??今年以來，在房地產融資大幅收緊、棚改貨幣化大幅下降的大背景下，房地產市場降溫趨勢明顯。7月30日，中央再次強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，要求落實房地產長效管理機制，提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段。市場擔心未來房地產銷售將出現斷崖式下跌。我們認為，當銷售回歸自住需求，房地產市場將進入總量穩定、區域分化的新階段。未來房地產市場有多少自住需求？整體市場的銷售中樞是多少？哪些區域和城市更具市場潛力？

??1、六大因素支撐我國房地產市場中長期市場空間

??第一，城鎮化推進，大量農村人口持續進城。2018年我國常住人口城鎮化率59.6%，僅相當于1868年的英國，1910年的德國，1945年的美國，1958年的日本。我國城鎮化仍處于快速發展階段，預計未來十年城鎮化率年均提升1個百分點、年均1300萬農村人口轉變為城鎮常住人口。

??第二，城市間人口遷移增加。2000-2015年城-城流動人口占全國流動人口比例從20.8%持續增加至37.9%。未來，城市間經濟發展不平衡將推動人口持續從欠發達城市向較發達城市遷移。

??第三，住房消費升級。一是觀念升級。98年以前買公房，解決“有房住”問題。98年房改后住房消費商品化，滿足便民化居住需求。進入21世紀，居民追求生活品質，住房消費持續升級，購買高品質商品房。二是區域升級，城市間由中小城鎮向區域內核心城市和大都市圈升級，城市內由老區舊宅到新區新房升級。三是品牌升級。購房需求從缺乏建設標準和服務保障的地方中小房企向標準化運營、服務完善的品牌房企集中。

??第四，居住條件改善。一是住房質量改善空間大，根據2015年人口小普查，城鎮家庭住房成套率僅85%，有20%是平房、41%是1999年以前修建。二是主力置業人口年齡中樞上移，住房改善需求增加、能力提升。20-60歲城鎮主力置業人口總數在2045年以前穩定在5.5億人左右，其中35-60歲改善需求年齡段占比由2020年63.2%提升至2030年68%。

??第五，經濟增長帶動居民住房消費。居民居住消費和經濟發展水平匹配。1960-2008年的美國和2004-2018年的我國，居民居住消費/GDP分別穩定在8.5-10.3%、5.4-6.6%。隨著溫飽問題解決，經濟增長對住房消費帶動力增強。1985至2018年，我國城鎮居民吃穿用支出占比由75.4%下降至40.9%，居住支出占比從4.8%增加至24%。我國經濟基數低增速快，增長空間大。2018年人均GDP不足美國1/6、日本1/4，6.6%的實際GDP增速位居世界前列。98年房改后住房消費20年匹配的是改革開放40年經濟大發展，未來經濟增長將繼續帶動居民住房消費增加。

??第六，家庭結構變化，規模小型化。2017年我國家庭戶均人數2.99人，1-2人家庭戶占比42.8%，分別較2004年減少0.25人、增加15.4個百分點。和德日英韓美均值2.36人、63.6%相比，我國家庭規模有進一步小型化空間。一是隨著婚姻觀念改變、成本提高和適婚人口性別比失衡，結婚率下降、離婚率上升，2018年全國結婚和離婚登記對數分別較2014年減少22.4%、增加22.7%。二是現代城市生活方式下傳統家庭功能弱化，子女婚后自立門戶，三代及以上大家庭數量減少，一代和兩代戶增加。

??2、總量穩定，我國房地產市場仍有巨大潛力

??六大因素產生三大自住房需求。一是城鎮人口增長需求，受益于城鎮化推進和城市間人口遷移增加。二是城市更新改造需求，受益于住房質量提升和住房消費區域升級。三是居住條件改善需求，受益于置業人口中改善群體占比提高，經濟增長帶動住房消費增加，住房消費升級以及家庭結構變化導致的家庭小型化。

??2019-2030年，全國自住房需求年均11.7億平，超過2013年全國商品住房銷售面積11.6億平。其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分別為13.6億平、11.6億平和11.0億平，相當于2016、2013和2015年全國商品住房銷售面積。城鎮常住人口增長、城市更新和居住條件改善需求分別占總需求的41.4%、5.4%和53.2%。其中，城鎮常住人口增長需求中99.8%來自于快速城鎮化階段下大量農村人口進城，僅0.2%來自于城鎮常住人口自然增長。城市更新需求在2019-2020年主要來自于棚改貨幣化安置；2021年開始以舊城改造為主，并隨城市存量面積增長而持續增加。居住條件改善需求在未來十年持續增加，并從2020年開始成為最主要需求來源，市場進入改善時代。

??3、區域分化，市場空間向一二線城市和主要城市群集中

??2019-2030年，一線、二線、三四城市的年均住房需求分別為1.0、4.4、6.3億平，占全國8.6%、37.5%、53.9%；與2012-2018年商品住房銷售面積占比相比，分別提升4.4、提升4.4、下降8.8個百分點。其中，一線城市需求占比提升，主要受居住條件改善支撐。一是現有人均面積偏低，改善空間大；二是保障房供應增加，中低收入群體住房條件改善。二線城市需求占比提升，主要受益于常住城鎮人口增加。35個二線城市相對于本省的經濟-人口比平均1.6，經濟發展水平和教育醫療等配套在省內具有絕對優勢，持續吸引區域內三四線城市人口流入。三四線城市需求占比下降，一是由于人口凈流出，2018年三四線城市的經濟-人口比僅為0.76；二是因為需求漏損較多，新增城鎮常住人口中行政區劃調整占比較高，存在大量帶房入城現象。

??2019-2030年，商品住房需求將集中在19大城市群。第一梯隊包括長三角、長江中游、京津冀、成渝、珠三角、山東半島6大城市群，年均需求1-2.1億平，占全國8.7-17.7%。第二梯隊包括中原、滇中、關中平原、北部灣、黔中、海峽西岸、蘭西、晉中8大城市群，年均需求0.26-0.56億平，占全國2.2-4.8%。第三梯隊包括哈長、天山北坡、呼包鄂榆、遼中南、寧夏沿黃5大城市群，年均需求0.24億平以內，占全國比重不高于2.1%。整體而言，全國住房需求分布有兩個特征。第一，需求向重要城市群集中，地區分化顯著。第一、二和三梯隊城市群年平均需求分別為1.35、0.35和0.15億平，占比11.5%、3.0%和1.3%。第二，需求集中于東部沿海、中部和西南部城市群，從沿海向內陸逐步減少。東部沿海、中部、西南部、西北部和東北部城市群需求占比分別為51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。第一梯隊有2/3為東部沿海城市群；第二梯隊有5/8為中部和西南部城市群；第三梯隊全部為東北和西北部城市群。