??2021年7月，受重點(diǎn)城市集中土拍“缺席”影響，本月土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)環(huán)比大幅回落，降幅均在三成以上。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??2021年7月，受重點(diǎn)城市集中土拍“缺席”影響，本月土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)環(huán)比大幅回落，降幅均在三成以上。同時(shí)，在土地供給側(cè)調(diào)控持續(xù)深入的影響下，市場(chǎng)熱度得以保持低位運(yùn)行的趨勢(shì)，如南通、金華等熱點(diǎn)城市本月成交溢價(jià)低于10%，較上半年明顯降低。

??雖然成交量大幅縮減，但多個(gè)重點(diǎn)城市已在7月份推出了第二批集中出讓地塊，包括此前熱點(diǎn)城市無錫、杭州、蘇州等，且有5個(gè)城市的供應(yīng)量都在500萬平方米以上，預(yù)計(jì)下月將會(huì)迎來一波重點(diǎn)城市集中拍地的小高潮。

??1 市場(chǎng)走勢(shì)

??多城發(fā)布第二輪集中供地公告
本月土地成交量?jī)r(jià)環(huán)比雙降

??供應(yīng)方面。本月多個(gè)重點(diǎn)城市扎堆供地，第二批集中供地迎來“井噴期”，但受三四線城市供應(yīng)縮量的影響，7月土地掛牌量與6月基本持平。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積20613萬平方米，環(huán)比增加1%，但同比下降22%。重點(diǎn)城市集中供地方面，7月份共有9個(gè)城市發(fā)布了第二批集中供地公告，包括無錫、深圳（深圳于8月6日中止出讓第二批集中供地）、天津、福州、杭州、濟(jì)南、青島、沈陽和蘇州；從供應(yīng)量來看，大部分城市的供應(yīng)量較第一批均有所增長(zhǎng)，僅杭州、蘇州、天津和濟(jì)南等城市低于首批。

??成交方面，由于22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地集體缺席，導(dǎo)致本月土地市場(chǎng)成交規(guī)模較6月大幅減少。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積也至13364萬平方米，環(huán)比降幅高達(dá)37%，與去年同期相比降幅更是超過四成。各能級(jí)城市成交規(guī)模均不敵上月，不過三四線城市在南通、常州、佛山、溫州、湖州等熱點(diǎn)城市集中拍地的影響下，成交規(guī)模降幅最窄，環(huán)比上月僅減少了11%，尤其是南通，新政后的首批集中用地在本月開拍，共成功出讓26宗地塊，攬金410億元，是本月成交建面和金額最高的城市。

??價(jià)格方面，受高價(jià)優(yōu)質(zhì)宅地成交占比進(jìn)一步下降影響，平均地價(jià)較上月再度回落，7月份平均樓板價(jià)僅為2543元/平方米，接近年內(nèi)最低點(diǎn)。各能級(jí)城市本月成交地價(jià)也均不敵上月，其中一二線城市的平均地價(jià)仍受城市成交結(jié)構(gòu)改變影響，環(huán)比進(jìn)一步回落，和去年同期相比也有較大的降幅；雖然三四線城市平均地價(jià)也較上月出現(xiàn)回落，但在南通、常州和佛山等熱點(diǎn)城市有多宗優(yōu)質(zhì)土地出讓的影響下，三四線城市平均地價(jià)環(huán)比降幅僅有2%，本月平均樓板價(jià)為2420元/平方米，和去年同期相比仍呈上漲趨勢(shì)。

??2 市場(chǎng)熱度

??熱點(diǎn)三線“強(qiáng)調(diào)控”約束下
溢價(jià)率走勢(shì)保持穩(wěn)定

??市場(chǎng)熱度方面。受重點(diǎn)城市土地集中出讓暫止影響，一些限價(jià)相對(duì)寬松的城市在本月成為成交主力，導(dǎo)致溢價(jià)率出現(xiàn)小幅回升，環(huán)比上漲0.7個(gè)百分點(diǎn)至13.5%。但整體來看，在南通、金華等熱點(diǎn)城市“強(qiáng)調(diào)控”的約束下，溢價(jià)率走勢(shì)仍是較為穩(wěn)定的，僅西安、大連、常州等個(gè)別城市溢價(jià)率水平較高，其余城市的土拍溢價(jià)率均保持在相對(duì)較低水平。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)各異，其中一線城市在無宅地出讓的情況下溢價(jià)率維持低位，本月平均溢價(jià)僅有1.5%；二線城市溢價(jià)率環(huán)比上漲至18.3%，主要受成交主力西安遠(yuǎn)郊和大連帶動(dòng)，這些區(qū)域地價(jià)管控較為寬松，尤其是西安遠(yuǎn)郊片區(qū)，更是成交了多宗溢價(jià)率過百的地塊；盡管本月有南通、常州、金華等熱點(diǎn)城市集中土拍，但在供應(yīng)增加、這些城市進(jìn)一步優(yōu)化土拍規(guī)則等影響下，三四線城市整體溢價(jià)率仍呈現(xiàn)了下滑趨勢(shì)，本月溢價(jià)率低至13.2%，較年內(nèi)高點(diǎn)4月份已經(jīng)腰斬。

土地流拍方面。受商辦地塊成交占比明顯提升，加之熱點(diǎn)三線城市為控制市場(chǎng)熱度減少了優(yōu)質(zhì)地塊入市比例，導(dǎo)致土地流拍現(xiàn)象較上月進(jìn)一步加劇，包括青島、長(zhǎng)沙、太原、南昌等非熱點(diǎn)城市以及以往市場(chǎng)熱度較高的部分熱點(diǎn)三四線城市如金華、佛山等均有地塊遭遇撤牌或流拍。如重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市本月土地流拍率環(huán)比大幅上漲4個(gè)百分點(diǎn)增至16%，并創(chuàng)下年內(nèi)新高。

??3 重點(diǎn)地塊

??土拍規(guī)則進(jìn)一步優(yōu)化下
低溢價(jià)與觸頂成交并存

??7月份，集中供地的重點(diǎn)城市拍地潮暫止，南通、佛山、常州等非重點(diǎn)城市再度成為房企拿地焦點(diǎn)。但值得注意的是，在上層調(diào)控不斷收緊、各地進(jìn)一步優(yōu)化土拍規(guī)則的影響下，房企拿地也明顯理性，在南通、常州等土拍熱點(diǎn)城市，雖然優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)仍然比較激烈，如常州主城區(qū)7宗雙限地均觸頂成交，但對(duì)于樓面價(jià)過高或素質(zhì)較為一般的地塊，房企拿地明顯謹(jǐn)慎，這些地塊最終也多為低溢價(jià)成交。

??以南通為例來看。在本月，南通進(jìn)行了首場(chǎng)集中土拍。本次集中出讓地塊共有26宗，最終全部成功出讓，共攬金410億元；聯(lián)系土拍熱度來看，由于南通此次對(duì)出讓地塊采取多樣的土拍規(guī)則，對(duì)出讓地塊進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，熱點(diǎn)地塊全部限地價(jià)、限房?jī)r(jià)，因此南通首輪土拍熱度較此前明顯降低，26宗地中僅有9宗進(jìn)行了搖號(hào)，多數(shù)地塊以低溢價(jià)率成交，本次集中出讓的平均溢價(jià)率僅為4.2%。

??總結(jié)，2021年7月，恰逢一二輪集中供地的間歇期，月內(nèi)22個(gè)重點(diǎn)城市均無宅地集中出讓，導(dǎo)致月內(nèi)土地成交規(guī)模環(huán)比大幅下滑，市場(chǎng)熱度也在優(yōu)質(zhì)宅地占比降低、熱點(diǎn)三線城市加強(qiáng)調(diào)控等因素的影響下進(jìn)一步降溫，重點(diǎn)城市流拍率已升至年內(nèi)新高。

??接下來，市場(chǎng)熱度預(yù)計(jì)還將被控制在低位運(yùn)行。結(jié)合近期政策面來看，房地產(chǎn)行業(yè)上層調(diào)控環(huán)境不斷收緊，一方面房企商票被納入監(jiān)管，2020年“兩觀察”中的購(gòu)地資金比例也再度被關(guān)注；另一方面住建部表態(tài)對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過快的城市要堅(jiān)決問責(zé)。地方層面，多個(gè)城市在土地供給側(cè)調(diào)控逐步加強(qiáng)，不僅加大了土地供應(yīng)量，對(duì)土拍規(guī)則也進(jìn)一步升級(jí)完善，并加強(qiáng)對(duì)企業(yè)購(gòu)地資金審查。而隨著重點(diǎn)城市第二輪集中供地潮來臨，土地政策面還將迎來更多調(diào)整，目前已公告城市中杭州、無錫、蘇州、天津等城市均對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行了優(yōu)化。在此影響下，土地市場(chǎng)熱度大概率難再次出現(xiàn)大幅升溫趨勢(shì)。