xù)性。與2017年同期相比，各梯隊(duì)房企在規(guī)模增長同時(shí)分化格局持續(xù)，TOP20門檻增幅近6成。雖然7月房企銷售業(yè)績由于季節(jié)性因素環(huán)比下降，但我們預(yù)計(jì)三季度后半段和四季度，房企或?qū)⒓哟笸顿Y和新開工力度，加快推貨，銷售規(guī)模也有望繼續(xù)保持增長。

??百強(qiáng)房企單月業(yè)績與上半年均值持平

??2018年7月，TOP100房企的銷售由于季節(jié)性因素較6月份有所下滑。與6月單月超萬億的銷售規(guī)模相比，百強(qiáng)房企7月的業(yè)績環(huán)比下降31.5%。但與去年7月業(yè)績陡降的情況不同的是，本月7642億元的銷售與1-6月均值基本持平。今年百強(qiáng)房企7月單月業(yè)績的同比增幅達(dá)57.7%。

??TOP50門檻增幅最大超6成

??2018年1-7月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻較去年同期均有所提升。其中，TOP20房企門檻提升幅度最大，較2017年同期增長近6成。TOP30和TOP50房企門檻的同比增幅也分別達(dá)到了38.3%和52%，規(guī)模競爭加劇。值得注意的是，截止7月末TOP10房企門檻已超千億，達(dá)到1040.1億元。

??棚改政策變化對房企整體影響不大

??6月底，“國開行將棚改貸款審批權(quán)收回總行，全國一刀切暫停棚改”、“貨幣化安置收緊甚至退出”傳聞甚囂塵上，市場掀起較大恐慌。隨后國開行回應(yīng)稱棚改融資工作正有序開展。

??7月12日，住建部在棚改吹風(fēng)會(huì)上表示，要因地制宜地推進(jìn)棚改貨幣化安置，貨幣化安置并非全面收緊，僅限于房價(jià)上漲壓力較大的熱點(diǎn)城市，高庫存城市貨幣化安置將持續(xù)推進(jìn)，算是給市場一粒“定心丸”。隨后，國開行相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，棚貸款改合同審批、簽訂權(quán)限仍在分行，合同審查權(quán)限統(tǒng)一到總行，對近期棚改政策調(diào)整爭論暫時(shí)定調(diào)。

??此外，2018年1-6月，新增PSL（抵押補(bǔ)充貸款）達(dá)4976億元，同比上漲63.58%，占2017年全年P(guān)SL新增額的78.36%，預(yù)計(jì)下半年棚改貸款的發(fā)放節(jié)奏將大幅放緩。但綜合來看，目前棚改政策的調(diào)整對整體樓市的影響還是較小的。

??究其原因，本輪三四線城市高熱行情是多方面綜合作用的結(jié)果，棚改貨幣化安置只是起到激活器的作用，并不是市場持續(xù)高熱的核心動(dòng)因，更多還是取決于經(jīng)濟(jì)基本面、供求、房價(jià)等多方面因素。

??因此，棚改貨幣化安置規(guī)模縮減，短期內(nèi)熱點(diǎn)三四線城市也不會(huì)出現(xiàn)需求斷層的局面，更難以對房地產(chǎn)市場構(gòu)成實(shí)質(zhì)性沖擊，熱點(diǎn)三四線市場行情有望慣性延續(xù)。重點(diǎn)布局三四線城市的企業(yè)受到的影響不大。

??國常會(huì)新定調(diào)，房企銷售或?qū)⒅饾u好轉(zhuǎn)

??7月23日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議給經(jīng)濟(jì)工作確定了基調(diào)，釋放出全面寬松的信號。具體來看，會(huì)議提出要保持宏觀政策穩(wěn)定，堅(jiān)持不搞“大水漫灌”式強(qiáng)刺激，積極財(cái)政政策要更加積極，要穩(wěn)健貨幣政策松緊適度，保障合理融資需求，采用一系列“穩(wěn)增長”措施為經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展蓄力等。

??財(cái)政和貨幣政策寬松化的對于房地產(chǎn)行業(yè)無疑是一個(gè)利好信號。近兩年隨著國內(nèi)融資環(huán)境不斷緊縮，房企融資難度和資金壓力也不斷加大。而此次財(cái)政和貨幣政策的放松將一定程度上緩解房企融資難度和巨大的資金壓力。

??此外，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，得益于企業(yè)前半年搶收業(yè)績和高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，今年上半年全國商品房銷售面積、銷售金額較去年同期分別增長3.3%和13.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額高位運(yùn)行，整體樓市也在調(diào)控中謀求著新的動(dòng)態(tài)平衡。雖然7月房企銷售業(yè)績由于季節(jié)性因素環(huán)比下降，但我們預(yù)計(jì)三季度后半段和四季度，房企或?qū)⒓哟笸顿Y和新開工力度，加快推貨，房企銷售規(guī)模有望繼續(xù)保持增長。