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仲量聯行2024年上半年北京房地產市場回顧

??北京，2024年7月9日——“2024年以來，北京經濟延續恢復態勢，政策的持續發力逐步顯現效果。企業整體的辦公需求釋放較緩，但租金持續調整預計將在下半年對市場活躍度的提升產生積極影響；北京零售市場保持穩健復蘇，為頭部項目帶來業態調改契機。“仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示。

??二季度，辦公樓市場需求持續承壓，主力租戶搬遷加劇了個別區域的空置壓力。投資市場方面，房企加快處置核心資產，內資買家成為市場絕對主力。在零售地產市場，雖然新項目供應增加，但旺盛的需求支撐了租金的穩步復蘇。工業物流市場在二季度迎來三個新項目入市，市場租金雖延續下行趨勢，但低價策略在二季度顯著提升了租賃活躍度。高端酒店市場在2024上半年表現良好，與2023年同期相比呈現積極態勢。高端住宅市場面臨去化壓力，以價換量趨勢進一步顯現。

??甲級辦公樓

??市場持續承壓下，部分業主加大續租優惠力度以維持租戶穩定。盡管低租金促進部分企業于二季度做出搬遷選擇，但對整體市場需求提振作用有限。除租金外，搬遷成本也逐漸成為影響企業決策的關鍵因素。在此影響下，部分企業更傾向于續租而非尋找新址。二季度，租賃成交的行業分布呈現更加多元化的趨勢，源自科技互聯網行業的租戶貢獻了租賃成交總量的四分之一。自2023年末開始，中關村租賃活躍度持續回升。除傳統的IT軟件業外，游戲和人工智能企業在二季度增長趨勢顯著。

??全市甲級辦公樓市場空置率小幅上升0.3個百分點至12.1%。因主力企業租戶阿里巴巴搬遷至自有園區，阿里中心望京B座已于二季度全部騰空，重新進入租賃市場。在此影響下，望京空置率于二季度顯著上漲。盡管中關村和CBD的部分空置面積得到有效去化，但從全市角度來看，有部分企業端租戶縮租及到期不續租，業主仍面臨一定空置壓力。

??全市平均租金在持續震蕩下行。二季度，全市甲級辦公樓市場平均租金環比下滑3.3%，同比下降12.7%。在需求不足的市場環境下, 業主在繼續下調租金以吸引新租需求的同時,于續租方面也開始提供租金優惠以維持租戶穩定性。“需求復蘇或需更長時間，全市租金調整期預計將在2024年持續?！敝倭柯撔斜本┥虡I地產部高級董事張斯亮表示：“盡管2024年將有大量租約到期,或可為市場帶來新的需求機遇，但在經濟復蘇基礎有待進一步夯實的的市場環境下，大部分業主在企業到期時提供的商務條款更加靈活,企業在作出重大搬遷決策時亦更加謹慎，租約到期后原地續租比例預計會在2024年明顯升高?！毙枨蟪掷m承壓下，業主預計將提供更可觀的租金折扣以吸引和保留租戶，全市租金將在2024年進一步下探。

??投資

??為應對市場周期性調整，部分房企加快處置核心資產。根據遠洋集團在6月7日發布的公告，將其在頤堤港二期商業綜合體項目中所持有的64.79%股權轉讓給中國人壽及太古地產，交易總價約40億元。位于望京的頤堤港二期目前正在建設中，預計將于2025年及2026年分階段入市，項目包括商場、辦公樓及酒店等多種業態。

??二季度大宗交易以小金額成交為主，活躍于市場中的投資人以內資買家為絕對主力。位于西四環的美泉宮飯店以約7億元人民幣的價格通過拍賣成交，建筑面積約3. 95萬平方米。當前，運營表現穩健的優質零售資產成為投資者的關注重點。仲量聯行中國區投資及資本市場業務運營主管兼華北區負責人徐茜茜表示：“目前北京投資市場相對較為平靜，但我們看到資產處置有所增多，優質資產的上架將為買家創造低位收購的機會?！?/p>

??零售地產

??備注：優質零售地產指市區市場。*新增供應量涵蓋郊區市場的新增供應。

??餐飲與時尚業態引領租賃需求攀升，為頭部項目帶來業態調改契機。市場需求延續活躍態勢，新租主力集中在餐飲、女裝和生活方式業態。其中，價格實惠并能產生高頻消費的零售品牌積極在全市擴張，為頭部商場的業態調整注入新動能。不僅如此，旺盛的需求同樣惠及郊區市場中近期開業的新項目，幫助其順利去化前期空置面積。第二季度郊區市場凈吸納量達24.93萬平方米，而2024上半年郊區市場的凈吸納量已接近2023全年水平。

??需求穩健復蘇下，供應波峰僅對市場造成短期影響，供需格局保持平衡。二季度北京零售地產市場共有三個新項目開業，總面積達38.5萬平方米，創下近年單季度供應量新高。體量較大的新項目未實現滿租開業，導致郊區空置率短期承壓，上升1.4個百分點至7.8%。然而，從過去幾個季度中新項目快速去化的步伐來看，短暫的整體空置率上升不會對市場情緒帶來持續影響，供需格局將回歸均衡。

??租金連續四個季度上漲，但較疫情前仍有缺口，處于低位復蘇階段。頭部項目的業態調改增強了市場吸引力，推動租金溫和上漲。另外，過去幾個季度低價入市的新項目陸續進入穩定運營期后開始上調租金。在這些因素的共同作用下，截至二季度，市區租金環比上漲0.9%，郊區租金環比上調1.8%。但是，即便全市租金已連漲四個季度，相較于疫情前的租金水平，仍有15%左右的的缺口，處于低位復蘇階段?！皶r尚和餐飲等多個領域的頭部品牌宣布了2024年擴張計劃，提升了市場對租賃需求的信心，這部分旺盛需求將助力去化郊區市場93萬平方米的未來供應。因此，到2024年底，郊區空置率預計僅同比上升0.2個百分點，保持在健康合理區間?！敝倭柯撔腥A北區研究部董事紀明表示。

??工業物流地產

??受租金持續下行影響，二季度北京物流市場成交量有所增長。二季度市場問詢及帶看量明顯回升。經過先前的多輪租金談判，當前業主愿提供更具有吸引力的租賃條款以推進進度并盡快簽約。以成本為導向的搬遷升級仍然是租賃需求的主要來源。其中，平谷子市場憑借其價格優勢于二季度錄得新租成交超過10,000平方米。在供應方面，二季度北京物流市場共迎來三個新增項目，其中兩個位于平谷，總建筑面積約為27.7萬平方米。平谷地區近十年間首次迎來大規模供應放量，總體量于二季度達到43萬，躋身北京第三大核心子市場，進入快速發展階段。因新增供應影響，市場空置率上升5.3個百分點至15.8%。

??北京工業物流市場租金持續處于下行通道，環比下降1.1%，同比下降2.4%。鑒于當前市場需求較為疲弱，即使針對小面積需求，業主也開始提供可觀的租金折扣。其中，平谷子市場租金下調幅度達各子市場中最高水平。由于平谷新項目租金顯著低于市場預期，為和新項目競爭，存量項目已在二季度對租金做出較大調整。

??“2024年新增供應壓力將延續，進一步擾動業主情緒?！敝倭柯撔腥A北區研究部負責人米陽表示：“未來隨著平谷子市場的低價項目逐步入市，市場競爭加劇將迫使業主繼續下調租金。預計2024年北京工業物流市場租金將下跌4.0%?！钡妥饨瓠h境將促使更多租戶做出搬遷選擇，并進一步刺激沒有強搬遷動機的租戶進入市場尋找機會。特別是平谷子市場將有望以低租金吸引之前遷往津冀地區的租戶回流至北京。

??酒店

??備注：北京酒店指高端及以上酒店，平均房價包含服務費

??北京2024上半年高端酒店市場表現良好，與2023年同期相比呈現積極態勢。截至2024年5月，北京高端酒店市場的入住率達到66.3%，平均每日房價為1,073元，每間可出租客房收入為712元，同比增長7.0%。高端酒店市場相較于2023年同期的積極表現可歸因于多個因素：有利的免簽政策刺激了國際需求，同時，大型會議和展覽的數量也同比增長了17.6%。

??然而，高端酒店市場仍然面臨企業預算削減和消費降級現象帶來的挑戰。值得注意的是，2024年上半年北京奢華酒店業績超過了疫情前同期水平，而北京高端酒店則恢復到了同期水平的89.3%。其原因可能是疫情期間不同收入群體呈K型增長，疫情后消費結構分化，導致奢華酒店需求量價齊升，而高端酒店客源受到一定消費降級影響。

??北京市場新增供給保持較低的水平，2024年新增2家高端及以上酒店供給。北京中關村東升科技園萬麗酒店在2024年5月開業，北京前門文華東方酒店預計將于9月開業，這將是文華東方品牌在北京落地的第二家酒店。中國酒店市場中存量時代的特點逐漸突出，在北京，新增供給增速緩慢的趨勢尤其明顯。存量資產的品牌煥新，升級改造及用途更新是酒店業主重點關注的問題，因此，針對酒店資產管理、提質增效的訴求逐漸增加。

??仲量聯行大中華區酒店及旅游地產事業部高級副總裁梁濤表示：“預計多國免簽政策的放寬以及即將到來的暑期旅游高峰，將共同推動北京高端酒店市場需求進一步攀升。此外，諸如Sibos 年會（Swift 國際銀行業運營大會，Swift International Banker’s Operation Seminar）等高能級國際會議、展覽和大型演唱會等活動也將為北京酒店業帶來發展機會。對于北京酒店市場持續發展的態勢，盡管面臨諸多因素與挑戰，但只要酒店業能夠緊密關注并滿足不斷變化的客戶需求，采取精準有效的戰略措施，就有望保持穩健增長，實現更大的成功?！?/p>

??高端住宅

??北京高端住宅市場持續低位運行。新增供應下降和購房者觀望情緒濃重等因素持續抑制購房需求。第二季度，北京高端住宅市場共成交643套，同比下降68.6%。市場去化承壓，以價換量趨勢加速。隨著年中沖刺節點的到來，開發商加大折扣力度，帶動高端住宅新房價格環比下降1.5%。二手市場業主心態分化，部分業主擴大議價空間以加速成交，另有部分業主轉售為租。高端租賃房源供應明顯增長使租金承壓，二季度租金環比下降1.8%。

??寬松政策持續加碼，市場仍待修復。北京于4月末宣布放松五環外限購政策，允許符合條件的人群在五環外多購買一套住房，新政短期內提振了市場活躍度?！爱斍?，北京限購政策仍較為嚴格，具備優化空間，預計下半年政策放寬將延續漸進適度節奏，以提振市場信心?！泵钻柋硎荆骸俺山辉鲩L動能仍待加強，以價換量趨勢或持續，短期內新房價格調整壓力仍在。近期土地市場降溫或導致高端住宅供應放量收縮，帶動部分需求轉至二手市場，二手價格跌幅有望收窄?！?/p>