??【熱點聚焦】

??3月23日，哈爾濱市人民政府官網顯示，經報請市政府同意，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（以下簡稱《通知》）已完成其階段性調控使命，擬予以廢止。

??據悉，根據上述《通知》，哈爾濱市2018年5月起實行區域性限售政策，在主城區六區（道里區、南崗區、道外區、香坊區、平房區和松北區）區域范圍內，取消建設單位網簽合同備案信息注銷權限。凡新購買商品住房的，自商品房網簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。此外，《通知》還提出，自2018年5月起，提高公積金貸款條件，進一步降低個人債務風險，在延續現有公積金貸款規定的同時，將個人貸款還貸能力系數由0.5調整為0.4，嚴格執行差別化的住房信貸政策，嚴格控制二套以上購房的首付和利率標準等。

??【熱點評析】

??樓市下行壓力巨大，哈爾濱打響省會城市取消限售第一槍    

??2021年10月，哈爾濱市出臺《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，從供需兩側出臺多條樓市紓困政策。其中，在供給側，提出降低預售許可申請標準、允許分期支付土地價款、支持房企促銷活動等；在需求側，提出為人才和新市民發放購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限等。哈爾濱也由此成為全國首個下場維穩樓市的省會城市。半年時間不到，哈爾濱再度發文擬取消限售、放寬公積金貸款規定等，也從側面反映了當前哈爾濱市樓市仍然面臨較大的下行壓力，此前出臺的寬松性政策并未達到預期效果。根據國家統計局數據，2021年哈爾濱新房供應面積540.1萬平方米，同比下降57%；成交面積411萬平方米，同比下降33%；成交金額418億元，同比下降36%；成交均價10169元/平方米，同比下降5%。2021年房地產市場各項數據均大幅下滑。2022年2月，哈爾濱新房價格環比下降0.9%，同比下降3.8%，二手房價格環比下降1%，同比下降3.4%。其中，新房價格已連續7個月下跌。截至2月末，哈爾濱商品房庫存同比漲幅高達120%，去化周期大于30個月，庫存去化壓力巨大。

??從此次擬調整政策內容來看，核心在取消限售和放寬公積金貸款條件，尤其是二套房首付和利率標準，這對提振市場信心有一定積極作用，可能會激發一部分置換改善住房需求。考慮到以往限售政策主要是為了抑制投機投資等炒房行為，而當前“房住不炒”調控基調未變，加上哈爾濱正面臨經濟持續低迷、人口流出嚴重等諸多問題，房地產市場支撐較弱，即使取消限售政策，也很難再吸引炒房置業需求規模涌入。因此，預計哈爾濱此次政策調整對樓市的實際提振作用有限，但從首個取消限售的省會城市角度來看，哈爾濱此次政策調整進一步釋放了當前樓市維穩的積極信號，或將成為樓市承壓城市放寬或廢止部分“四限”政策的開端。

??地方樓市松綁力度加大，長春、呼和浩特、大連等城市有望跟進鄭州、哈爾濱調控步伐

??進入2022年以來，在中央持續釋放房地產維穩信號的同時，各地因城施策，紛紛出臺寬松性調控新政。尤其以需求側調整為主，如降低首付比例、下調房貸利率、放寬公積金貸款條件、上調公積金貸款最高額度、發放購房補貼或契稅補貼等。其中，鄭州在3月1日發布的《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》中提出取消“認房又認貸”“允許投靠家庭新購一套住房”等，成為本輪寬松性調控中首個放松“限購限貸”的省會城市。從進入2022年以來的地方房地產政策調整情況來看，類似2020年地方寬松性調控屢屢被叫停、政策“一日游”的情況鮮有發生，以往被視為紅線的“四限”政策在部分地區也逐漸松動，樓市松綁力度有所加大，地方政府自主調控空間提升。基于當前我國房地產行業仍處在深度調整期，大部分城市房地產市場依然面臨較大的下行壓力，為了避免房地產市場失速下滑，部分為抑制房地產發展過熱而出臺的政策適時性及合理性或將得到重新評估。預計后續出臺寬松性政策的城市將繼續擴容，政策調控將更加深入。

??具體到城市來看，根據克而瑞統計數據，截至2022年2月末，全國商品住宅庫存量TOP20城市分別為：青島、沈陽、武漢、太原、惠州、成都、佛山、長春、天津、北京、廣州、臨沂、蘭州、昆明、煙臺、鄭州、大連、呼和浩特、徐州、哈爾濱，商品住宅庫存量均在1000萬平方米以上，其中青島市商品住宅庫存量超2500萬平方米。商品住宅庫存量去化周期TOP20城市分別為：防城港、連江、大連、煙臺、河源、梅州、福清、惠州、銅陵、北海、寶雞、來賓、長春、蘭州、淄博、金華、呼和浩特、洛陽、珠海、日照，去化周期均在30個月以上，其中防城港商品住宅庫存量去化周期近90個月。從城市能級來看，商品住宅庫存量TOP20以一二線重點城市為主，而商品住宅庫存量去化周期TOP20則以經濟相對薄弱的三四線城市為主。由此來看，盡管庫存量相對較低，但由于城市基本面較弱，房地產市場發展缺乏有力支撐，這些三四線城市面臨的去庫存形勢更加嚴峻，調控政策松綁需求更加強烈。此外，長春、惠州、呼和浩特、蘭州、大連等二線城市同時出現在全國商品住宅庫存量TOP20和去化周期TOP20，樓市庫存去化壓力同樣較大。若哈爾濱取消限售等政策調整穩妥落地，以上二線和三四線壓力城市或將陸續跟進出臺更深層次的樓市寬松性調控措施。

??（內容來源：中房研協測評研究中心）