??1月溢價率上升、流拍率回落，上半年土地市場有望趨穩

??在經歷了歲末的市場成交峰值之后，2019年1月土地市場成交量周期性回落，但同比來看有所增長，溢價率、流拍率等指標也出現了好轉的跡象。各能級城市方面，一線城市成交量同比下滑，二線城市則成為了成交量同比上升的主要增長點。

??市場調控方面，月內中央部委多次發布發文，整治土地市場違規行為、推進集體用地入市建設租賃住房成為政策重點。1月上旬，自然資源部接連出臺獎勵和管控通知，既要對土地利用情況較好的市縣予以獎勵，也要整治和解決土地市場中的違規融資、批而未供等問題；月中，福建、江西等五省利用集體用地建設租賃住房試點方案獲批，月末，發改委也再一次表示要繼續支持大中城市籌集租賃房源，并將將集體土地建設租賃住房作為重點支持的內容。地方層面新規多為解決土地市場中的遺留問題，如惠州針對商品住宅中時常出現的使用年限不足問題，即出臺新規允許部分宅地改變使用年限。

??市場表現方面，2019年土地市場首月總成交量出現周期性回落。全國336城市經營性土地總成交建筑面積為21414萬平方米，環比下跌25%，但同比增長5%，與2018年相比，2019年1月份的土地市場成交量并不算少，僅低于去年成交高峰的8月份和12月份。溢價率方面，指標一改去年下半年連續連跌趨勢，環比增加1.5個百分點，達到了10.9%，其中一線城市溢價率上升至7.1%，主要是由于出讓土地較多的北京有多宗共有產權地塊成交溢價率達到了30%以上，二線城市的溢價率也上升了3個百分點，達到了10.1%。土地流拍量也有所減少，重點監測的城市本月有95幅地塊流拍，相比上月減少了五成多，流拍率也明顯回落。

??各能級表現方面，一線城市本月成交建筑面積為346萬平方米，同比下跌了9%，主要是因為廣州出讓土地大幅減少，1月份僅出讓了3幅地塊，北京、上海月內土地成交建筑面積均在100萬平方米以上。二線城市則成為了本月成交量上升的主要增長點，成交建筑面積同比增長21%，月內昆明、西安、成都等城市成交量均突破300萬平方米。三四線表現相對平穩，土地成交量、平均樓板價均和去年同期相差不大。

??對于接下來的交易規模走向，由于大部分城市仍未發布2019年供地計劃，再加之春節假期的影響，2月份土地市場成交規模還將持續回落。但是鑒于市場關注度再度向一二線回歸，再加上“房住不炒”和“住有所居”等大方針的延續，預計一二線城市的供地力度仍會繼續保持，北京、上海、杭州等城市也會繼續保持優質地塊的入市節奏，就土拍溢價率、流拍率等指標而言，土地市場有望在2019年一季度感受到更多暖意。

??? 整體市場——開年首月成交量同比增加，溢價率指標出現回升

??? 各能級市場——二三線成交面積均同比上升，一線城市地價重回高位

??? 重點地塊——京杭分占兩榜半壁江山，靜安稀缺商辦拿下單價榜榜首

??? 土地政策——中央部委二度發文加強市場管控，五省集體用地建租賃住房方案獲批

??一、整體市場——開年首月成交量同比增加，溢價率指標出現回升

??1、供應：供應總量不及去年最低值，廣州舊改提速

??作為傳統的供應淡季，1月份的土地供應總量相比上月大幅減少54%，已低于去年全年供應最低點。全國336城經營性土地供應建筑面積為13531萬平方米，供應土地幅數為2181幅，建面和幅數均呈現同環比下降的趨勢，其中環比均大幅下降50%以上。去年年末土地供應量的高位運行緩解了一直以來供應緊張的狀態，同時為了達到“穩地價”的預期，多數城市在本月收緊了供應，如武漢、成都、重慶等供應大戶本月供應量均環比下降了6成以上。

??2、成交：成交建面周期性回落，仍是近一年來第三高點

??3、結構：商業用地比例小幅提升，達到37%

??4、價格：成交總價同比下跌11%，一線城市平均樓板價不降反增

??5、溢價率：溢價率小幅上漲，一線城市溢價率觸底后微升

??6、城市排行：北京摘下金額榜榜首，本月成交總價超過350億

??二、各級市場——二三線成交面積均同比上升，一線城市地價重回高位

??1、成交面積：僅一線城市同比回落，二線城市較去年同期增長21%

??受春節假期即將到來的影響，各能級城市土地市場都低位運行，但同比來看，僅一線城市成交體量下滑，二線與三線城市成交量均出現同比增長，其中二線城市同比增幅更是達到21%。

??2、成交價格：各能級成交金額同環比均回落，一線城市地價受結構影響環比大漲

??3、成交占比：一線城市占比下滑，二線城市成交規模比例繼續上揚

??三、重點地塊——京杭分占兩榜半壁江山，靜安稀缺商辦拿下單價榜榜首

??1、總價排行榜：榜首門檻雙雙下跌，北京包攬總價榜五席

??盡管一線城市整體供應仍以保障性住房為主，但也陸續有多宗優質土地出讓，總價和單價榜中北京和上海均有地塊入圍，此外杭州、蘇州也均有入榜。就總價榜單來看，榜首門檻和上月相比均下滑：總價最高的地塊位于北京市通州區，為一宗“限競房”用地，起拍價高達65億元，在資金及去化的雙重壓力下，僅經過5輪就被平安及萬科拍下，成家總價為66.6億元；門檻地塊則來自武漢東湖新區，該地塊規模較大，區位也比較好，但較多的附帶建設條件讓開發商望而卻步，最終被旭輝以28.43億元的底價收入，這也是旭輝在光谷落下的第二子。

??2、單價排行榜：價值地塊帶動單價回升，上北杭分占榜單TOP3

優質土地的供應也帶動本月單價榜單大面積回升，榜首門檻分別環比上升40%和16%：單價最高的地塊是上海靜安商辦用地，成交樓面價達到了65216元/平方米；門檻地塊則來自于港中旅在杭州拍下的江干區宅地，成交樓面價為27148元/平方米。

??四、土地政策——中央部委二度發文加強市場管控，五省集體用地建租賃住房方案獲批

??2019年首月，中央部委多次發布土地相關政策，整治土地市場違規行為，集體用地入市建設租賃住房成為重點。1月上旬，自然資源部相繼出臺指標獎勵和違規管控通知，既要對土地利用情況較好的市縣予以獎勵，也要整治和解決土地市場中的違規融資、批而未供等問題；月中，福建、江西等五省利用集體用地建設租賃住房試點方案獲批，月末，發改委也再一次表示要繼續支持大中城市籌集租賃房源，并將將集體土地建設租賃住房作為重點支持的內容。地方層面新規多為解決土地市場中的遺留問題，如惠州針對商品住宅中時常出現的使用年限不足問題，即出臺新規允許部分宅地改變使用年限。

??1、自然資源部：指標獎勵與違規管控并行，接連發布新規整治土地市場秩序

??2、發改委：多渠道籌集租賃房源，重點支持集體土地建設租賃住房

??3、惠州：允許部分宅地改變國有建設用地使用年限

??指標說明：

??經營性用地

??為了便于給房地產開發企業提供更直觀的數據，對土地市場有深入了解，土地月報中，所用的數據均為經營性用地，即包括住宅、商業、辦公、綜合屬性的土地，而工業、公建配套、其他用地(如物流倉儲等)為非經營性用地。

??占地面積

??根據中國房地產估價師與房地產經紀人學會編寫的《房地產估價相關知識》規定，占地面積是建筑本身占用土地面積的總和，包括周圍規劃紅線以內所有土地的面積。在土地月報中，占地面積是指土地實際出讓面積。

??規劃建筑面積

??根據國家統計局指標解釋，房屋建筑面積是指從房屋外墻線算起的各層平面面積的總和，包括可供使用的有效面積和房屋結構(如柱、墻)占用的面積，多層建筑按各層(包括地下室)面積總和計算。在土地月報中，建筑面積具體是指地塊內規劃允許總建筑面積。

??土地成交樓板價

??土地成交樓板價=土地成交總價/規劃建筑面積，單位：元/平方米

??土地成交單價

??土地成交單價=土地成交總價/土地占地面積，單位：萬元/畝

??溢價率

??溢價率=(成交總價-底價)/底價×100%

??流標率

??流標率=流標土地幅數/(流標土地幅數+成交土地幅數)×100%