??導(dǎo)讀

??行業(yè)新發(fā)展模式，從增量開發(fā)到存量運營，住房市場和保障體系雙循環(huán)。

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧

??2022年，兩會政府報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。隨后多部委定調(diào)穩(wěn)地產(chǎn)。金融委強調(diào)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應(yīng)對方案。銀保監(jiān)會、央行、證監(jiān)會和外匯局紛紛部署落實工作，財政部也表示，今年內(nèi)不具備擴大房地產(chǎn)稅改革試點城市的條件。后“兩會”時期房地產(chǎn)政策將如何演變？行業(yè)新發(fā)展模式又該如何解讀？

??01

??經(jīng)濟穩(wěn)增長
房地產(chǎn)業(yè)仍是達成GDP增速5.5%的支柱

??（本節(jié)有刪減）

??2022年，在疫情陰霾下，中國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、需求轉(zhuǎn)弱三重壓力，短期內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大，消費、投資增長動力較弱，出口難以延續(xù)亮麗表現(xiàn)。我國主要經(jīng)濟發(fā)展目標整體是穩(wěn)中求進，并把經(jīng)濟穩(wěn)增長放在更加突出的位置。

??其一，全年GDP增長5.5%的目標并不低，體現(xiàn)經(jīng)濟穩(wěn)增長的決心。2021年，我國經(jīng)濟增長8.1%，兩年平均增長5.2%，且GDP增速呈逐季回落態(tài)勢，并在四季度跌至4%低位。2022年GDP目標增速設(shè)在5.5%左右，意味著單季度GDP增速要達到6%甚至7%以上，在短期經(jīng)濟下行壓力較大的背景下，實現(xiàn)難度著實不小。

??其二，繼續(xù)做好“六穩(wěn)”、“六保”工作，保居民就業(yè)、保基本民生。在經(jīng)濟穩(wěn)增長的同時，要將經(jīng)濟發(fā)展成果最終體現(xiàn)在改善人民生活上，全面提升居民收入。其中，就業(yè)是民生之基。李克強總理在出席記者會著重強調(diào)就業(yè)優(yōu)先也是宏觀政策，其他政策要配套，為實現(xiàn)就業(yè)目標努力。

??其三，積極出臺有利政策，慎重出臺收縮性政策。宏觀政策要強化跨周期和逆周期調(diào)節(jié)，為實體經(jīng)濟提供更有力支撐，更好地穩(wěn)住經(jīng)濟基本盤，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。各地各部門同樣要負起責任擔當，要服務(wù)經(jīng)濟穩(wěn)增長的大局，調(diào)動一切積極因素，減少一些非必要的限制性措施。

??房地產(chǎn)行業(yè)仍是經(jīng)濟穩(wěn)增長的重要抓手。房地產(chǎn)行業(yè)所牽扯的上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，產(chǎn)業(yè)規(guī)模、經(jīng)濟體量巨大，短期內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)所扮演的角色，難以找到其他行業(yè)有效替代。

??在經(jīng)濟穩(wěn)增長的政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)亟需化解行業(yè)下行風險，去杠桿政策有望適度糾偏，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。至少房地產(chǎn)行業(yè)不能拖經(jīng)濟穩(wěn)增長的后腿，必要情況下甚至可以通過刺激房地產(chǎn)行業(yè)托底中國經(jīng)濟。

??02

??貨幣政策
降準、降息穩(wěn)增長
短期實質(zhì)穩(wěn)地產(chǎn)

??……略……

??一、貨幣政策要主動作為加大實施力度，繼續(xù)降準、降息紓困實際經(jīng)濟

??……略……

??二、穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，市場信心及交易恢復(fù)正常化，化解企業(yè)償債危機

??對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，貨幣政策短期重在穩(wěn)地產(chǎn)。

??一方面，逐漸恢復(fù)市場信心，有序引導(dǎo)房地產(chǎn)交易恢復(fù)正常化。2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交同比跌幅擴大，房價整體下行。核心動因在于市場信心嚴重缺失，基于“買漲不買跌”的心理作祟，剛需客群全城比價格，改善性客群越跌越不買，致使市場觀望情緒愈加濃重。而在劃定政策底線之后，很大程度上將恢復(fù)市場信心，居民自住以及改善性購房需求或?qū)⒂行蜥尫牛康禺a(chǎn)交易也將逐漸恢復(fù)正常化。

??另一方面，支持房企合理融資，支持優(yōu)質(zhì)房企收并購，最大程度化解企業(yè)償債危機。2021年下半年以來，企業(yè)面臨巨大危機，房企銷售、融資全面下滑。2022年2月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額4016億元，同比跌幅進一步擴至47.2%；百強房企融資總量降至398億元，同比跌幅擴至59%。隨著償債潮到來，華夏幸福、藍光發(fā)展、中國恒大、佳兆業(yè)等品牌房企相繼出現(xiàn)債務(wù)違約。為了更好地化解企業(yè)償債危機，下一階段仍需支持房企合理的融資需求，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)收并購。受此影響，國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒏鼮槭芤妫型斋@業(yè)績集中度提升的機會，問題房企則將有序出清，將對市場負面影響降到最低。

??03

??房地產(chǎn)金融政策
控制去杠桿節(jié)奏
支持居民按揭、改善企業(yè)融資

??……略……

??一、房企整體融資環(huán)境明顯改善，國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企更為受益

??行業(yè)債務(wù)風險尚未完全出清，房企融資量持續(xù)保持低位。2021年下半年以來，融資“三道紅線”持續(xù)發(fā)力，疊加國際評級機構(gòu)頻頻下調(diào)房企信用評級，不少金融機構(gòu)近乎全面暫停涉房融資，不僅新增融資有難度，而且到期債務(wù)也難以續(xù)作展期。受此影響，房企融資規(guī)模持續(xù)下行，同比跌幅不斷擴大。2022年2月，100家典型房企融資量跌至398億元，創(chuàng)近年來單月新低，同比跌幅擴至59%。

??基于防范化解房地產(chǎn)企業(yè)風險，預(yù)計涉房融資或?qū)⒔鈨觯科笳w融資環(huán)境有望明顯改善。具體而言，支持房企合理的融資需求，支持優(yōu)質(zhì)房企開展并購貸款融資，有序引導(dǎo)企業(yè)銷售、購地、融資等經(jīng)營行為逐步回歸常態(tài)。當然，銀行業(yè)金融機構(gòu)基于放貸的風險偏好考量，信貸政策松綁更利好國企、央企及優(yōu)質(zhì)民企。那些問題房企仍需去杠桿，并將有序出清，融資環(huán)境較難實質(zhì)性改善。

??二、居民按揭貸款繼續(xù)松綁，保障剛需滿足改善及新市民購房消費

??（本節(jié)有刪減）

??2022年以來，居民按揭貸款政策邊際改善，主要涉及以下五個方面：

??其一，放松公積金貸款。例如南寧提升公積金貸款額度，首套從60萬元提升至70萬元，二套從50萬元提升至60萬元，并將二套房公積金貸款首付比例降至30%。

??其二，下調(diào)商貸首付比例。例如贛州國有大行、中信銀行、廣發(fā)銀行、招商銀行均執(zhí)行首套房貸首付20%，二套房在非限購區(qū)首付30%、在限購區(qū)首付50%。

??其三，調(diào)降房貸利率。例如杭州首套房貸利率從5.9%下調(diào)至5.6%-5.65%，二套房貸利率從6%下調(diào)至5.8%-5.9%。

??其四，局部放松限貸。例如鄭州認貸不認房，已有一套房且貸款結(jié)清的，再次申請按揭貸款執(zhí)行首套房貸款政策。

??其五，縮短按揭放款周期。例如廣州主流銀行信貸額度充裕，按揭放款周期普遍縮短至1個月，部分銀行低至1周。

??不過，居民實際按揭貸款顯著不及市場預(yù)期。2021年10月，住戶部門中長期貸款占比一度升至53.1%的高位，但隨后歷月占比持續(xù)走低。2022年2月，住戶部門短期貸款減少2911億元，中長期貸款減少459億元，住戶中長期貸款歷史首次出現(xiàn)負增長。

??我們認為居民按揭貸款有望繼續(xù)松綁，因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，保障剛需滿足改善及新市民購房消費，并給予新市民一定力度的信貸政策支持，保證正常房地產(chǎn)交易平穩(wěn)運行，促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

??具體而言，新市民是指農(nóng)村人口通過就業(yè)、就學(xué)等方式轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，目前新市民規(guī)模約3億人。針對新市民仍需給予信貸政策支持，例如新市民在非限購城市購買首套房，首付比例可以按照最低20%執(zhí)行。又如新市民在限購城市購買首套房，只要符合限購政策要求且具備購房及還貸能力，同樣要應(yīng)保盡保，涉及適當降低新市民首套房按揭貸款的標準，縮短放貸周期，并下調(diào)房貸利率等。

??04

??調(diào)控政策
房住不炒基調(diào)不變
因城施策促進良性循環(huán)

??……略……

??一、核心一、二線調(diào)控繼續(xù)從緊執(zhí)行，但政策加碼頻率將顯著下降

??2021年，地方調(diào)控高頻化、精準化，73省市、249次政策加碼，這在歷史上實屬罕見。其中，深圳、廣州政策加碼多達20次，深圳重點強化信貸資金管控，并以“深房理”被查處作為政策加碼的最高峰；廣州分區(qū)域精準化調(diào)控，天河、黃埔、南沙等熱點區(qū)域依據(jù)市場實際情況，針對性地調(diào)整政策措施；上海多管齊下嚴堵政策監(jiān)管漏洞，政策加碼同樣達到13次。

??聯(lián)系到核心一、二線城市房地產(chǎn)市場長期供不應(yīng)求，房價始終面臨一定的上漲壓力。我們認為核心一、二線城市仍需堅持調(diào)控目標不動搖、力度不松勁，“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行，并嚴堵政策監(jiān)管漏洞，但政策加碼頻率將顯著下降。

??二、弱二線及三四線跟進放松調(diào)控甚至刺激，聚焦市場維穩(wěn)、企業(yè)紓困

??2022年以來，隨著市場下行壓力加劇，部分城市開始放松調(diào)控乃至刺激居民購房消費。其一，變相放松限購。典型如鄭州，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。其二，財稅刺激托市。例如玉林購買90平方米以下首套新房，每套補貼6000元；購買90平方米以上首套新房，每套補貼1萬元；并給予50%的契稅補貼。其三，推進棚改貨幣化安置。例如鄭州實施安置房建設(shè)工作三年行動，堅持以貨幣化安置為主；對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。

??我們認為弱二線及三四線城市或?qū)⒏M放松調(diào)控，甚至刺激居民購房消費。聚焦救市政策組合拳，主要通過以下兩方面展開：

??其一，市場維穩(wěn)層面：第一，調(diào)降落戶門檻，加快人才落戶，局部放松限購。第二，放松公積金貸款，商貸首付比例按央行規(guī)定的最低標準執(zhí)行，降低房貸利率，縮短房貸周期。第三，棚改、舊改加快推進，提高貨幣化安置比例。第四，財稅刺激托市，購房補貼、稅費減免等均是政策選項。

??其二，企業(yè)紓困層面：第一，調(diào)降商品房預(yù)售門檻，加快預(yù)售證審批進度。第二，在嚴格落實“保交樓”的同時，適度放松預(yù)售資金監(jiān)管，提高各施工節(jié)點提取比例。第三，降低土拍門檻，增加低價地、平價地供應(yīng)，降低競買保證金，延期繳納土地款。

??05

??房地產(chǎn)稅
暫時擱淺穩(wěn)預(yù)期
長期仍落地破土地財政依賴

??……略……

??一、短期暫緩房地產(chǎn)稅試點，便于穩(wěn)地產(chǎn)助力經(jīng)濟穩(wěn)增長

??金融委專題會議強調(diào)：有關(guān)部門要切實承擔起自身責任，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。財政部率先表態(tài)暫緩房地產(chǎn)稅試點工作，正是落實金融委定調(diào)的重要舉措，短期以房地產(chǎn)稅為代表的收縮性政策都將暫緩執(zhí)行。

??聯(lián)系到2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，百城成交跌幅擴大，房價整體下行。企業(yè)更是面臨巨大危機，銷售、融資急劇下滑，品牌房企頻頻“暴雷”。此時落地房地產(chǎn)稅試點，勢必將加劇市場下行壓力，企業(yè)償債危機或?qū)⑷姹l(fā)，極端情況下甚至將引發(fā)系統(tǒng)性金融風險。

??而在經(jīng)濟穩(wěn)增長的政策大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)仍將扮演中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑的重要角色。短期暫緩房地產(chǎn)稅試點工作，有便于穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，助力經(jīng)濟穩(wěn)增長。一方面，減緩市場下行壓力，逐步恢復(fù)市場信心，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易逐步恢復(fù)正常化。另一方面，保市場主體，讓企業(yè)銷售回款能夠快速流轉(zhuǎn)，一定程度上緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力及償債危機。

??二、房地產(chǎn)稅終將落地，扭轉(zhuǎn)炒地炒房觀念并降低土地財政依賴

??房地產(chǎn)稅試點短期暫緩執(zhí)行，但不代表無限延期，核心動因不乏以下三方面因素：

??其一，房地產(chǎn)稅是稅制改革重要一環(huán)，有利于破解土地財政機制依賴路徑。房地產(chǎn)稅屬于直接稅和財產(chǎn)稅，又屬于地方稅種。推進房地產(chǎn)稅試點工作，有助于提高直接稅比重，并健全地方稅體系。隨著稅制改革的推進，房地產(chǎn)稅有望成為地方主體稅種，更好發(fā)揮地方公共財政的支撐作用，助力土地財政機制轉(zhuǎn)型。

??其二，房地產(chǎn)稅有助于調(diào)節(jié)居民收入分配格局，是實現(xiàn)共同富裕的重要抓手。房產(chǎn)是居民財產(chǎn)的重要組成部分，所持房產(chǎn)價值也是衡量居民家庭財富的重要標尺。而在長期持有過程中，房價持續(xù)上漲所帶來的的巨大增值收益，無形中加劇了居民貧富差距。推進房地產(chǎn)稅改革，尤其是補齊房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征管缺位，是填補貧富鴻溝、實現(xiàn)共同富裕的有力制度抓手。

??其三，房地產(chǎn)稅是長效機制的重要部分，更好落實穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期。房地產(chǎn)長效機制是土地、住房、金融、財稅等多位一體協(xié)同發(fā)力的調(diào)控體系。房地產(chǎn)稅作為重要的財稅工具，本就是房地產(chǎn)長效機制的重要部分，有助于落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

??因此，房地產(chǎn)稅并非無限延期，只是等待較好的時間窗口期，以便將負面影響盡可能降到最低。隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸恢復(fù)穩(wěn)定，一些城市相關(guān)試點工作或?qū)⒄教嵘献h程，有助于扭轉(zhuǎn)企業(yè)依賴于地價和房價上漲獲利的經(jīng)營模式，以及居民通過投資炒房獲利的住房消費觀念，并將破解土地財政機制依賴路徑。

??06

??居民增收降負
強化收入增長預(yù)期
生育提振效能有限

??……略……

??一、完善收入分配制度，擴大中等收入群體，實現(xiàn)全民共同富裕

??……略……

??二、減輕家庭生育養(yǎng)育教育負擔，生育率短期提升長期繼續(xù)下行

??……略……

??07

??城鎮(zhèn)化
仍是行業(yè)最大紅利
繼續(xù)向城市群及都市圈集中

??……略……

??一、五大城市群將成房地產(chǎn)市場核心載體，市場份額有望持續(xù)提升

??……略……

??二、城市群及都市圈一體化發(fā)展，土地、人口等要素市場化配置

??……略……

??三、城市更新將成樓市穩(wěn)定劑，壓力城市或?qū)⒓哟笈锔摹⑴f改力度

??……略……

??08

??區(qū)域戰(zhàn)略
長三角、粵港澳和京津冀
奠定城市新格局

??……略……

??一、長三角、粵港澳和京津冀是經(jīng)濟新引擎，引領(lǐng)行業(yè)新發(fā)展格局

??……略……

??二、做強廣東、江蘇和浙江經(jīng)濟大省，強化行業(yè)省域發(fā)展格局

??……略……

??09

??行業(yè)新發(fā)展模式
從增量開發(fā)到存量運營
住房市場和保障體系雙循環(huán)

??……略……

??一、完善住房市場和保障體系，建立人房地錢聯(lián)動機制

??完善住房市場體系和保障體系雙循環(huán)。商品住宅市場要穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，保障剛需滿足改善及新市民購房消費。加快構(gòu)建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的保障體系，“十四五”期間將著力提升保障房覆蓋率，重點解決新市民、困難群體住房難題。

??建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動新機制。其一，居民環(huán)節(jié)，繼續(xù)堅持“房住不炒”的政策主基調(diào)，支持居民自住以及改善性住房消費，打壓投資炒作需求。其二，住房環(huán)節(jié)，堅持租購并舉，大力發(fā)展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房，保障租賃群在享受共同服務(wù)上具有同等權(quán)利。其三，土地環(huán)節(jié)，根據(jù)各城市市場實際情況，動態(tài)調(diào)整供地指標，意即繼續(xù)增加大型及超大型城市建設(shè)用地指標，適當減少中小城市建設(shè)用地指標。其四，資金環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)去杠桿，融資“三道紅線”、房貸“兩道紅線”持續(xù)發(fā)力，將企業(yè)負債率、居民杠桿率降到相對安全的水平，堅決遏制房地產(chǎn)泡沫化金融化。

??二、開發(fā)新模式：杠桿合理化、可融透明化、全封閉化監(jiān)管和交付可風控

??經(jīng)過20余年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)取得了有目共睹的成就，當然也出現(xiàn)了方方面面的問題。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向去杠桿，房企債務(wù)違約事件爆發(fā)更加頻繁，問題項目交付困難。因此，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)亟需探索建立新發(fā)展模式，促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)：

??其一，房企杠桿合理化。必須要進一步降低企業(yè)的負債率，做好杠桿合理化，改變過度追求銷售業(yè)績規(guī)模的觀念，轉(zhuǎn)向規(guī)模、利潤、產(chǎn)品、服務(wù)互相平衡的經(jīng)營模式。而在融資“三道紅線”落地后，優(yōu)質(zhì)房企主動優(yōu)化調(diào)整財務(wù)結(jié)構(gòu)，提升經(jīng)營質(zhì)量，但不少企業(yè)通過表內(nèi)負債表外化轉(zhuǎn)移等財技美化財務(wù)報表。因此，房企去杠桿必須是表內(nèi)、表外同步進行，才能有效降低企業(yè)經(jīng)營風險。

??其二，可融規(guī)模透明化。從融資層面，要做到透明化。效仿海外發(fā)達國家房地產(chǎn)開發(fā)模式，房企從拿地階段可以貸款，但整個項目的可貸款總額設(shè)置一個上限，剩余投資資金只能是企業(yè)的自有資金。而在項目正式立項投資前，企業(yè)便可以根據(jù)自身財務(wù)情況穩(wěn)健投資，核心宗旨在于量入為出，做到融資透明化，根本杜絕表外融資的問題。

??其三，項目開發(fā)全封閉化監(jiān)管。項目資金要做到可監(jiān)管，可以考慮采取全封閉管理的方式。參考海外發(fā)達國家房地產(chǎn)開發(fā)模式，開發(fā)商的定位是項目操盤手、小股東，可以引入其他財務(wù)投資者參與，各項資金則由銀行、保險等權(quán)威金融機構(gòu)全程監(jiān)管。項目資金必須專款專用，企業(yè)無轉(zhuǎn)出權(quán)限，只能結(jié)算完成之后再分配。如此便能解決項目資金挪用的問題，也能解決地方政府的監(jiān)管問題。

??其四，房屋交付可風控。未來可以考慮準現(xiàn)房銷售制度，做到可風控。例如在房屋主體結(jié)構(gòu)封頂之后，企業(yè)才能申請預(yù)售證對外銷售。或者對現(xiàn)行預(yù)售制度加以完善，延遲給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放按揭貸款，比如在項目基本竣工的情況下，銀行再將70%左右的按揭貸款劃轉(zhuǎn)至開發(fā)商賬戶。如此便能避免項目爛尾，規(guī)避一系列的社會問題。

??三、后開發(fā)時代：盤活存量推進城市更新，企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)經(jīng)營

??房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模現(xiàn)已基本見頂，全國商品房銷售面積連續(xù)5年保持在17億平方米高位。未來房地產(chǎn)行業(yè)將進入后開發(fā)時代，重點聚焦以下三個方面：

??其一，積極盤活存量。提升土地資源集約化利用，鼓勵建設(shè)用地多功能復(fù)合運用，盤活存量土地資源和低效用地，例如將閑置的商辦、工業(yè)及倉儲用房改建為租賃住房或者職工宿舍等。

??其二，有序推進城市更新。改變過往大拆大建粗放式開發(fā)模式，努力提升老舊小區(qū)功能化改造，例如加裝電梯、增加適老適幼化設(shè)施等。而在具體的改造環(huán)節(jié)，通過市場化融資，吸引社會資本參與，并給予一定的優(yōu)惠政策。更為重要的是，城市更新要轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，以產(chǎn)業(yè)升級驅(qū)動城市更新，以產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新激活城市再生。

??其三，企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)經(jīng)營。隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪窟\營，企業(yè)競爭力重點在于全產(chǎn)業(yè)鏈的運營和資產(chǎn)管理，經(jīng)營模式勢必由重資產(chǎn)逐漸轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)，積極尋找第二增長曲線，例如代建、物業(yè)、租賃等。