市場報告克而瑞研究中心 2025-09-12 17:08:39 來源：克而瑞地產研究
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- 發布時間:2025-09-12
- 報告類型:市場報告
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??法拍房市場作為居住權流動鏈條中的重要“補漏”環節，也將在行業止跌回穩進程中持續受益，為行業發展新模式的建立提供更多助力。
??◎ 文 / 馬千里
??2025年8月，月內法拍房成交量再創年內新高，掛牌量略有回落，市場熱度有所升溫。本月法拍房供應規模回落至3.2萬套，仍是年內第二高位；成交量5466套，超過7月份再創年內新高。競拍熱度也有所上升，7%的成交房源出價達到100次以上。
??核心要點
??掛拍量：略有回落，3.2萬套仍為年內第二高點。杭州西湖五星級酒店六折變賣，起拍價2.57億元
??交易量：延續上行，5466套，環比上升11%，71%房源溢價成交，環比上升3個百分點
??成交率：全國平均成交率21%，較上月略有回落，仍在年內高位
??折價率：買方積極性增加，低折扣率的一拍房源成交占比上升
??后市展望
??正如上月所預計，與掛牌量的上行同步，8月份法拍房成交規模連續兩個月創下年內新高。并且得益于各地穩市場政策的持續推進，隨著市場信心的逐步恢復，法拍房競價熱度也出現回升。當前，越來越多地區的住房租賃收入能夠達到或超過銀行存款利息，法拍房作為投資“撿漏”的重要市場，8月份成交房源中僅有29%為底價成交，為二季度以來新低，7%的成交房源出價次數超過100次，高出價房源占比較上月上升1.8個百分點至7%。
??本月法拍房市場繼續迎來了多宗高總價標的，如深圳新地中央廣場商務樓、上海郊區百畝別墅、杭州西湖區五星級酒店等，共有18處標的起拍價格均在1億元以上。此外也有多宗非破產訴訟類的二手房源試水法拍市場，如廈門天琴灣1000平方米獨棟、富陽玫瑰園別墅、廣州南國公館大平層等，起拍價均在1000萬元以上。正如上月所預計，隨著越來越多的中介和資產管理機構關注到法拍房的成交機會，法拍房市場也在持續迎來更多不同種類的優質房源。
??不過隨著越來越多地區的房產租售比提升，逐漸追上資金使用成本，行業也需要警惕非法資金的流入流出。8月末住建部發布了《房地產從業機構反洗錢工作管理辦法》，要求房地產開發企業或者房地產中介機構，應當履行反洗錢義務。而法拍房市場作為房屋產權流轉的渠道之一，相關機構也需要加強資金監管，建議各地主管部門在法規落實方面，也要加強對于法拍房平臺和相關處置機構的監管，尤其是非主營房地產業務的拍賣公司。
??8月中旬的國務院第九次會議再次強調，要采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。隨著城鎮建設水平的持續提升，以及人口發展政策的持續優化，各地將進一步建立起更加完善、覆蓋多層級的居住權流動循環。法拍房市場作為居住權流動鏈條中的重要“補漏”環節，也將在行業止跌回穩進程中持續受益，為行業發展新模式的建立提供更多助力。
??01 掛拍量
??供應規模年內次高
??重慶新增掛拍延續首位
??供應端方面，8月新增掛拍3.2萬套，環比下降27%，同比減少14%。起拍總價324億元，環比下降27%。本月新增掛拍套數環比回落，但仍為年內第二高位。
??從各城市情況來看，本月共有8個城市新增掛拍套數超過500套，較上月減少4個。重慶本月掛拍1419套，繼續保持在各城市首位。掛拍500套以上的8個城市合計供應6069套，占全國新增掛拍總量的19%。
??一線城市中，廣州掛拍316套，繼續居于首位，北京、深圳分別為232和231套，上海以198排在最末。掛拍總價方面，本月北京掛拍房源起拍總價26億元，為全國掛拍總價最高的城市。深圳、上海也都在10億元以上，而掛拍套數最多的廣州，起拍總價反而最低，為5億元。
??杭州西湖區五星級酒店淪為學生宿舍，評估價4億以六折起拍
??8月份，之江五星級度假酒店核心資產掛拍，項目評估價格4.01億元，變賣價格僅為六折，約2.57億元。此前該資產包層以3.21億元的起拍價上架，最終遭遇流拍。拍賣標的是西湖區靈隱街道梅靈南路1號的兩幢主體建筑及其對應土地使用權，標的物集大型功能性建筑和可觀地塊為一體，土地性質為非住宅的旅游用地，土地使用權面積4.2萬平方米，建筑面積2.1萬平方米。項目地處西湖景區附近，臨近之江核心板塊。步行僅5分鐘可抵達著名的宋城景區，周邊環繞著之江銀泰、之江文化中心等成熟配套。資產原主人為某度假酒店公司，當前酒店景觀已經完全荒廢，主體建筑被出租給浙江建人專修學院，作為學生宿舍使用。作為杭州西湖風景區的五星級酒店用地，仍然存在經營不善、面臨法拍的境況，也在側面折射出當前一二線城市仍有大量城鎮建設用地的使用效率較低，亟待進一步提高相關土地要素的使用效率，城市高質量發展仍有較大提升空間。
??02 成交量
??8月成交延續上行
??威海逾200套低價房源順利成交
??成交方面，7月典型城市法拍房成交5466套，環比上升11%，同比減少4%。受近期掛拍量持續高位推動，本月成交量延續回升，創下年內新高。且月內競拍熱度也出現回升，71%的房源溢價成交，溢價成交房源占比上升了2.8個百分點。7%的房源競拍次數達到100次以上，重新超過年內平均水平。
??本月威海市法拍房成交套數躍居首位，達到247套，廣州、深圳也在200套以上。就金額來看，深圳以8.4億元排在第一，上海、杭州、北京、廣州排在2-5位。
??本月威海法拍房成交套數高企的原因，主要是月內成交大量低價起拍的二手房源順利成交，在本月威海市成交的247套房源中，有209套起拍價低于1萬元，更有84套僅為1元起拍，但這些房源的最終成交價格，大多數還是達到了相對合適的市場價格，平均成交價也能達到10萬元左右。正如我們所預計，低價房源進入法拍房市場，確實在事實上盤活了這些流速緩慢的二手房市場。
本月熱度最高的高總價法拍房，位于深圳蛇口濱海豪宅板塊，為海上世界雙璽花園三期的一處大平層住宅，房產建筑面積398平方米，起拍價3235萬元，經過80輪競價后，以5830萬元成交，溢價率高達80%。該房產樓層為8層，剛好能越過二期低密別墅區看見海景，6月份該房產曾在二手平臺上問價，二手掛牌價格為6500萬元，而中高層視野更佳的三期戶型房源，2023年初房價峰值曾經超過1億元/套，2025年成交價降至7000萬元左右。深圳蛇口作為廣為人知的豪宅區，坐擁不可復制的海景資源。而海上世界雙璽作為一線臨海豪宅，更是擁有著極高的市場認可度，在2018年三期房源開盤時，167套住宅獲得超過900人認籌，是深圳首個公開搖號的項目，也是首個政府監督開盤的項目。此次法拍標的2018年一手房成交價大約在4500萬元左右，法拍附件中的不動產登記查詢單顯示，該房產登記日期為2020年11月，登記價格也是4500萬元。后于2022年9月抵押并借出6000萬元。但本次成交價僅為5830萬元，仍不足以覆蓋本金和利息。
??03
??成交率
??8月成交率稍有回落
??仍在年內高位
??據 CRIC 抽樣調查數據，8月法拍房成交率21%，較上月環比下降1個百分點，但仍處在年內高位水平。在成交連續創新高的情況下，成交率仍能維持較高水平，說明供求雙方的認知正在快速趨同，一方面法拍房市場正在迎來更多價格公允的法拍標的，另一方面也有更多購房者開始關注法拍房市場的購房機會。
??分城市來看，重點城市中杭州以53%的成交率躍居首位，深圳、北京、上海、寧波、南京、廈門也在40%以上。得益于價格的持續調整，法拍房作為當前樓市最適合“覓機抄底”的置業通道，8月典型城市法拍房成交率持續高位。
??04
??結構特征
??買方積極性上升
??低折扣的一拍房源成交占比增加
??8月成交法拍房的平均折價率32.2%，環比下降1.3個百分點；掛牌法拍房的平均起拍折價率為28.8%，環比上升0.1個百分點。因成交法拍房折價率下降，掛拍折價率和成交折價率差距較上月明顯縮小，為3.41個百分點，供求雙方進一步趨同。
??本月平均成交折價率的回落，主要是由于低折價率的一拍房源成交占比上升所致，本月有49%的成交來自一拍房源，較上月增加了15個百分點，而一拍房源平均折價率大多在25%左右，遠低于二拍和變賣房源35%左右的水平。在上月大量二拍房源被“搶收”之后，本月一拍房源成交占比顯著攀升。這也在側面進一步反映，當前法拍房市場需求方信心正在持續提振。
??對比掛拍和成交折價率差異，一拍房源相差2.6個百分點，較上月小幅下降0.3個百分點，二拍房源相差4.9個百分點，較上月增加0.9個百分點；變賣房源兩者相差2.8個百分點，增加了1.6個百分點。就不同拍賣階段的區別來看，一拍房源折扣率最低，但卻是本月唯一供求認知趨同的類型，意味著買方開始更多的從一拍階段即開始關注優質法拍房，未來二拍撿漏的情況將更難出現；而一拍未能賣出的房源，二拍和變賣時還需在價格上作出更多讓步。
中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
