??眾所周知，2022年6月樓市成交集中放量，百城環比大增42%，50城開盤去化率穩中有增至37%，去化率環比上升城市由5月的14個增長至達23個。

??目前7月已然過半，我們發現部分城市諸如杭州、西安、青島、武漢、天津等均出現了“反轉”行情，項目開盤去化率較6月均有了不同程度的下滑，究竟是短期的結構性調整亦或是市場下行的信號？熱點城市的復蘇持續性如何？我們將通過下文一一解析。

??7月周均成交同環比回落3成

??杭州、青島等去化顯著“反轉”先升后降

??據CRIC監測數據，31個重點城市2022年7月前兩周（2022年7月4日-2022年7月17日，下同）周均成交僅244.8萬平方米，較2022年6月周均環比下降27%，較2021年7月周均同比下降33%，市場熱度穩步回落。

??而從項目去化等微觀數據來看也印證了此觀點，重點14城中有9城2022年7月前兩周開盤去化率較6月有了不同程度的下滑，其中杭州、西安、青島、長沙跌幅顯著，達到了30個百分點以上,創近3個月以來新低。

??值得關注的是，杭州、西安、青島、武漢、天津等5城去化率均出現“反轉”行情，由6月環比增長至7月中旬回落，環比降幅均超5個百分點，但回落原因卻并不相同，大體可分為以下三類：

??一是短期市場熱度較高，因城市邊緣區域集中供貨拉低了平均去化率的城市，以杭州、西安為典型代表；二是武漢深陷斷供停工風波，市場復歸低迷，亟需強有力的刺激性政策出臺恢復市場信心。三是青島、天津等弱二線城市市場觀望情緒濃厚，6月或因集中備案、數據調節等原因造成短期去化率拉升，中長期后勁明顯不足。

??杭州、西安等核心區倒掛盤供應短缺

??外圍項目滯銷拉低平均去化率

??首先，針對于杭州、西安等城市，短期市場熱度依舊較高，不過這類城市的主要問題在于核心區域供應稀缺，高端改善購買力充裕，一二手倒掛搶房；遠郊區域庫存高企，剛需疲軟，去化承壓；這也使得這些城市去化率極易受到推盤結構性影響，在6月核心區域核心板塊項目集中加推后，步入7月，城市外圍區域供貨節奏明顯加快，從而使得去化率“急轉直下”，較6月環比降幅均在40個百分點以上。

??以杭州為例，6月開盤去化率高達84%，主要源于核心區域核心板塊項目集中加推，譬如上城區的望江新城板塊、余杭區的未來科技城板塊、蕭山區的錢江世紀城板塊、拱墅區的運河新城板塊等，去化率在8成以上項目便達到了11個，而步入7月以來，房企推盤積極性明顯減弱，整體推貨區域也主要集中在富陽、臨平等外圍區域，僅有臨安區錦北板塊的越秀陌上花開項目去化率達到82%，余下多數項目去化率不足2成，使得整體杭州7月上半月開盤去化率僅為30%。

??西安如是，浐灞生態區、城北區、高新區均有新盤加推，但是多數樓盤去化率都在3成左右，而高新區科技路板塊的南飛鴻·十年城項目推售套數達462套，占西安7月上旬推盤量的四成以上，但去化率僅為11%，結構性影響使得西安7月上半月去化率僅為22%。

??值得關注的是，近期因項目斷貸停工等問題將中西部城市推向了風口浪尖，西安也不例外，據CRIC監測，截止7月月中西安停工項目有34個之多，涉及停工總建面達399.8萬平，3.6萬套，潛在風險依舊巨大，一定程度也影響了新盤成交積極性，不過從其斷供項目來看，僅有12個，由此可見，在目前供不應求的競爭格局下，客戶的主要訴求依舊在于保交付，而非要斷供退房。

??武漢斷供、停工項目量位列全國TOP3

??亟待利好政策穩固市場信心

??其次，武漢依托利好政策密集疊加，6月去化率均有邊際復蘇跡象，不過7月以來整體市場熱度均有不同程度的回落，武漢去化率均回落至3成以下，鄭州基本也保持在33%的低位波動。

       究其原因，市場熱度的回落與近期斷供潮來臨密切相關，武漢無論從斷貸項目個數，還是停工項目所涉總建面和套數均屬全國前列。據CRIC監測數據，截止7月月中，武漢斷供項目有達11個，位列所有城市TOP3，停工項目也達到了23個，潛在“斷供”風險依舊巨大。

       受此影響，客戶來訪量節節回落，購房信心明顯不足：從CRIC監測數據來看，自7月斷供項目頻繁出現后，項目來訪量數據呈現逐周回落，2022年29周（7.10-7.17）客戶到訪量降至2.2萬組，客戶購房積極性不高：一方面武漢樓市尚屬筑底階段，庫存高企背景下復蘇趨勢尚不明朗；另一方面實體經濟疲軟，收入壓縮也使得居民面對住房決策更為保守。

??對于武漢這類市場而言，目前更多的需要政府紓困政策的持續加持，保交付、穩房價，恢復市場信心尤為重要，只有穩住了樓市的基本面，才能逐步以時間換空間，獲得后續增長的可能性。

??青島、天津等“看得多買得少”

??需求短期透支后復蘇動能顯著不足

??而針對于青島、天津等弱二線城市而言，6月的集中放量更像是短期的“回光返照”，整體項目去化率走勢在6月短暫沖高之后，7月再度回落，目前兩城項目去化率均不足20%，處于階段性低位。

       這兩個城市的共性特性在于前期需求透支嚴重，實體經濟疲軟的大背景之下，居民對未來收入預期普遍悲觀，均面臨購買力的階段性瓶頸，青島6月因政府數據調節等問題備受詬病，7月以來復歸正常，從我們開盤監測數據來看，項目去化率基本都在2成左右，居民觀望情緒濃厚，少數項目諸如青特金茂中歐國際城·濱江悅7月初推盤72套，僅去化2套，去化率不足5%。

       再如天津，經歷了6月樓市集中放量之后，7月去化率回落至17%，環比下降5個百分點，從客戶來訪量和轉化率數據也不難看出整體市場熱度穩步回落，“看得多買的少”，2022年29周（7.10-7.17）客戶到訪量突破2萬組，但轉化率迎來“三連降”，持續走低至5.3%。而從單個項目開盤去化率來看，基本都在3成以下，宜禾南灣、金地閱千峯等項目滯銷，去化率均不足10%。

??7月成交大概率回落

??僅杭州、西安核心區域供應短缺

??短期存回暖可能

??從當前各城市成交表現來預判7月行情，市場階段性回落是大概率事件：一方面7月本就是傳統銷售淡季，經歷了6月的集中業績沖刺，7月房企推盤積極性也并不會太高；另一方面，隨著項目斷貸停工等問題持續發酵，一定程度上也加劇了市場的觀望情緒，無錢的買不起，有錢的不想買，市場信心的恢復仍有待后續政策出臺。

??而聚焦于上文所述的去化反轉類城市，我們認為，后續市場復蘇的持續性也不盡相同：

??首先，對于核心區域倒掛項目供應短缺致去化回落類城市諸如杭州、西安，市場短期熱度依舊較高，只要核心區域供應量保持充足，未來成交還是有一定的釋放空間。

??其次，對于武漢等短期斷貸停工問題頻出的中部城市，目前“恢復口碑”尤為重要，房企和政府應聯手保交付、穩房價，逐步恢復市場信心。對于這類城市而言，如若斷貸停工問題得不到妥善解決，整體市場難言實質性復蘇。

??最后，對于青島、天津等弱二線城市而言，6月短期市場熱度回升或將成為“曇花一現”，后續復蘇動能不足，或將延續低位盤整甚至小幅下行，對于這類城市而言，主要還是要依托核心城市轉暖和實體經濟恢復，以時間換空間，逐步構筑市場信心，從而恢復城市樓市自身的良性循環。