分析師/李瑩 柳啟慧

  鑒于城鎮(zhèn)化推進對城鎮(zhèn)建設(shè)用地的需求，新一輪土改呼之欲出。目前，國土部門已形成關(guān)于改革完善土地管理制度的框架建議，有望就土地利用規(guī)劃城鎮(zhèn) 建設(shè)用地范圍以外的經(jīng)營性集體建設(shè)用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式等方面做出具體規(guī)定。另外，業(yè)內(nèi)傳一份事關(guān)農(nóng)村土地改革進程的重要文件已下發(fā)至 河北、遼寧、吉林等18個省市，按照文件要求，被確定的28個試點市縣將于今年8月至9月正式啟動農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

  土地制度改革盤活存量，集體用地流轉(zhuǎn)有利于化解土地供需矛盾

  新一輪土地改革的核心是盤活土地資源、打破土地二元結(jié)構(gòu)限制。為了適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求，此次土改的工作重點包括有提高存量用地在建設(shè)用地 供應(yīng)總量的比重、扭轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)建設(shè)對新增土地出讓收益的過多依賴、建立起有利于存量建設(shè)用地盤活利用的制度政策體系等。針對以上土改重點，我們認(rèn)為提高存量用 地比重、以“盤活存量”為主的制度體系，不僅可以提高閑置土地的利用率，減少土地資源的浪費，而且可以增加土地的出讓量，滿足房地產(chǎn)行業(yè)日益增大的土地需 求，緩解樓市房價增長過快壓力。

  目前來看，各地積極試水土改，各地的土地改革試驗主要還是通過各種手段增加建設(shè)用地指標(biāo)，并未實行集體土地的自由流轉(zhuǎn)，可以分為以下兩類：一是 整合置換，以重慶“地票”模式和嘉興“兩分兩換”模式為代表。通過“以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障”和“以宅基地置換城鎮(zhèn)住房”的模式，盤活宅基地資源， 復(fù)耕宅基地，換取建設(shè)用地指標(biāo)。二是盤活資源，以廣東“三舊改造”和深圳“集體工業(yè)用地流轉(zhuǎn)”模式為代表。通過搬遷、收回等手段將現(xiàn)有工業(yè)用地和閑置土地 進行優(yōu)化配置。

  價值分配成土地制度改革“破冰“點

  另外，在歷年土改中，因牽涉補償問題，故征地制度一直是土改進程中的一大壁壘。近年來，征地拆遷類的糾紛事件層出不窮，究其原因就是土地被征 用，但農(nóng)民并沒有得益于巨大的增值收益，其利益受到嚴(yán)重?fù)p害。因此業(yè)界也達成共識，認(rèn)為長期以來的征地矛盾核心所在就是征地補償標(biāo)準(zhǔn)的“缺失”，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn) 已不能完全體現(xiàn)被征地農(nóng)民的權(quán)益，因而激發(fā)社會矛盾。盡管我國曾多次對征地補償制度進行改革，但“按照被征收土地的原用途給予補償”這一基本征地補償思路 一直未變，“年產(chǎn)值倍數(shù)法”和“征地區(qū)片法”就是現(xiàn)行的兩種主要的賠償方法。 這兩種方法均是基于被征收土地原農(nóng)業(yè)利用方式下的補償，并沒有將土地的潛在利用價值或市場價格的補償計算在內(nèi)，其實質(zhì)是一種非等價交易的關(guān)系。我們認(rèn)為， 現(xiàn)行的補償標(biāo)準(zhǔn)僅僅是對土地的“表面”價值的補償，對于土地增值、預(yù)期收益等功能價均沒有體現(xiàn)。考慮到目前縮小及嚴(yán)格限制征地范圍的主要改革方向，因此我 們認(rèn)為，在征地改革中，應(yīng)按照被征土地的未來價值，估算被征地農(nóng)民的利益分配，并進行合理的補償。

  另外，此次土地制度改革的一大難點在于土地性質(zhì)改變后的利益劃分問題，可能的做法大致為兩種，一是采用類似“地票”的形式，將大部分利益讓于政府，以便于 地方政府收儲，而將地票拍賣的收益讓于農(nóng)民，這樣也改變了之前農(nóng)民沒有收益的情況。二是將農(nóng)用建設(shè)用地與城市建設(shè)用地等權(quán)，這就意味政府只收取拍賣手續(xù)費 這一小部分利益，而將大部分利益讓于農(nóng)民，這種方式將更考驗房企資金及地方政府關(guān)系實力。