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仲量聯(lián)行最新發(fā)布《溯本歸源——北京市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場白皮書》

??北京，2023年11月28日——日前，北京發(fā)布《北京市促進未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展實施方案》，提出面向未來信息、未來健康、未來能源等六大領(lǐng)域，搶占未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展先機，將北京打造成為領(lǐng)先的未來產(chǎn)業(yè)策源高地。作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和提質(zhì)升級的承載地，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在這一過程中無疑會扮演重要的作用。

??仲量聯(lián)行最新發(fā)布《溯本歸源——北京市產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場白皮書》，涵蓋北京全市范圍內(nèi)的644個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，覆蓋總體量達到5,400萬平方米，旨在為市場參與者提供一份豐富、詳盡的北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)全景圖。

??優(yōu)質(zhì)區(qū)位和有力政策決定產(chǎn)業(yè)園區(qū)價值

??鑒于產(chǎn)業(yè)園區(qū)對城市發(fā)展顯而易見的貢獻度，這一經(jīng)濟增長的助推器長期以來一直都是市場的關(guān)注焦點。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，84%的投資者對位于一線城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)抱持極大的關(guān)注。此外，近80%的投資人會看重政府的扶持政策及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。

??隨著2018年開始逐步收緊與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相關(guān)的用地政策，北京進一步明確產(chǎn)業(yè)園區(qū)將直供高精尖產(chǎn)業(yè)終端企業(yè)使用。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負責(zé)人米陽表示：“從稅收減免和資金扶持，到人才引進和定制化服務(wù)綠色通道，政府部門出臺的各項支持措施的力度直接關(guān)系到產(chǎn)業(yè)園區(qū)能否取得成功。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展前景在很大程度上也有賴于政府支持所形成的外生驅(qū)動，如財政補貼、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、招商體系、土地利用等。因此，投資者在決策時，不僅要考慮產(chǎn)業(yè)園區(qū)自身的區(qū)位優(yōu)勢和商業(yè)價值，更應(yīng)審慎評估相關(guān)扶持政策對企業(yè)的吸引力，才能確保投資的成功和可持續(xù)。“

??科技和文創(chuàng)主導(dǎo)首都產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場

??在北京打造世界主要科學(xué)中心和創(chuàng)新高地的征途上，科技類產(chǎn)業(yè)園區(qū)自然是大力推進國際科技創(chuàng)新中心建設(shè)的核心載體。白皮書指出，當(dāng)前北京約60%的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都屬于科技類，項目總數(shù)為336個，總體量超過3,200萬平方米，這也與“十四五”時期北京市政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃深度吻合。在中關(guān)村示范園“一區(qū)十六園”格局的影響下，各行政區(qū)對科創(chuàng)、高精尖、高新技術(shù)行業(yè)的扶持政策頻出，科技類產(chǎn)業(yè)園區(qū)已成為區(qū)域經(jīng)濟的重要組成部分。尤其是科技氛圍突出的海淀區(qū)，科技類產(chǎn)業(yè)園區(qū)的占比更高達近80%。

??白皮書顯示，由于科技類產(chǎn)業(yè)園區(qū)在京分布橫跨中心城區(qū)和遠郊區(qū)，各項目之間的租金差異明顯，最低僅為1元/平方米/天，最高則接近10元/平方米/天，而平均租金為3.5元/平方米/天。其中，北清路區(qū)域和望京區(qū)域租金較高，普遍為4-7元/平方米/天。由于相較于中關(guān)村核心區(qū)辦公樓項目，這兩個區(qū)域仍具有明顯的價格優(yōu)勢，因此吸引了包括騰訊、百度、聯(lián)想、阿里巴巴、美團等科技巨頭入駐。

??全國文化中心是國家賦予北京的城市戰(zhàn)略定位之一，因此文創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)在全市范圍內(nèi)也占據(jù)不小比重，約為24%，項目總數(shù)為205個，總面積近1,300萬平方米，整體呈現(xiàn)出獨特而活躍的發(fā)展態(tài)勢。與科技園區(qū)相比，文創(chuàng)園區(qū)的分布更為集中，朝陽、豐臺和海淀三個行政區(qū)聚集了全市70%以上的文創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)。以798區(qū)域為代表一系列知名文創(chuàng)園區(qū)，已成為市民文化消費的“網(wǎng)紅”打卡地。

??值得一提的是，朝陽區(qū)內(nèi)超過85%的文創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)都集中在CBD周邊的定福莊國際傳媒產(chǎn)業(yè)走廊。該區(qū)域匯聚了1.6萬家文創(chuàng)企業(yè)，年收入預(yù)計將突破1,600億。貴為全國首個國家文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新實驗區(qū)，定福莊國際傳媒產(chǎn)業(yè)走廊也是文創(chuàng)類產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金高地，租金高于3.5元/平方米/天的全市平均水平。

??產(chǎn)業(yè)園區(qū)與辦公樓互惠共生

??白皮書指出，北京全市77%的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目租金落在1-5元/平方米/天的區(qū)間內(nèi)，超過97%的產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金低于7元/平方米/天。僅有21%的產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金高于北京甲級辦公樓平均租金的一半，即5元/平方米/天。在同一區(qū)域內(nèi)，租金價格接近的產(chǎn)業(yè)園區(qū)與辦公樓數(shù)量有限，因此，北京的產(chǎn)業(yè)園區(qū)與辦公樓市場之間并不存在直接的正面競爭關(guān)系，而是在全市范圍內(nèi)呈現(xiàn)出較為顯著的共生關(guān)系，尤其在大中關(guān)村及望京周圍區(qū)域。產(chǎn)業(yè)園區(qū)與辦公樓市場各自提供獨特的產(chǎn)品，融合共生程度較高，兩者齊頭并進形成了良性循環(huán)，并為北京的經(jīng)濟發(fā)展注入源源不斷的動力。

??米陽表示：“過去8年來，北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場經(jīng)歷了爆發(fā)式增長，相對較低的工業(yè)用地成本和政府的產(chǎn)業(yè)支持政策是其發(fā)展的核心驅(qū)動力。不同于單純的商業(yè)化辦公產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施屬性決定了其收益上限。目前，北京產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場已經(jīng)進入成熟運營階段，未來將以孵化中小型企業(yè)、承接總部集中辦公需求、帶動區(qū)域經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展為主攻方向，成為可提供長期、平穩(wěn)現(xiàn)金流的物業(yè)資產(chǎn)類型，在強勁的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策支持下持續(xù)發(fā)展。”