??【熱點聚焦】

??近日，北京市住建委公眾號發文《多措并舉提升老年家庭居住品質營造全力友好型社區》。文章提出，今年在第二批次供地時，已選取昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊等三宗地進行建設全齡友好住宅項目試點。經市政府批準，對中心城區老年家庭（60周歲及以上）購買上述試點項目，并把戶口遷至試點項目所在地的，給予一定的支持政策。包括：

??1. 老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點項目普通住房執行首付比例35%、非普通住房執行首付比例40%，以及相應的貸款優惠利率；

??2. 購買試點項目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執行；

??3. 其子女可作為共同借款人申請貸款。

??文章指出，在特定區域，針對特定項目，給予符合條件的特定群體購房支持政策，是以落實新一版城市總體規劃、促進中心城區人口疏解和發展平原新城戰略為引領，按照中央關于因城施策支持剛性和改善性住房需求的精神，在保持房地產從嚴調控的基礎上，精準實施的一項解決老年家庭養老購房困難的舉措。下一步，將在總結試點經驗基礎上，進一步擴大全齡友好項目建設，同時研究對多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支持措施。

??【熱點評析】

??北京市購房政策定向寬松，中心城區老年家庭在指定項目購房門檻放寬

??從政策內容來看，北京市此次政策調整主要是針對中心城區老年家庭的一次定向放松，主要涉及幾個方面：

??第一，“認房又認貸”松動。此前北京市首套房資格認定標準為同時滿足無住房且無住房貸款記錄，此處放寬為無住房且無在途貸款。即購房者賣完名下房產、還清貸款后仍可獲得首套房資格認定，并享受普通住房35%的最低首付比例、非普通住房40%的最低首付比例以及相應的貸款優惠利率；

??第二，“普通住宅”認定標準松動。此前北京市“普通住宅”認定標準不僅要求滿足容積率大于1.0、面積小于140平方米，還要求滿足特定的單價或總價限制，如五環內要求單價＜3.96萬/㎡或總價＜468萬元，五六環間要求單價＜3.168萬/㎡或總價＜374.4萬元等，此處則簡化為140平方米以內，取消了單價和總價限制；

??第三，允許“接力貸”。即父母購房，子女可幫忙還貸。

??新政對北京市房地產市場影響料將十分有限，但具備一定的風向標意義

??從項目來看，首批試點為昌平區平西府、順義區福環、順義區薛大人莊等三宗地塊，均位于遠郊區，熱度相對較低，且預計項目供應住房不超過3000套，體量較小。從政策適用對象來看，主要是針對中心城區老年家庭（60周歲及以上）。這其中主要涉及幾個問題：一、60歲以上老年人搬遷的意愿問題。老房不僅深刻影響了老年人的生活習慣，關系左鄰右舍，更承載了情懷；二、老年人貸款意愿和還款能力問題。對于大部分退休的老年人來說，穩定收入來源主要是退休金，再去背負高額房貸不管是心理還是基于現實接受度可能都較低。盡管政策允許“接力貸”，但從父母的主觀角度恐怕也多是不愿的。三、遠郊新社區和市中心城區商業和生活配套差距問題。對于老年人來說，相比住房品質，超市、菜市場、公園、醫院等各項商業和生活配套的齊全性和服務水平往往更加重要。總體而言，郊區新房對于中心城區老年家庭的吸引力實際上是非常有限的，但不排除出現以老人的名義為子女買房的情況出現。

??基于以上種種，預計新政對北京市房地產市場的提振作用將十分有限。但從城市角度而言，北京市由于地位的特殊性，歷來是我國房地產調控最嚴格的城市之一。哪怕在2022年上半年全國調控放松浪潮中，北京也鮮有動作。而此次雖然是定向放松，但仍向市場釋放了一定的積極信號，為其他城市調控尤其是在老年人和多孩家庭方面提供了借鑒，風向意義大于實際意義。