??01 政策篇

??2021年總結

??1 全面去杠桿貫穿全年，從控制風險到產生風險后定調良性循環

??2 集中供地以期“穩地價-穩預期”，控“名義價”到“實際價”

??3 房住不炒不松懈73省市249次加碼，地方政策高頻化、精準化

??4 壓力城市政策解綁，19城落地“限跌令”、39城財稅托市

??5 房地產稅擴大試點將落未落不明朗，加劇市場觀望情緒

??2022年展望

??1 堅持“房住不炒”，“四限”、去杠桿、房產稅等長效機制成閉環

??2 控制去杠桿節奏，居民按揭支持合理需求、房企債務危機改善

??3 三類壓力城市將會跟進救市，但財稅、紓困手段相對有限

??4 房產稅擴大試點城市勢在必行，預計對市場影響相對有限

??02 行業篇

??2021年總結

??1 全年新房銷售規模料將突破18萬億元再創新高，年內“前高后低”、“東強西弱”

??2 年末施工面積接近100億方，竣工強勢同比增15%，新開工低迷負增長9%

??3 土地購置面積負增長降11.2%，下半年土拍速凍，國央企托底成主流

??4 竣工對沖下行壓力全年投資創新高，下半年不開工、不拿地投資增速降至5年最低

??5 年末商品房待售面積超5億平，銷售下行影響住宅、辦公庫存同比增長

??2022年展望

??1 2022年行業規模預期負增長，一線和部分二線城市熱度保持，三四線加速下行

??2 新開工難有改善預期負增長，土拍讓利下土地購置面積降幅將收窄

??3 建安、土拓雙雙失力，開發投資缺乏穩固支撐預期20年首次負增長

??03 城市篇

??2021年總結

??1 市場綜述：成交“先升后降”預期總量高位，一線占比上揚韌性較強

??2 新增供應：顯著縮量，降至3年新低，一線“堅挺”，三四線分化

??3 新房成交：先升后降，高位維持，一線大增，三四線顯著回調

??4 房價：持續下行，一線高位回落、二線加速下跌、三四線降幅居首

??5 新房庫存：狹義庫存穩步上行，18城新房去化周期超2年

??6 二手房：3月以來成交波動下行，四季度“冰點”，跌多漲少

??2022年展望

??1 供應：土地縮量下預期全面回落，一線微降，二三線分化加劇

??2 成交：高位回落，一線、強二線規模穩中有降，三四線加速探底

??3 房價：核心一二線新房房價高位持穩，二手“學區”老破小高位回落

??4 庫存：狹義庫存穩中有降，三四線開發放緩使廣義庫存擴容承壓

??04 需求篇

??2021年總結

??1 三房持穩四房占比續增，三四線消費降級二房比重轉升

??2 面積段中樞下移，主力100-140平占比轉跌、70-90平逆市提升

??3 戶型小型化趨勢強化，120平以下三房、140以下四房份額再擴大

??4 疊墅取代聯排晉升主力，120-160平經濟墅受歡迎

??5 千萬豪宅成交同比增44%，廣深漢倍增、一線頂豪再創新高

??6 二手住宅一房、四房成交走俏，上海180平以上占比躍升

??2022年展望

??1 展望：消費降級普宅小型化、別墅輕奢化，套利下豪宅繼續繁榮

??05 土地篇

??2021年總結

??1 成交面積：全年成交量同比降幅超兩成，二、三線城市規模收縮尤為突出

??2 成交金額：同比指標由漲轉跌，上海蟬聯成交金額榜首

??3 土地價格：全年平均地價創歷史新高，房企資金鏈承壓下年末溢價率降至低位

??4 集中供地：首輪土拍地王頻出、熱度高漲，二、三輪集中供地“由夏入冬”

??2022年展望

??1 房企拿地態度謹慎不變，2022年土地市場熱度將維持低位

??2 城市間分化進一步加劇，低熱城市或將進一步降低土地出讓門檻

??06 營銷篇

??2021年總結

??1 造節貫穿全年，傳統和創新手段迭出

??2 傳統手段：“工抵房”重現，保交付成賣點

??3 營銷創新：社群、跨界、造IP，貼近客戶

??4 渠道：營銷主要手段，線上以老帶新為主

??2022年展望

??1 營銷也要開源節流，線上發展仍需時間

??07 業績篇

??2021年總結

??1 業績：下半年市場降溫明顯，百強房企單月業績負增長且降幅擴大

??2 格局：TOP30房企保持規模優勢，百強門檻較去年基本持平

??3 企業表現：逾7成百強房企同比增長，負增長企業數量明顯增加

??4 目標：規模房企整體目標完成情況遠不及歷史同期，年度業績壓力較大

??2022年展望

??1 行業調整期下，2022年企業整體業績預期將更為謹慎

??2 以銷定投、積極去化，提升運營管控效率、加強產品力打造

??08 投資篇

??2021年總結

??1 投資集中度：銷售TOP30仍占據七成新增貨值，中下游房企生存空間遭擠壓

??2 投資意愿：百強房企拿地銷售降至0.29，創近五年新低

??3 投資節奏：全年先揚后抑，四季度投資力度較二季度高峰下降超60%

??4 企業表現：超三成房企拿地銷售比不足0.2，部分中小企業投資基本停滯

??5 集中供地：首輪規模房企“搶跑”，二、三輪國企、央企托底

??6 區域分布：投資聚焦一二線，偏好長三角城市群

??2022年展望

??1 謹慎拿地是主旋律，拿地力度修復仍需3-6個月

??2 關注明年第二輪集中供地機會，堅決不做大持有、投資與利潤、周期掛鉤

??3 關注收并購機會，地方平臺公司兜底帶來合作開發訴求

??09 融資篇

??宏觀總結

??1 前三季度房貸“兩集中”常態運行，融資環境持續收緊

??2 四季度政策密集發聲維穩，重塑行業信心

??3 調控持續收緊下，房企更加依賴銷售回款和自籌資金

??企業表現

??1 融資總量達近五年最低點，企業發債成本分化持續

??2 融資向頭部房企集中，國資隊表現較為突出

??3 境內債權融資持續占據主位，資產證券化成重要補充

??4 房企上市速度放緩，為增加流動性企業頻頻股權融資

??5 債務違約頻現，已經擴大到龍頭房企

??展望

??1 行業降杠桿主基調不變，并購貸等助力優質房企率先發