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??導(dǎo)語(yǔ)

??新房去化傳導(dǎo)效應(yīng)顯著，城市間土地市場(chǎng)熱度仍將繼續(xù)分化。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??7月，土地市場(chǎng)供地節(jié)奏不及去年同期。截止7月28日，全國(guó)300城7月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模僅4828萬(wàn)平方米，較上年同期降幅超三成。熱度方面，市場(chǎng)熱度略有提升，平均溢價(jià)率升至3.8%，環(huán)比上月上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，城市間熱度持續(xù)分化，典型如上海和蘇州，在土地質(zhì)量提升以及政策利好因素的影響下，上海楊浦2幅地溢價(jià)率均超過(guò)15%，土拍熱度明顯提升；而蘇州3宗地均底價(jià)或超低溢價(jià)成交，市場(chǎng)持續(xù)低溫。

??核心要點(diǎn)

??· 供求：本月土地供應(yīng)量7418萬(wàn)平方米，同比下降17%，供應(yīng)量持續(xù)緊縮。成交4828萬(wàn)平方米，環(huán)比減少15%，同比下降三成。

??· 熱度：月內(nèi)土拍明顯冷熱分化，杭州接連出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，綠城九喬宅地溢價(jià)率更是高達(dá)59%，而武漢月末計(jì)劃出讓7宗地塊，最終僅1宗成交，其余地塊均終止出讓。7月平均溢價(jià)率3.8%，較上月上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，平均流拍率土地流拍率14%，環(huán)比回落5個(gè)百分點(diǎn)。

??· 分布：各能級(jí)城市表現(xiàn)略有差異，一線(xiàn)成交規(guī)模環(huán)比上漲，二三線(xiàn)同環(huán)比均降。具體來(lái)看，一線(xiàn)城市成交規(guī)模增至115萬(wàn)平方米，環(huán)比上月上漲13%；不過(guò)，雖然本月京、滬均有地塊溢價(jià)成交，但仍不及6月北京超大體量高價(jià)地成交的影響，樓板價(jià)降至24012元/平方米。

??后市展望

??新房去化傳導(dǎo)效應(yīng)顯著
城市間土地市場(chǎng)熱度仍將繼續(xù)分化

??7月，土地市場(chǎng)供地節(jié)奏不及去年同期。截止7月28日，全國(guó)300城7月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模僅4828萬(wàn)平方米，較上年同期降幅超三成。熱度方面，市場(chǎng)熱度略有提升，平均溢價(jià)率升至3.8%，環(huán)比上月上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)。不過(guò)，城市之間熱度繼續(xù)分化，以本月集中土拍的上海和蘇州為例，在土地質(zhì)量提升以及政策利好因素的影響下，上海本輪土拍熱度明顯提升。出讓的4宗地全部順利成交，其中楊浦2幅地溢價(jià)率均超過(guò)15%（21%和17%），整體溢價(jià)率增至8.44%，是2023年以來(lái)月度溢價(jià)率第二高。而蘇州本輪土拍熱度依然較低，3宗地均底價(jià)或超低溢價(jià)成交，結(jié)果截然不同。

??究其原因，很大程度上還是與當(dāng)?shù)匦路咳セ俣扔嘘P(guān)，上海、蘇州在“517”新政之后，均出臺(tái)了地方新政，但效果卻大相徑庭。新政之后的6月，上海新房開(kāi)盤(pán)去化率維持在50%的相對(duì)高位，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目更是出現(xiàn)“日光盤(pán)”，這也很好地解釋了上海楊浦宅地得到熱捧的原因；反觀蘇州，6月整體去化率僅有13%，核心地段項(xiàng)目去化也比較慘淡，房企拿地積極性受挫，土拍結(jié)果表現(xiàn)相對(duì)平淡。

??01 供求

??供地規(guī)模基本持平
成交建面周期性回落

??土地供應(yīng)方面，截止2024年7月28日，本月土地供應(yīng)量為7418萬(wàn)平方，環(huán)比6月同期下降4%，同比下降17%。6月份以來(lái)，地方層面供應(yīng)優(yōu)質(zhì)宅地的積極性明顯提升，平均容積率指標(biāo)持續(xù)下降，2022年、2023年平均供應(yīng)宅地容積率均高于2.1，而本月供應(yīng)宅地平均容積率為2.06，較上月再度下降0.02。

??至截稿時(shí)，一線(xiàn)城市中北上廣均有新增土地掛牌，其中其中關(guān)注度較高的為上海徐匯龍華板塊的宅地，起始樓板價(jià)已達(dá)到10萬(wàn)元/平方米，該地塊曾經(jīng)為某互聯(lián)網(wǎng)大廠(chǎng)意向總部地塊，在2024年才由商辦屬性更改為住宅屬性。廣州海珠區(qū)南洲宅地掛牌底價(jià)最高，達(dá)到47億元，起拍單價(jià)3.1萬(wàn)元/平方米，周邊在售新房?jī)r(jià)格約5-6萬(wàn)元/平方米。二線(xiàn)城市方面，烏魯木齊、昆明月內(nèi)供地面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，合肥也在90萬(wàn)平方米以上。杭州、蘇州、南京、濟(jì)南等月內(nèi)均有新增低密宅地掛牌，如南京掛牌的5宗宅地容積率全部未超過(guò)2.0，其中江北新區(qū)掛牌的兩宗姊妹地塊較為值得關(guān)注，出讓底價(jià)均在3億元左右，起拍樓板價(jià)均為1.9萬(wàn)元/平方米左右，臨近項(xiàng)目目前售價(jià)約為3.5萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)去化率能達(dá)到四成左右，優(yōu)于南京大多數(shù)項(xiàng)目。

??土地成交方面，截至7月28日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交4828萬(wàn)平方米，環(huán)比上月同期下降15%，同比下降33%。一二線(xiàn)城市中，至截稿時(shí)西安、成都成交建面突破200萬(wàn)平方米，其余城市均在100萬(wàn)平方米以下，北京、成都、西安、上海成交金額突破90億元，其余城市均在50億元以下。杭州月內(nèi)接連拍出高溢價(jià)宅地，成交總價(jià)仍未超過(guò)40億元，“高頻、少量、質(zhì)優(yōu)”已成為當(dāng)前地市發(fā)展的主流趨勢(shì)。隨著三四線(xiàn)成交占比上升，月內(nèi)平均樓板價(jià)下降至2699元/平方米，環(huán)比下降11%。

??02 熱度

??土拍熱度冷熱分化
流拍率延續(xù)回落

??市場(chǎng)熱度方面，與上月預(yù)計(jì)一致，至截稿時(shí)7月平均溢價(jià)率3.8%，較上月上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。得益于北京、上海、杭州、長(zhǎng)沙等地的優(yōu)質(zhì)地塊入市，本月平均溢價(jià)率有所回升。典型如杭州本月平均溢價(jià)率更是再度回到20%以上，月末杭州土拍接連出現(xiàn)高溢價(jià)宅地成交，其中綠城競(jìng)得的臨平九喬宅地容積率1.2，溢價(jià)率高達(dá)59%，濱江競(jìng)得的杭州上城區(qū)宅地溢價(jià)率也達(dá)到了23，優(yōu)質(zhì)宅地仍能拍出歷史級(jí)的高溢價(jià)水平。但也應(yīng)當(dāng)看到，地塊之間的冷熱分化依舊顯著，如月初北京土拍，2宗底價(jià)成交，1宗高溢價(jià)，高溢價(jià)地塊為金魚(yú)池袖珍低密宅地，溢價(jià)率高達(dá)25%，最終搖號(hào)成交，該地塊住宅體量?jī)H1700平方米，預(yù)計(jì)為大平層產(chǎn)品。從城市視角來(lái)看，大多數(shù)城市平均溢價(jià)率均低于均低于1%，合肥、西安等城市亦在其列。隨著各地低密宅地持續(xù)入市，預(yù)計(jì)8月份仍將會(huì)有較多高溢價(jià)地塊成交，但在需求規(guī)模同比持續(xù)回落的大環(huán)境下，土地市場(chǎng)的冷熱分化也會(huì)更加顯著。

??7月土地流拍率14%，環(huán)比明顯回落。隨著各地供地策略愈加精準(zhǔn)，流拍率指標(biāo)明顯回落。不過(guò)也有少數(shù)城市出現(xiàn)了多宗流拍，如武漢月末計(jì)劃出讓7宗地塊，最終僅1宗成交，其余地塊均于出讓前一天宣布終止土拍，這些終止出讓地塊大多相對(duì)偏遠(yuǎn)，且容積率較高、達(dá)到3.0以上。此外佛山、西安、麗水也有多宗宅地流標(biāo)或撤牌。

??03 重點(diǎn)地塊

??京、滬包攬兩榜TOP3
兩榜占比超六成

??7月，重點(diǎn)城市北京、上海均有多宗優(yōu)質(zhì)宅地開(kāi)拍，因此兩榜含“京、滬”量明顯提升，占比超過(guò)六成。總價(jià)榜地塊來(lái)自北京海淀區(qū)，該宗地是二次出讓?zhuān)?016年曾被萬(wàn)科競(jìng)得，后又被退回，調(diào)整土地性質(zhì)之后，重新出讓?zhuān)敬纬鲎屛酥泻！⒑ｉ_(kāi)、保利&建工三家競(jìng)買(mǎi)人參拍，最終保利&建工聯(lián)合體以89億元的總價(jià)競(jìng)得該地，溢價(jià)率3.5%，樓板價(jià)54643元/平方米。

??單價(jià)榜方面，榜首地塊來(lái)自上海楊浦，位于平?jīng)錾鐓^(qū)，在區(qū)位優(yōu)勢(shì)的助力下，引得華潤(rùn)、中海、綠城多家房企積極參拍，經(jīng)過(guò)60輪競(jìng)價(jià)后，由保利發(fā)展競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)21.18%。單價(jià)榜第二地塊也是來(lái)自上海楊浦，位于長(zhǎng)白社區(qū)，該地吸引了4家競(jìng)買(mǎi)人，在經(jīng)過(guò)79輪競(jìng)價(jià)后，由越秀&北京城建聯(lián)合體競(jìng)得，溢價(jià)率為17.12%。值得注意的是，兩地均是“滬九條”出臺(tái)后的首批出讓宅地。自該批次起，上海取消自2021年實(shí)行的溢價(jià)率10%封頂原則，在出讓條件中也沒(méi)有房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的相關(guān)規(guī)定。從土拍結(jié)果來(lái)看，新政取得了明顯地效果，楊浦兩地均高溢價(jià)成交（21%、17%），土地市場(chǎng)熱度有明顯回升。