??在熱點(diǎn)城市調(diào)控政策收緊、調(diào)整供地結(jié)構(gòu)的影響下，上半年不斷升溫的土地市場(chǎng)于下半年逐步降溫，而隨著8月以來行業(yè)融資環(huán)境也明顯惡化，監(jiān)管環(huán)境不斷收緊，近期土拍溢價(jià)率出現(xiàn)明顯下跌，10月份重點(diǎn)城市的流拍率也創(chuàng)下二季度以來的新高。那么，10月份究竟是哪些地塊在流拍？接下來，時(shí)值年末供應(yīng)高峰期，在融資環(huán)境進(jìn)一步收緊下，流拍率是否會(huì)進(jìn)一步上漲？

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??多地加碼調(diào)控疊加融資收緊

??10月流拍率創(chuàng)二季度以來新高

??為了降低房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度，2020年下半年以來，多個(gè)熱點(diǎn)城市相繼收緊調(diào)控，政策環(huán)境由“松”轉(zhuǎn)“緊”；同時(shí)，自“三條紅線”融資規(guī)則實(shí)施后，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管也在逐步加強(qiáng)，包括加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、禁止險(xiǎn)資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域等，三季度后房企融資難度明顯加大。在地方“因城施策”、精準(zhǔn)調(diào)控和融資收緊的作用下，土地市場(chǎng)熱度在三季度后出現(xiàn)了明顯的降溫，土地流拍現(xiàn)象更是在10月份明顯加劇。

??具體而言。以CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的92個(gè)熱點(diǎn)城市來看，10月份重點(diǎn)城市的土地流拍幅數(shù)和流拍率均較上月明顯上漲。其中，土地流拍幅數(shù)高達(dá)111幅，是今年以來流拍土地幅數(shù)最多的一個(gè)月；流拍率也較上月大幅上漲了3.4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到12.4%，創(chuàng)下今年二季度以來的新高。

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??供地質(zhì)量下滑是中西部二線流拍主因

??樓市表現(xiàn)冷淡的清遠(yuǎn)、汕頭亦成流拍重災(zāi)區(qū)

??究竟是哪些地塊推高了流拍率呢？就城市分布來看，10月份流拍地塊主要集中在中西部省會(huì)城市和一些非熱點(diǎn)中小城市，如昆明、清遠(yuǎn)、鄭州和濟(jì)南等，這些城市在本月的土地流拍幅數(shù)均超過了5幅，流拍現(xiàn)象相對(duì)較為嚴(yán)重。此外，在10月份流拍土地幅數(shù)前10的城市中，廣州也位列其中，共有4宗地遭遇流拍。

??這些城市之所以流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重，主要和土地出讓質(zhì)量較差或樓市表現(xiàn)不佳有關(guān)。一方面，對(duì)于昆明、鄭州、成都等中西部二線城市來說，10月份這些城市出讓地塊質(zhì)量相對(duì)較差，如土地流拍幅數(shù)最多的昆明，10月份出讓的27宗地中有15宗起拍樓板價(jià)不足5000元/平方米，鄭州、成都等城市的主力供應(yīng)區(qū)域則在配套缺乏的下轄郊縣，而當(dāng)月上海、深圳、南京、廈門等諸多熱點(diǎn)城市均有優(yōu)質(zhì)土地出讓，房企關(guān)注度自然向這些城市集中，因此導(dǎo)致這些供地質(zhì)量較為普通的中西部二線出現(xiàn)大規(guī)模的流拍現(xiàn)象。而對(duì)于清遠(yuǎn)、汕頭這類非熱點(diǎn)城市，由于樓市近來表現(xiàn)相對(duì)不佳，如汕頭當(dāng)前商品住宅去化周期已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)23.4個(gè)月，市場(chǎng)明顯處于供過于求的狀態(tài)，未來項(xiàng)目入市顯然會(huì)有較大的去化壓力，因此房企拿地積極性也不高。

??03

??位置偏遠(yuǎn)的地塊仍是流拍主力

??融資收緊下 “定位高”的優(yōu)質(zhì)地塊也易流拍

??就流拍地塊的具體原因來看，除少數(shù)地塊因政府規(guī)劃調(diào)整、土地出讓條件變更等客觀原因而遭遇撤牌或提前中止出讓外，余下103宗地中大部分地塊多是因位置偏遠(yuǎn)且條件一般而流拍，位置好且拿地條件苛刻、地價(jià)過高等其他原因占比相對(duì)較低。具體來看：

??1、約5成地塊因位置偏僻、地塊條件一般而流拍

??結(jié)合宗地所在區(qū)位來看，在流拍地塊中超過五成的地塊位于二線城市的遠(yuǎn)郊和三四線城市的郊縣，如鄭州中牟、滎陽、濟(jì)南歷城、成都青白江、蒲江、清遠(yuǎn)佛岡等。這些區(qū)域往往是配套十分缺乏的新區(qū)，樓市表現(xiàn)相對(duì)冷淡，開發(fā)商預(yù)期不足；并且，當(dāng)前房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，且各城市后續(xù)又有多宗優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，房企注意力自然也會(huì)集中在優(yōu)質(zhì)土地上，導(dǎo)致這類位置偏遠(yuǎn)的地塊也往往會(huì)遭遇流拍。如流拍地塊幅數(shù)較多的鄭州，10月份流拍地塊基本都在四環(huán)外的區(qū)域，區(qū)位十分一般，周邊配套較為缺乏，地塊自身?xiàng)l件也比較普通，多為商辦用地和非熱點(diǎn)板塊的宅地，自然也難吸引房企參拍。

??2、也有三成多地塊雖然地理位置優(yōu)越但拿地條件苛刻而遭遇流拍

??值得注意的是，在本月流拍地塊中不乏一些區(qū)位較為優(yōu)越的地塊，比如武漢江岸區(qū)濱江地塊、武昌古城地塊、長(zhǎng)沙縣松雅湖南岸地塊等，占比約33%。正是由于區(qū)位優(yōu)越，政府對(duì)地塊的規(guī)劃定位也比較高，拿地門檻自然也比較苛刻，常附帶如競(jìng)拍企業(yè)規(guī)模要求、較高比例的自持、引入產(chǎn)業(yè)要求、較多配建等諸多條件。以武漢江岸區(qū)濱江地塊為例，這兩宗地為打包出讓地塊，競(jìng)拍人需同時(shí)參與兩宗地的競(jìng)拍且分別出讓；不僅如此，該項(xiàng)目還有自持商業(yè)物業(yè)、引入產(chǎn)業(yè)等要求，對(duì)開發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力和現(xiàn)金流都提出了較高的要求。而當(dāng)前融資環(huán)境越發(fā)困難的房企對(duì)此類需要資金沉淀的地塊興趣明顯不大，因此這類有“定位高、所需資金成本也高”的地塊也難吸引開發(fā)商參拍，最終也多以無人競(jìng)拍而流拍。

??在此類地塊中，也有一些地塊是因土地用途為保障性質(zhì)而難吸引房企參拍，比如三亞中心城區(qū)三宗地塊、洛陽老城區(qū)地塊等。這些地塊位置也比較好，但大部分為安居保障房或租賃住宅用地，房企拿地意愿較低，因此也常遭遇流拍。

??3、不到一成地塊因出讓底價(jià)過高而流拍

??除上述兩大原因外，也有不到一成的地塊因?yàn)槌鲎尩變r(jià)過高而流拍。典型如昆明巫家壩板塊的兩宗宅地，其周邊在售新房?jī)r(jià)格約在2萬元/平方米，但該宗地的起拍價(jià)高達(dá)1.44萬元/平方米，再考慮建安、運(yùn)營(yíng)等成本，該宗地幾乎無盈利空間，因此該宗地最終也因無人報(bào)價(jià)而流拍。

??出讓底價(jià)過高的地塊不僅是指起拍價(jià)明顯高于周邊同類地塊的土地，也包括保密底價(jià)過高的地塊。這些設(shè)有保密底價(jià)而流拍的地塊多是由于未達(dá)底價(jià)而流拍，事實(shí)上并不缺乏競(jìng)拍者。以麗水松陽縣南城獨(dú)山區(qū)塊南片區(qū)3號(hào)地塊為例，該宗地競(jìng)拍輪數(shù)有24輪，溢價(jià)3.07%，但仍因未達(dá)底價(jià)而流拍。結(jié)合區(qū)位來看，這些地塊多分布于浙江熱點(diǎn)三四線城市，土拍熱度在相對(duì)高位，政府也因此對(duì)地塊的價(jià)值產(chǎn)生了較高的心理預(yù)期，和市場(chǎng)價(jià)位出現(xiàn)了偏差，最終導(dǎo)致地塊流拍。

??4、極少數(shù)地塊因規(guī)劃調(diào)整等客觀原因提前中止出讓

??也有不到10宗地塊是因?yàn)檎?guī)劃調(diào)整、土地出讓條件改變等客觀原因而遭遇撤牌和收回，如福州流拍的三宗宅地均是因?yàn)檎薷耐恋爻鲎寳l件而被提前中止出讓，再如清遠(yuǎn)清城區(qū)橫荷街道一宗商住地是由于規(guī)劃調(diào)整而被撤牌，如今再次掛牌去除了原有的工業(yè)性質(zhì)部分面積。

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??年末流拍率或?qū)⑦M(jìn)一步走高

??資金寬裕的房企可關(guān)注年末拿地窗口期

??下半年以來，在中央、地方多套政策“組合拳”的配合下，土地市場(chǎng)終于在近期迎來了明顯的降溫。但與此同時(shí)，重點(diǎn)城市的流拍率也再度走高，10月份流拍率甚至創(chuàng)下了二季度以來的新高。結(jié)合上文分析來看，土地流拍率的升高主要是由于區(qū)位一般、條件普通地塊供應(yīng)明顯放量所致，在資金收緊和熱點(diǎn)城市仍有優(yōu)質(zhì)地塊出讓的影響下，這些地塊流拍概率明顯加大。 

??而接下來，結(jié)合近期政策面動(dòng)向來看，在11月中旬，銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)新規(guī)禁止險(xiǎn)資投資直接從事房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)企業(yè)，進(jìn)一步加強(qiáng)房企融資難度，房企拍地整體積極性也會(huì)進(jìn)一步降低。另一方面，年末又恰逢土地供應(yīng)高峰期，雖然部分熱點(diǎn)城市加大了優(yōu)質(zhì)地塊入市力度，但條件普通、區(qū)位偏遠(yuǎn)地塊仍是供應(yīng)主力，同時(shí)為控溢價(jià)，優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍門檻也大多只升不降。在此影響下，流拍率進(jìn)一步上漲的可能性較高。

??至于更受投資側(cè)關(guān)注的優(yōu)質(zhì)地塊方面，除少數(shù)極為優(yōu)質(zhì)地塊外，大部分熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度已經(jīng)較二三季度有所下滑，地價(jià)漲幅也明顯下跌，如南京、寧波等城市在“限地價(jià)、控溢價(jià)”下宅地價(jià)格已經(jīng)走勢(shì)平穩(wěn)。而隨著流拍率的進(jìn)一步走高，以及供地任務(wù)的完成壓力下，政府在土地出讓條件上或有所放松，預(yù)計(jì)在年末和明年年初將迎來拿地的窗口期。對(duì)于現(xiàn)金流充裕的房企來說，可把握機(jī)會(huì)布局優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。