??2020年第50周（12月7日-12月13日），月中向來是推地、拍地的低潮，本周重點城市的土地掛牌量和成交量均較上周進一步減少，其中土地掛牌量更是較上周腰斬，成交地價也因能級成交結構的變動而環比下滑。不過，聚焦到優質宅地的競拍情況來看，優質宅地競拍熱度仍然十分高，廈門、寧波、南寧等城市均有地塊競拍輪數過百，競爭較為激烈。

??土地政策

??中央再提促進房地產市場平穩健康發展

??蕪湖出臺相關政策穩地價

??自下半年以來，中央多次重申“房住不炒”，平穩房地產市場發展，在12月11日召開的中共中央政治局會議中，也再次強調要促進房地產市場平穩健康發展。在此指引下，各城市也根據自身情況對房地產進行調控，如安徽蕪湖12月9日發布消息稱，要將房地產調控目標任務細化分解到各縣(市)、區和相關職能部門，簽訂目標責任狀，納入市政府對縣區政府考核內容，同時在穩地價方面，要避免出現區域性總價、土地或樓面價創新高等情況，防止高地價引起高房價，擾亂市場預期。

??土地供應

??重點城市土地掛牌量進一步縮減

??僅一線城市推地量環比上漲降

       供應方面，重點城市本周土地掛牌量較上周進一步走低，總供應建面達1360萬平方米，環比下降53%，和去年同期相比也下降了37%。各能級城市中，除一線城市外，二三線城市的掛牌量均較上周大幅縮減。具體來看，一線城市本周共計有81萬平方米的土地供應，分別來自上海和北京，其中上海推出了12宗，但全為保障房用地，北京掛出2宗地，分別位于房山和通州，其中房山地塊為普通商品住宅用地，通州宅地則為限競房用地。二線城市中，杭州、蘇州的掛牌量相對較高，其中杭州更是在上周推出多宗宅地后又接連推出了13宗地，集中分布在蕭山和臨安，總建面達98萬平方米。重點監測的三四線城市中，長三角城市推地較為積極，其中紹興更是有197萬平方米的土地將要于12月月底或明年1月初集中成交，南通、嘉興等城市的推地量也超過了50萬平方米。

??土地成交

??重點城市成交量環比再降6%，

??能級成交結構變動致地價環比回落

       成交方面。本周重點城市的成交總建筑面積為1431萬平方米，較上周小幅下跌6%，和去年同期相比也有17%的降幅；金額方面，本周重點城市的成交總金額為746億元，環比下降26%，和去年同期大致持平；價格方面，受能級成交結構變動明顯影響，本周重點城市平均地價較上周有所回落，環比下降22%至5215元/平方米，但和去年同期相比仍有19%的漲幅。

       分能級城市來看。一線城市本周共成交7宗地，廣州3宗、深圳2宗、北京和上海各1宗，其中廣州成交3宗地中僅有1宗為住宅用地，該地塊位于增城區石灘新城，由景業控股以底價競得，成交樓板價為7003.5元/平方米，值得注意的是，該地塊曾經遭遇流拍，本次再度出讓起拍價明顯調低，由8996元/平方米降至7003元/平方米。二線城市中，南寧、重慶、濟南的成交量相對較高，其中成交量最大的南寧，成交建面超過了100萬平方米，共計成交7宗地，保利置業、大唐、北投、金科等均有落子。三四線城市中，徐州、南通的成交量相對較大，其余城市的活躍度不高。

??市場熱度

??二線多宗高溢價地促溢價率上漲，

??土地流拍率環比微漲

??成交溢價方面。本周土地成交溢價率為14.2%，較上周上漲了近5個百分點。溢價率的明顯上漲主要得益于二線城市多宗土地高溢價成交帶動，如南寧、廈門、寧波等均有多幅土地成交溢價率超過30%，進而拉動溢價率明顯上漲。但從整體成交情況來看，除少數城市外，大部分城市的土地成交依然以低溢價為主，本周成交溢價率大多在10%以下。 

土地流拍方面。臨近年末，隨著入市出讓地塊數量的增多，土地流拍現象也相對較為頻繁。以重點監測城市來看，土地流拍率較上周進一步上漲，環比微漲0.2個百分點至13.4%。結合流拍地塊屬性來看，這些地塊多為商辦用地，純宅地流拍比例相對較低。

??周度Top5

??優質宅地競爭仍然激烈

??拿地成本也在上漲

??本周，廈門、寧波、蘇州等久未有優質土地供應的二線城市紛紛集中出讓了多宗宅地，也吸引了多家房企前來布局。如寧波北侖鳳凰山西地塊吸引了14家房企前來競拍，經過233輪競價才最終由融創競得，廈門集美區地塊也經歷了百輪競價才最終成交。這些地塊雖位于城市的新城片區，但往往是新城的核心區，位置比較優越，因此吸引了多家房企的爭奪。

       由于近來房企拿地多集中于這些優質地塊，導致優質地塊的拿地成本也進一步上漲。以本周成交單價TOP5地塊為例，五宗地的成交樓板價均較此前2019年成交地塊的價格有所上漲。其中，由融創拿下的寧波北侖鳳凰山西兩宗地塊漲幅最為劇烈，成交地價漲幅均在50%以上，企業拿地成本明顯上漲。

       重點地塊點評

       聯發高溢價斬獲翔安新城優質宅地

??地塊分析

??下半年以來，廈門的土地供應一直保持著較快的節奏，不過和三季度相比，廈門近兩個月供地主力都集中在島外，如翔安、集美等均有供地。和島內火熱的土拍市場相比，島外的土拍熱度相對冷淡，但在12月9日出讓的兩宗商住地卻均以高溢價成交，特別是翔安2020XP16地塊，成交溢價率高達51.58%。

??具體來看翔安區這宗地的條件。據地理位置來看，該宗地位于翔安新區南部新城，臨近翔安西路、洪鐘大道、城場路等交通干道，周邊1公里內還有2條在建的地鐵線路站點，分別是3號線的翔安行政中心站和4號線的彭厝北站，交通通達性較高。宗地處于南部新城最繁華的居住片區，與區域內大型商業中心、CBD等商圈配套距離均在百米內，生活居住十分便利；更值得一提的是，該地塊周邊的教育資源也比較優質，擁有雙十中學翔安校區、廈大附屬科技中學翔安校區、實驗小學翔安校區等多所名校。另一方面，地塊周邊的商品住宅價格基本都在3.5萬元/平方米以上，而地塊的起拍樓板價僅為1.7萬元/平方米，盈利空間十分充裕。因此，該地塊吸引了中海、建發等多家實力房企競拍，最終由聯發成功競得，成交樓板價25899元/平方米。