??云端交流，知識共享，線上研討，自7月12日至28日，克而瑞研究中心開啟線上直播分享。

??作為克而瑞的專業(yè)研究平臺，研究中心通過地產(chǎn)金融峰會、產(chǎn)品力發(fā)布會等線上線下活動，致力于構(gòu)建覆蓋房企、基金券商、機構(gòu)、媒體以及行業(yè)專家的生態(tài)交流平臺。

??“7月云端分享月”第2場聚焦當(dāng)下熱點——房企如何精準(zhǔn)布局破浪前行，由克而瑞研究中心研究高級總監(jiān)謝楊春帶來《三四線需求退潮之下投資的進(jìn)與退》的主題分享。

??以下為精彩發(fā)言：

??本次分享主要圍繞縣域城鎮(zhèn)化相關(guān)政策；縣、城發(fā)展現(xiàn)狀差異；典型省份縣域城鎮(zhèn)化及房地產(chǎn)發(fā)展格局這三部分展開。

??一、縣域城鎮(zhèn)化背景及相關(guān)政策

??過去十年間，我國的城鎮(zhèn)化水平加速提升。據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，至2021年底，我國城鎮(zhèn)人口例為64.7%，距離十四五預(yù)期目標(biāo)65%不到0.3個百分點。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化已進(jìn)入中后期發(fā)展階段，未來城鎮(zhèn)化水平提升速度勢必會下降。

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??隨著城市間產(chǎn)業(yè)格局的改變，人口流動格局出現(xiàn)了新的變化特征，在鄉(xiāng)-城流動不變的情況下，人口流動范圍從跨省向省內(nèi)流動轉(zhuǎn)變。

??在此背景下，作為城鄉(xiāng)融合發(fā)展的重要載體，縣城被提到更加重要的位置。但考慮到大部分縣城仍存在產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后、基礎(chǔ)設(shè)施破舊等多項短板，綜合承載能力和治理能力仍然較弱，對經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近城鎮(zhèn)化的支撐作用不足。因此，加強縣域建設(shè)迫在眉睫，其重要性也在近年來明顯提升。

由此，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳于2022年5月初印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》，提出了以縣域為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，立足于資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、功能定位，發(fā)展具有地方特色、不同功能、符合市場規(guī)律的縣城，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近城鎮(zhèn)化，完善大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化空間布局。

??2020年8月，國家發(fā)改委印發(fā)信貸支持和實施政策，明確“做什么”和“怎么做”，意在發(fā)揮企業(yè)債券融資的積極作用。截至2022年5月底，共有31個區(qū)縣或縣級市、37筆專項債券得到批復(fù)，總金額超過400億元。總量雖然不大，但起到了積極引導(dǎo)意義。

??二、縣、城發(fā)展現(xiàn)狀差異比較分析

??先來看一二線大城市發(fā)展現(xiàn)狀，鑒于七普人口數(shù)據(jù)超預(yù)期發(fā)展，武漢、西安、杭州、南京等強二線城市已經(jīng)早早完成了各自“十四五”規(guī)劃中制定的2025年的城鎮(zhèn)化率發(fā)展目標(biāo)；即便按照各地“十四五”發(fā)展規(guī)劃中的增量來看，這些強二線城市城鎮(zhèn)化率的增長目標(biāo)也大多定在3個百分點以內(nèi)。一、二線大城市城鎮(zhèn)化率已達(dá)高位，城鎮(zhèn)化發(fā)展面臨降速。

??再來看下縣市發(fā)展現(xiàn)狀，根據(jù)城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒和第七次人口普查相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在280個地級市的市本級中，常住人口總量達(dá)到6.4億人，其中居住在城區(qū)的人口3.5億，城區(qū)人口占常住人口的比例達(dá)到了56%。反觀在336個縣級市，常住人口總量為2.1億，城區(qū)人口占常住人口的比例只有32%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于地級市的市轄區(qū)，城鎮(zhèn)化發(fā)展空間巨大，縣級市城區(qū)人口的增長，勢必帶來大量的剛性住房需求。

??正如發(fā)改委在解釋推進(jìn)縣城發(fā)展的意義時所說，“在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，農(nóng)民到縣城買房子、向縣城集聚的現(xiàn)象很普遍”。按照已公布相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的縣級市統(tǒng)計，若這些地區(qū)的城區(qū)人口在“十四五”期間占比上升十個百分點達(dá)到四成，將帶來2100萬人的新增城區(qū)人口，再加上市轄縣4.7億常住人口城鎮(zhèn)化率水平上升的推動，有望撬動超過4億平方米的新增房屋居住需求。 

??此外，縣市城建發(fā)展提速空間巨大，人均投資強度僅為市轄區(qū)四分之一。據(jù)發(fā)改委披露，目前我國縣城投資與城市差距很大，人均市政公用設(shè)施固定資產(chǎn)投資僅為城區(qū)的1/2左右。但是若將比較范圍轉(zhuǎn)變到縣級市和地級市，這一差距還將進(jìn)一步放大。近三年地級市人均市政公用投資金額達(dá)到了3400元左右，但是縣級市這一指標(biāo)僅為735元。 

??更為值得關(guān)注的是，特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展助力人口集聚，部分縣市人口增長超過市轄區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計，近十年有150個縣市人口增長達(dá)到13%以上，超過市轄區(qū)平均水平，居住在這些縣市的常住人口總量超過6000萬人，2010-2020年期間人口凈增量超過1400萬人，大大促進(jìn)了這些縣市的日常消費和住房需求增長。 

??具體來看，人口增長較快的典型縣市之常見四大類：產(chǎn)業(yè)輻射、產(chǎn)業(yè)自強、出口旅游、地州首府。

??第一類得益于大中城市市轄區(qū)的經(jīng)濟輻射和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)展，如賀蘭、三河、嵩明等，典型如廊坊三河，得益于北京非首都功能的疏解，近年來電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，也承接了大量北京外溢的居住需求，推動常住人口規(guī)模快速發(fā)展。

??第二類是形成了自身的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，也是最值得推廣和關(guān)注的發(fā)展模式，目前這類縣市主要常見于江浙等民營經(jīng)濟發(fā)達(dá)的省份，典型如金華義烏、麗水青田等。

??第三類是邊境城市，在進(jìn)出口貿(mào)易和跨境旅游等方面形成了自身的品牌口碑，如防城港的東興、德宏州的瑞麗等。

??第四類是地級市州的首府，州內(nèi)經(jīng)濟首位度較為突出，對州內(nèi)其他縣、旗等地區(qū)人口吸納作用顯著，如凱里市、錫林浩特市、西昌市等。

??三、典型省份案例分享——四川

??首先城鎮(zhèn)化率發(fā)展情況，近十年四川省常住人口總量逐年提升，戶籍人口在2014年之后進(jìn)入緩慢波動下行，這也是常見務(wù)工大省人口發(fā)展趨勢，一方面人口回流加上自然人口增長，常住人口增加，另一方面戶籍人口繼續(xù)往外流出，導(dǎo)致戶籍人口緩增，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。近五年四川省城鎮(zhèn)化率增加了7.8個百分點，比全國平均多增了2個百分點，城鎮(zhèn)化率繼續(xù)向上發(fā)展的空間還是比較大的。

??縣域城鎮(zhèn)發(fā)展方面，出臺了一些政策如“新型城鎮(zhèn)化28條”中促進(jìn)縣域城鎮(zhèn)化發(fā)展四方面舉措，首先消除戶籍限制促進(jìn)人口流動，其次發(fā)展城市圈，促進(jìn)大中小城鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展。第三樹縣市“標(biāo)兵”，推進(jìn)縣城城鎮(zhèn)化補短板強弱項，強化示范引領(lǐng)作用。第四建設(shè)一批天府旅游名縣和省級全域旅游示范區(qū)，促進(jìn)消費需求等措施。

??在強化縣市引領(lǐng)示范作用方面，四川省出臺實施爭創(chuàng)全國百強縣/百強區(qū)/百強鎮(zhèn)獎勵辦法和培育方案，選定8個縣市作為重點培育對象，并取得了一定的成果，2021年，西昌和簡陽首次入選全國百強縣，也是四川省首次入選。

??人口方面，省內(nèi)縣市人口流出顯著，僅兩市常住人口超百萬。根據(jù)全國第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，17個樣本城市中，2020年四川省只有兩個樣本縣市常住人口達(dá)到100萬以上。且縣市的人口流出現(xiàn)象顯著，樣本縣市平均常住戶籍人口比僅為0.77，四川省平均為0.92。城鎮(zhèn)化發(fā)展水平也相對落后，樣本縣市平均城鎮(zhèn)化水平僅為45%，未來增長空間還是比較大的。

??常住、戶籍人口普遍負(fù)增長，僅三臺、儀隴城鎮(zhèn)化率躍升推高城鎮(zhèn)人口。結(jié)合2021年四川主要市縣人口指標(biāo)變化可以看到四川省縣市常住、戶籍人口普遍較2020年有所下降。但縣市常住城鎮(zhèn)人口仍在持續(xù)增長，其中三臺、儀隴兩地城鎮(zhèn)化率增加更是超過4個百分點。在縣域城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，城鎮(zhèn)化率迎頭趕上的縣市，住房需求總量的增加值得關(guān)注。

??財政方面，對比四川省近三年地方財政一般性收入與支出來看，很多收支比在50%以下，僅都江堰、彭州、崇州等少數(shù)城市表現(xiàn)較佳，一般財政收入能夠達(dá)到財政總收入的五成左右或更高。其他大多數(shù)城市財政支出壓力較高，中江、儀隴財政高度依賴轉(zhuǎn)移支付。

??公用投資方面，市政公用投資與市本級差距巨大，縣市承載力提升任重道遠(yuǎn)。城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)顯示，縣級市人均市政公用投資的均值僅為1561元，遠(yuǎn)低于3746元的全省平均水平。具體到城市層面，除成都代管的邛崍、簡陽人均市政公用投資達(dá)到了4407元和2984元之外，其他城市都在2000元以下。

??房地產(chǎn)方面，城鎮(zhèn)化水平的持續(xù)提升，為四川省縣市帶來了大量的新增住房需求，再加之相對較低的房價水平，使得新增住房需求得以迅速轉(zhuǎn)化。近三年來，樣本縣市的每年人均購房面積都達(dá)到了1平方米以上，金堂縣近三年成交規(guī)模居首。供求方面，大部分城市土地消化周期都在3年或者4.5年以內(nèi)，從一二級市場規(guī)模來看，屬于供求比較健康。支付能力上，大部分城市房價收入比為6以下。有一點需注意，四川省各縣市城鎮(zhèn)人口可支配收入水平高，但農(nóng)村較低，這些都是四川省未來需要重點考慮的問題。

??2021年四川省重點縣市基本面綜合評價方面，表現(xiàn)比較好的為成都下轄縣市金堂、彭州人口各項指標(biāo)均優(yōu)，兩地常住人口總量大，80萬或者更高，城鎮(zhèn)化率50%左右，繼續(xù)向上的空間也有。財政數(shù)據(jù)也較好，發(fā)展動力較強。除了一些財政收入壓力比較高的縣市外，綿竹各項指標(biāo)也不錯，人均GDP8萬以上，城鎮(zhèn)發(fā)展空間也不錯，但人口總量低，需求增量有限，投資機會也相對有限。

??問答環(huán)節(jié)

??Q1

??可以具體談?wù)勀男┛h更值得關(guān)注么？

??A1

??在諸多縣市中，結(jié)合人口、經(jīng)濟等基本面指標(biāo)及當(dāng)前市場發(fā)展情況來看，我們認(rèn)為常見的主要有兩類，一類是環(huán)一線周邊衛(wèi)星縣市的市場發(fā)展前景仍舊最佳，如上海周邊的海門、嘉善，環(huán)杭州的桐廬等等。

??一方面，這些縣市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)深厚，如海門工業(yè)制造強、桐廬快遞物流業(yè)發(fā)達(dá)，與周邊一線城市形成了產(chǎn)業(yè)互補，能夠受到核心城市輻射帶動，進(jìn)一步助推當(dāng)?shù)亟?jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展。更值得關(guān)注的是，由于這些縣市的產(chǎn)業(yè)多為勞動密集型行業(yè)，對外來人口的吸納力也比較強。

??另一類是城鎮(zhèn)化發(fā)展仍有較大提升空間的縣城，仍可通過吸納周邊農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，充分發(fā)揮縣域在就近城鎮(zhèn)化的作用，實現(xiàn)城區(qū)常住人口規(guī)模增加。其中省會城市的代管縣更為值得關(guān)注，得益于中心城市的經(jīng)濟輻射效應(yīng)，城鎮(zhèn)化發(fā)展前景值得關(guān)注，典型如長沙的瀏陽縣、成都的金堂縣均是此類縣市。對于房地產(chǎn)市場而言，這種人口城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)變化也將為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場帶來發(fā)展機遇，尤其是城鎮(zhèn)人口規(guī)模的提升，將能進(jìn)一步穩(wěn)定縣城房地產(chǎn)需求側(cè)增長，利好住宅成交規(guī)模穩(wěn)定甚至上升。