??業績篇、融資篇

??2022年三季度中國房地產總結與展望（上篇）

??2022年三季度中國房地產總結與展望（中篇）

06 業績篇

四季度去化壓力加大
行業格局轉向“穩者更強”

??2022年前三季度，中國房地產市場下行壓力持續、行業信心處在低位。市場供求和成交都沒有明顯回暖的跡象，企業銷售表現低迷，行業百強房企1-8月累計業績規模同比降低47.4%。規模房企業績普降態勢顯著，整體目標完成不及預期，多數企業截至8月末的目標完成率不足60%。

??目前，在“房住不炒”、樓市“維穩”的主基調下，城市政策層面略有松綁，刺激需求釋放，四季度市場修復的預期存在。疊加房企沖刺全年業績、企業推盤供應量增加，四季度百強房企單月及累計業績同比的降幅將有望進一步收窄。但整體來看，2022年“負增長”大局已定，全年千億房企數量將減少一半至20家左右。中長期來看，行業格局正從“強者恒強”轉向“穩者更強”。行業競爭將以穩健經營、具備發展韌性、產品力強、市場認可度較高的央國企以及部分優質民企為主導。

??總結

??01

??前三季度企業整體銷售表現低迷，遠不及近年同期

??2022年前三季度，中國房地產市場延續了去年以來的下行壓力，行業信心處在低位、市場購買力不足。疊加部分城市疫情影響，市場整體的供求和成交都沒有明顯回暖的跡象，企業銷售表現低迷，遠不及近年同期。百強房企1-8月累計銷售操盤金額40988.3億元，同比降低47.4%。

??規模房企深陷負增長困局，銷售業績普降態勢顯著。具體來看，1-8月有近9成的百強房企全口徑累計銷售業績同比下滑，累計業績同比降幅大于50%的企業數量達到37家，另有39家百強房企累計業績增速在-50%至-20%之間。

??02

??業績目標完成情況不及預期，四季度去化壓力加大

??從企業目標完成情況來看，在公開披露年度業績目標的規模上市房企匯總，多數企業截至8月末的目標完成率仍不足60%，有近半數企業甚至不足50%。絕大多數企業1-8月的目標完成度均大幅低于去年同期，部分企業目標完成度較去年同期的降幅大于20個百分點。

??今年以來即使公開披露目標的企業數量較往年顯著減少，或是已經主動調降了全年目標。但截至目前規模房企實際的業績完成情況仍然遠不及預期，四季度企業貨值供應及銷售去化壓力進一步放大。

??03

??央國企及部分優質民企、外資房企發展韌性較強

??近年來行業格局變動加劇，特別是今年前三季度規模房企表現分化明顯。整體來看，企業流動性承壓、銷售去化受阻、部分房企暴雷違約，但同時也有不少企業通過穩健的財務運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗周期韌性。

??一類是央國企如華潤、招商、建發、越秀、華發、遠洋等，憑借自身的資金和運營優勢、同時強化產品力和保交付，在本輪行業下行調整期中發揮了穩定的領軍作用。另一類是部分優質民企如綠城、濱江、萬達等，基于自身資金面的安全、產品力在市場上的認可度也較高，年內新項目投資、推盤去化如期推進、行業排名穩步提升。此外，還有一些外資房企如仁恒置地、瑞安房地產、新世界中國等，聚焦一二線核心熱點城市布局、項目儲備優質、去化壓力相對較小、抗風險能力較強，整體表現好于內資房企。

??展望

??04

??2022年“負增長”大局已定，行業格局轉向“穩者更強”

??三季度以來，百強房企單月及累計業績同比降幅已有所收窄，市場回調跡象初顯。從行業基本面來看，在“房住不炒”、樓市“維穩”的主基調下，目前不同城市限購限貸、首付比例等政策略有松綁，刺激需求釋放，四季度市場修復的預期存在。同時，隨著房企沖刺全年業績，四季度企業推盤供應量將有一定增加，加之去年末市場下行、業績基數較低，今年四季度百強房企單月及累計業績同比的降幅將有望進一步收窄。

??但目前行業信心尚處在低位、市場也仍在底部盤整階段，修復預期還是相對7、8月份以及上半年而言的，第四季度企業整體的去化壓力仍然較大。房企仍需做足準備，積極尋找局部機會窗口。具體從企業業績格局來看，2022年“負增長”大局已定，預計百強房企業績降幅將收窄至四成，全年千億房企數量將減少一半至20家左右。同時，行業格局正從“強者恒強”轉向“穩者更強”。中長期來看，行業競爭將以穩健經營、具備發展韌性、產品力交付力強、市場認可度較高的央國企以及部分優質民企為主導。

07 融資篇

融資總量腰斬
2023年仍有多個債務到期高峰

??總結：融資總量腰斬
到位資金規模持續低迷

??01

??二季度起融資環境適度改善，房企到位資金壓力依然較大

??自2022年3月起，由于新一輪疫情、房企信用風險持續發酵等因素影響，各部委頻繁發聲，重點以支持房地產企業合理融資需求、鼓勵優質房企兼并收購出險房企項目，防范化解房地產企業風險等，房地產企業融資環境得到適度改善。此后4月18日央行、外匯局發布《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，其中強調金融機構要區分項目風險與企業集團風險，加大對優質項目的支持力度；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發貸款平穩有序投放；商業銀行、金融資產管理公司等要做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務，穩妥有序開展并購貸款業務，加大并購債券融資支持力度。

??5月16日監管層釋放重要信號支持民企融資。碧桂園、龍湖、美的置業三家民企被監管機構選為示范房企，陸續發行人民幣債券；同時創設機構還將發行包括CDS或CRMW在內的信用保護工具。此后消息稱，新城、旭輝也加入優質民企名單中，其中新城月內相應發行了10億中票，為銀行間首單房企信用風險緩釋憑證。8月16日，增信支持再度升級。監管部門指示中債信用增進對房企發行的中期票據開展“全額無條件不可撤銷連帶責任擔?！?，其中涉及龍湖集團、碧桂園、旭輝控股集團、遠洋集團、新城控股和金地集團等六家示范性民企。

??但值得注意的是，近期出臺政策對應標的企業僅為別個優質房企，且發行規模相對有限，政策信號意義仍大于實際拉動作用。疊加疫情影響等原因下銷售疲軟，市場信心短時間難以快速回歸。在此背景下，2022年前三季度房企的到位資金壓力依然較大。

??據9月16日，國家統計局公布的2022年1-8月房地產行業數據，2022年前8月，房地產開發企業到位資金為100817億元，同比下降25.0%，與前7月的25.4%相比略有收窄，但整體規模依然處于歷史較低水平。其中，銷售回款（個人按揭款+定金及預付款）為48962億元，同比下降32.5%；國內貸款（包括開發貸及并購貸、委托及信托貸等）為12280億元，同比下降27.4%；包含公開市場發債等融資方式在內的其他到位資金，前8月同比下降9.4%至3745億元，降幅較前7月擴大4.1 pct。由此可見，房企的外部融資端仍處于冰凍狀態，且銷售端的持續疲軟，造成了房企的到位資金壓力依舊較大。

??02

??前三季度融資總量同比下降55%，融資成本結構性下降

??從歷年100家典型房企的融資總量來看，2022年前三季度100家典型房企的融資量為5648億元，同比下降50%。其中，第三季度的融資額為1395億元，同比下降55%，環比下降31%，融資額創2019年以來的最低水平。從2022年前三個季度的融資表現來看，呈現直線下降的趨勢。2022年以來雖然融資政策面適度放松，但信號意義大于實際拉動作用，覆蓋面有限且發債規模相對不大，多數民營房企融資難的問題依然突出，預計四季度融資規模仍將繼續探底。

??從單月融資情況來看，各月融資量均出現不同程度的同比下降，其中有5個月（1月、2月、6月、7月及8月）下降幅度超50%。2022年前兩月，由于整體融資環境仍處于一個審慎維穩的狀態，較大程度壓抑了房企的融資需求。然而隨著3月開始融資政策適度糾偏，支持房企合理融資需求，3至5月的融資規模同比下降幅度有所控制。而9月由于增信支持升級，多家民企如美的、新城、碧桂園等發行了中債信用增進擔保的中期票據，同樣下降幅度有所控制。但整體來看，2022年歷月融資規模處于歷史低位，體現出房企融資難的問題仍然突出。

??從環比來看，2022年1月及3月的融資規模在歷月中處于較高水平，其中1月的融資額達到了966億元，為歷月最高，主要在于每年年初是企業的到期高峰，疊加年初機構額度相對寬松，導致融資量較大。此外3月由于六部委就房地產風險問題密集發聲，融資環境適合改善，有較多國企、央企于該月境內發債，推高了3月的融資總量。

??從企業的債券類融資成本來看，2022前三季度的新增債券類融資成本4.09%，較2021年全年下降1.26個百分點，其中境外債券融資成本高達7.85%，較2021年全年抬升0.73個百分點，境內債券融資成本3.38%，較2021年全年下降0.69個百分點。融資成本的下降，一方面由于2022前三季度境內發債占比從2021年的58%上升至84%，而企業境內發債成本一般低于境外發債，故結構性變化導致融資成本下降；另外，由于融資環境收緊，企業發債持續分化，債券發行向優秀房企集中，進一步拉低了企業的發債成本。融資成本看似降低，實則是融資優勢在向優質企業集中，大多數民營房企融資難、融資貴的問題仍未解決。

??境內債權融資占比提高至71%，5月及9月境內發債呈現回升（略）

??04

??民營房企發債下滑70%，行業分化明顯加劇（略）

??05

??債務違約依然頻現，未來或仍有可能增加（略）

??展望：2023年仍有多個債務到期高峰
等待AMC救助不如積極自救

??（部分略）

??展望2022年第四季度及未來，我們認為未來融資政策以保交樓、保交付為宗旨，并繼續支持企業合理融資需求，保持房地產融資平穩有序，盡快恢復房企經營“造血”功能為主。一方面，政策將繼續適度改善房企融資環境，加大民企融資支持力度；同時對經營暫遇困難的企業，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。另一方面，金融機構將對優質企業兼并重組出險企業或項目，提供融資支持；同時也將區分項目風險與企業集團風險，支持優質項目融資及收并購，幫助行業加速出清。

??從房企層面來看，雖然2022年已出現一定的融資政策利好，但政策覆蓋面有限，信號意義仍大于實際拉動作用。在當前行業風險仍未出清，疊加疫情影響等原因下銷售疲軟，市場信心短時間難以快速回歸，多數民營房企融資難、融資貴的問題仍未解決，償債壓力依然較大。2022前三季度房企債券到期規模為5146億元，而發行規模僅為3072億元，到期規模高出發行規模68%，這也意味著房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。值得注意的是，2022年10月以及2023年的1月、3月及6月仍舊有多波到期高峰，明年房企的債務壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，預計債務違約現象仍將持續增加。