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??城中村改造專項債累計同比增長487%，拉動保障性安居工程整體增長33%

??◎  文/馬千里

??2025年以來，房地產(chǎn)類專項債發(fā)行規(guī)模超過5000億元，同比大幅增長170%。從結(jié)構(gòu)性投向變化來看，2025年重啟的土地儲備類專項債是增長的最大動因，前7月已經(jīng)發(fā)行了2639億的相關(guān)專項債。另一方面，保障性安居工程專項債發(fā)行也在進一步提速，得益于城市發(fā)展被提到了更加重要的位置，城中村改造、保障房建設等二級分類投向顯著增長，2025年以來，城中村改造類專項債發(fā)行規(guī)模同比增長487%，保障性住房同比增長93%，拉動保障性安居大類專項債整體同比增長33%。

??一些簡要說明：

??按常見的專項債類型來看，投資項目可分為14個一級分類、超過50個二級分類，其中與房地產(chǎn)開發(fā)建設相關(guān)較為緊密的是一級分類是土地儲備和保障性安居工程，而保障性安居工程中又包括舊改、棚改等六個小類。由于保租房、公租房、保障性住房各自涉及量相對較小，為便于統(tǒng)計分析，在本文的統(tǒng)計中，將其合并為保障房。

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??城中村、保障房專項債規(guī)模倍數(shù)級增長，為穩(wěn)市場帶來更多確定性

??據(jù)研究中心梳理數(shù)據(jù)，2025年前7月舊改、棚改類融資同比基本持平：舊改類專項債，共融資379億元，與2024年同期相同；棚改類專項債同比微降1%，前7月分別融資1274億元；

??城中村改造、保障房專項債融資大幅增長：城中村改造融資573億元，較2024年同期增加475億元，同比增長487%；保障房融資253億元，較2024年同期增加152億元，同比增長151%。拉動保障性安居大類專項債整體同比增長33%。

??2025年，中央城市工作會議將城市高質(zhì)量發(fā)展提到了更加重要的位置，與新型城鎮(zhèn)化密切相關(guān)的城中村改造和保障房建設，也迎來了新的發(fā)展機遇。前7月城中村改造和保障房建設類專項債發(fā)行規(guī)模增加了672億元，按一般專項債至少1.2倍的本息覆蓋倍數(shù)保守計算，將帶來至少800億的房產(chǎn)銷售相關(guān)收入增長，相當于2025年前7月商品房銷售金額同比增長1.5個百分點。

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??城中村與棚改“一增一穩(wěn)”，專項債增發(fā)嚴控風險、有的放矢

??城中村多為集體土地上建設的“小產(chǎn)權(quán)房”，但無法自由流通，不過由于到城市產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的通勤時間較為合適，城中村往往擁有著大量的外來務工租客，居民就業(yè)能力較強，土地的潛在開發(fā)價值也相對較高。而當前強調(diào)的新型城鎮(zhèn)化，既要兼顧土地的使用效率，也要進一步加強城市外來人口的市民化，并通過保障房建設、購房需求側(cè)支持等政策滿足這部分人群的合理住房需求。

??棚戶區(qū)屬于城鎮(zhèn)土地，在經(jīng)歷了2015-2020年的大規(guī)模城市更新之后，各地優(yōu)質(zhì)板塊的棚戶區(qū)已經(jīng)基本開發(fā)完畢，目前城鎮(zhèn)棚戶區(qū)大多位于老工業(yè)區(qū)或城市邊緣，且本身居住密度不高，土地價值有限，板塊開發(fā)周期過長。為嚴控地方政府隱性債務和相關(guān)風險，2021年財政部在對全國人大建議的答復文件中早已明確，專項債支持棚戶區(qū)改造“主要支持在建收尾項目，適度支持新開工項目”，這一表述在專項債分類目錄中沿用至今。

??因此在城市高質(zhì)量發(fā)展被提到更高站位的2025年，棚戶區(qū)改造的相關(guān)專項債項目融資金額仍然出現(xiàn)了1%的同比下滑，與城中村改造487%的同比增長形成了鮮明對比。而保障房專項債融資同比增長151%，也在進一步加強對于城市中低收入群體的住房保障。

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??一線、三線城市大幅提速推進城中村改造，二線城市增速相對稍緩

??進一步對城中村改造類專項債進行細分，2025年一線城市增長最為顯著，前7月累計發(fā)行規(guī)模達到329億元，同比增長了43.4倍，和2024全年相比，也增長了接近1.5倍。近年來一線城市更為穩(wěn)健的新房市場走勢、可控的庫存指標，尤其是2025年以來層出不窮的高溢價宅地，為城中村改造提速提供了更為充分的發(fā)展環(huán)境。并且年內(nèi)上海、深圳還沒有完全完成保障性安居類的專項債發(fā)行，預計全年一線城市的同比增幅還將進一步大幅上升。

??三線城市增速其次，同比增長198%，較2024年全年增長61%。作為城市高質(zhì)量發(fā)展的重點區(qū)域，三線城市整體城鎮(zhèn)化發(fā)展水平低于一二線，再加之主城區(qū)面積相對較小，在中心城區(qū)周邊，仍有不少合適的城中村改造項目有待開發(fā)。2025年前7月三線城市共有156個城中村項目獲得了專項債融資，相關(guān)項目數(shù)量達到了2025年同期的三倍。

??二線城市較2024年全年增長20%，增速稍慢于一線和三四線城市。在經(jīng)歷了2010年以來長達10多年的高速發(fā)展之后，不少二線城市的城市建成區(qū)擴張速度已經(jīng)遠遠超過了人口和經(jīng)濟發(fā)展速度，并導致市區(qū)內(nèi)存在著大量的潛在庫存，適合的城中村潛在發(fā)展機會也相對較少，因此2025年城中村改造類專項債投資增速也稍慢于一線和三四線城市。

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??城中村專項債TOP20城市：北京相關(guān)項目已融資309億元，全國占比達54%

??具體城市方面，北京排在首位，前7月已有309億融資投向城中村改造類項目，占到全國城中村項目獲得融資的一半以上。近年來，北京市持續(xù)推動城市功能升級與周邊環(huán)境改善，譬如北京朝陽區(qū)在距離北京中心商務區(qū)南部10公里的地方仍有多個城中村，制約著產(chǎn)業(yè)、交通、商業(yè)發(fā)展，以十八里店鄉(xiāng)為代表的城中村改造成為了北京南部發(fā)展的重要戰(zhàn)略重點。2025年以來，北京朝陽區(qū)已經(jīng)有8個城中村改造項目獲得了9次專項債融資，合計獲得融資131.75億元，其中朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)3次專項債融資合計91.7億，涉及2個城中村改造項目、4個村落。

??而城中村改造帶來的土地騰退，也將為城市發(fā)展提供更為寬敞的空間。單單是十八里店鄉(xiāng)的4個村，即涉及873公頃的土地，若全部完成騰退，按北京建設用地結(jié)構(gòu)、地價和房價保守估算，理論上將在長期帶來2000億元以上的優(yōu)質(zhì)增量土地，以及4000億的新房銷售金額。城中村改造在推動城市高質(zhì)量發(fā)展的同時，提高土地要素的使用效率，助力北京房地產(chǎn)市場進一步企穩(wěn)。

??重慶以22.8億元排在第二，不過65%的相關(guān)融資投向了外圍城區(qū)，市九區(qū)占比僅有35%。其中大足區(qū)獲得融資最多，達到5.63億元，共涉及4個城中村項目，總投資21億元，計劃建設住宅20萬平方米，并對周邊道路、公共服務配套等進行提升。

??成都以21.3億元排在第三，也僅有14%的資金投向了主城5區(qū)，絕大多數(shù)融資仍投向了郊縣區(qū)域。其中高新區(qū)獲得融資規(guī)模最高，達到8.52億元，兩個項目總投資207億元，預計總收益270億元，共涉及安置房1.5萬個。

??三四線城市方面，隨著城市高質(zhì)量發(fā)展被提到了更加重要的位置，大量城中村改造項目為2025年新啟動。如廊坊前7月城中村改造項目共獲得2筆融資共5億元，投向營辛莊四期、下莊頭、上莊頭、乃自房村等四個村，四個村均位于廊坊城區(qū)環(huán)線附近，東北方向緊鄰北京通州區(qū)永樂店鎮(zhèn)。2個項目總投資48.44億元，計劃建成住宅4566套。相關(guān)專項債于2025年6月發(fā)行，2個項目設計招標共同于2025年7月啟動。

??總結(jié)：專項債擴容城中村及保障房投資，占比倍增協(xié)同土地儲備助力市場企穩(wěn)

??在經(jīng)過了半年多時間的實踐探索之后，2025年專項債支持房地產(chǎn)穩(wěn)市場的路徑已經(jīng)愈發(fā)明確，其一，繼續(xù)加快土地收儲類專項債的發(fā)行，在供給側(cè)進一步優(yōu)化現(xiàn)有庫存結(jié)構(gòu)，并為房地產(chǎn)市場帶來更多確定性更強的商品住宅用地投資機會；其二，加強城中村項目發(fā)展，充分釋放土地要素的使用效率，優(yōu)化城市空間布局，促進經(jīng)濟和就業(yè)發(fā)展；而城中村的大量外來租客，也將在需求側(cè)提供更多穩(wěn)市場支持，為當前的新房、二手房、租房、保障房帶來更多增量需求。其三，加快各類保障性住房的投入，更多地解決外來務工群體、中低收入群體的住房需求，如河南省8月發(fā)文，宣布將面向中小微企業(yè)建設只租不售的“工業(yè)保障房”，以緩解企業(yè)用地及用房成本壓力。

??結(jié)合統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，在2025年專項債資金支持的項目中，保障房投資占比1.2%，占比是2024年全年的2倍，城中村改造占比達到2.8%，占比更是達到了2024年的2.8倍，此二者與2025年回歸的土地儲備專項債，共同成為了房地產(chǎn)類專項債增長的主要支柱，合計占比較2024年提升了15.5個百分點，共同推動行業(yè)供需兩側(cè)加快企穩(wěn)。按2025年專項債限額4.4萬億估算，土地儲備、城中村改造和保障房獲得的專項債融資將較2024年增加6800億元，預計將帶來8000億以上的房產(chǎn)銷售和土地出讓收入。

??至于舊改和棚戶區(qū)改造方面，雖然絕對量同比仍能保持持平，但投向占比則較2024年有所回落，這也體現(xiàn)出地方主管部門仍在嚴控地方政府隱性債務，對于不必要的舊改和棚改項目不再盲目新建，嚴防形成新的低效庫存。