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??導語

??成都今日集中土拍熱度也有明顯下調，溢價率和觸頂地塊比例均處于年內低位。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

8月，成都迎來了土拍高峰，合計高達47宗宅地將出讓，其中主城區有42宗，分別于8月10日、8月15日和8月24日進行；此外，還有來自彭州、青白江、新津的5宗土地。今天（10日），首批12宗地成功出讓10宗（2宗于正式開拍前一日終止出讓），總成交建面96.5萬平方米，成交總金額114.7億元。熱度方面，今日土拍延續7月的下降趨勢，3宗搖號成交，7宗底價或低溢價成交，還有兩宗終止出讓地塊，整體成交溢價率為5.06%，搖號比例和溢價率均處于較低位。

??01 上半年成都僅完成全年宅地供地計劃量的兩成
七月明顯加快供地進程

??截止7月底，成都2023年涉宅地成交規模203公頃，僅完成2023年成都中心城區住宅用地計劃供應量780公頃的26%，供地進度十分緩慢，因此成都在7月份加快了土地供給進度，7月供應的47宗涉宅地體量高達189公頃，與成都前7月涉宅地總成交規模相當。如果這47宗地均成功出讓的話，成都2023年住宅用地計劃完成率就超過了50%。但是考慮到部分地塊可能流拍，因此整體上看，成都的土地供應速度仍舊是偏緩的。

??02 47宗宅地集中出讓，質素優劣參半
優中選優恐流拍率提高

??本月掛牌的47宗涉宅地塊，從區域來看，一圈層有24宗，二圈層有21宗，三圈層僅彭州2宗宅地出讓；其中，天府新區、武侯區和龍泉驛區供地比較集中，均有5宗宅地掛牌，成華區、新都均有4宗掛牌。整體上看，優劣參半，在房企一心追逐核心地塊的當下，流拍率恐將有一定程度地提升。

??原計劃今日（8月10日）正式出讓的12宗地中，天府新區、龍泉驛區、雙流區均有三宗，成華區、溫江區和高新南區各有一宗。其中，出讓總價最高是位于高新南區新川板塊的純宅地，起拍價達17.62億元，樓板價15910元/平方米，該地也是起始樓面價最高的地塊，清水限價30000元/平方米，略低于天府新區麓湖板塊和雙流區怡心湖板塊的商住地塊。

??值得注意的是，正式開拍前一日（8月9日），成都市公共資源交易中心發布兩則國有建設用地使用權終止出讓的公告，宣告原定于8月10日拍賣的東安湖42畝地塊，龍潭寺59畝地塊終止出讓。這也從側面印證了開發商“優中選優”的拿地策略，本月成都土拍流拍率的上升在所難免。

??03 搖號比例和溢價率均處于較低位
2宗地塊提前終止出讓

??從最終土拍結果來看，競拍熱度冷熱分化顯著。除去提前終止出讓的2宗地塊，余下的10幅地均成功出讓，天府新區的三宗地均觸頂成交，中鐵建、中交和建發三家央國企成為幸運兒，各競得一宗地。

??成交的10幅地中，3宗觸及封頂價進入搖號環節，占比為30%，在3月以來的歷次土拍中處于較低位；另有7宗低溢價或底價成交。整體溢價率為5.1%，與七月整體溢價率持平，較二季度土拍熱度有明顯下降。

??其中，熱度最高的當屬天府新區麓湖商住地塊，該板塊目前是成都樓市的高端項目云集之地，該地近地鐵1號線和18號線交匯處麓湖站，交通比較便利，近紅石公園和麓湖生態城，生態資源配套有優勢，十分宜居，因此該地吸引了多家房企參拍。該地經過多達22輪競拍觸及限價，有多達36家房企參與抽簽，最終中鐵建中簽該地塊，樓板價為17200元/平方米，溢價率為14.67%，該地清水限價32000元/平方米，這樣測算下來，地房比為54%，房地差接近1.5萬元/平方米，再考慮上裝修，盈利空間還是比較可觀的。

??同樣位于天府新區麓山板塊的萬安純宅地，在觸及限價后，吸引了6家房企參與抽簽，最終被廈門建發抽中，樓面價12900元/平方米，溢價率為14.16%；另一宗麓山地塊則有28家房企參與抽簽，最終由中交以樓面價12600元/平方米競得，溢價率14.55%。

??另有雙流區2宗地塊低溢價成交，分別被嘉禾興和空港興城競得，溢價率分別為4.17%和0.78%。余下的龍泉驛區（2宗）、雙流區（1宗）、溫江區（1宗）、高新南區（1宗）均被本地國企托底拿下。

??04 央國企依舊是主力、總成交金額占比近九成
中鐵建、中交和建發各中簽一子

??最終拿地結果來看，本次成功出讓的10宗涉宅地，除雙流華府地塊被嘉禾興（民企）低溢價競得外，其余9宗均被央國企競得，總投資金額達100億元，占總成交金額近九成。

??值得注意的是，3宗搖號地塊均位于天府新區，均是大型央國企中簽，三個幸運兒分別是中鐵建、中交和建發。余下的6宗分別被高投、空港興城、空港科創、人居、魚鳧、成都城投等本地國企或城投低（底）溢價競得，托底的意味十分明顯。

??綜上，與上月上海、杭州、南京等熱點城市集中土拍降溫趨勢一致，成都今日集中土拍熱度也有明顯下調，溢價率和觸頂地塊比例均處于年內低位。造成這種現象的原因，一方面是受到大環境較差的影響，加之成都本身新房需求結構轉變，核心層改善需求拉動力轉弱，成都樓市顯著下行；另一方面，也受到供地量大增的影響，房企在有限的資金壓力之下，押寶優質核心地塊，因此優質地塊競爭白熱化，但非核心區地塊就可能低溢價或底價成交，甚至還有流拍的風險。房企拿地方面，央國企依舊是主力，城投托底的比例明顯提升。

??值得注意的是，原本今日要競價的2宗地提前終止出讓，使得流拍率明顯上升。結合日前上海、杭州、南京集中土拍出現流拍等情況展望，在當前銷售端回落的影響下，接下來熱點城市將出現更多的底價和流拍地塊，土拍熱度指標也將逐步與新房市場趨同。