冷萬欣 2024-03-18 09:21:26 來源：中房報
??成都萬科君逸小區圍墻拆建爭議風波愈演愈烈。
??多位萬科君逸小區業主告訴中房報記者，自從2021年4月萬科君逸小區交房至今，區分商業與普通住宅之間的一面通透式圍墻幾經拆建，本應封閉的普通住宅區域內，現在外部人員可以來去自如，正門的門禁已經形同虛設。
??“我們的訴求就是按照規劃圖紙交付我們當時想要的小區，但是成都萬科方面只是不停地更換客戶關系專員來找我們業主軟磨硬泡。”接受采訪的業主們表示，小區內購房者大多是為了孩子就近上學方便選擇的，但是現在因為圍墻的問題面臨困擾“商業和普通住宅混為一片”。
??2月28日，中房報記者在位于成都天府新區瑞祥路上的萬科君逸小區內，在部分業主的指引下，記者看到原本商業部分與普通住宅之間的通透式圍墻被強行拆開了多個通道，被拆除的部分圍墻柵欄，就散落在周圍，焊接拆除痕跡清晰可見。
??中房報記者就上述情況采訪成都萬科方面，萬科君逸小區開發商，成都萬興川府置業有限公司（以下簡稱萬興川府置業，系成都萬科項目公司）在回復中稱“對于小區部分業主關于圍墻的不同意見，公司正協助小區業主推動業委會的成立，由業委會組織業主投票確認圍墻方案細節。”
??截至發稿，萬科君逸小區多名業主向記者表示，萬科方面確實提到過這個建議，但是他們不會接受投票決定圍墻方案的計劃，因為“按照規劃圖，圍墻本該就在那”。
??消失的通透式圍墻
??時間回到2017年9月21日，成都市公共資源交易中心土拍現場，雖然主持人多次強調“注意規避風險”，但是開發商們依然不停舉牌，你追我趕。
??當天，位于毗鄰萬科翡翠公園項目附近的天府新區華陽街道辦事處一心村六組、鶴林村四組出讓面積40.89畝的住宅兼容商業用地地塊經過長達1個小時，競價118次之后，被成都金色華府置業有限公司（以下簡稱華府置業）以12000元每平方米的樓面價競拍成功。
??彼時，57.64%的溢價率造就了天府新區第一宗“萬元地”。
??也正是這塊業主口中的“錦江生態帶”地王地塊，在2020年上旬開啟了萬科君逸小區的預售，成為多年后開發商與業主之間互生齟齬的源頭。
??2020年4月，李然出于孩子上學的考慮，決定購買萬科君逸小區的改善型住房，小區周邊豐富的教育資源，也成為了很多與李然一樣想法的孩子家長們傾囊置業的重要原因。彼時，該小區的樓盤價在24000元每平方米左右，其中1~9號樓為住宅，10~12棟為商業。
??2021年4月30日，萬科方面如約交房。
??“當時小區竣工驗收的過程中，那道通透式圍墻是有的，確實是商住分離。”李然回憶稱，“不過在我們交房的那段時間，開發商說商業部分要集中裝修施工，用圍擋將通透式圍墻連同商業部分圍起來可以避免一些噪音和污染。”
??“當時我們的想法很天真，相信了他們的話，完成了收房，結果幾個月之后，圍擋拆開，通透式圍墻已經不見了。”另一位業主張谷告訴中房報記者。
??而根據張谷向記者提供的規劃圖紙，通透式圍墻的規劃清晰可見。而且業主們根據規劃還發現，商業別墅外圍的圍墻系違法違規修建。
??根據李然和張谷以及幾其他幾位業主的回憶，在圍墻不見后，他們與萬興川府置業和萬科物業管理人員進行過多次溝通未果，最后演化為長達幾年的拉扯對峙。
??自相矛盾的小區規劃
??據業主們追述，自2021年4月30日萬科君逸小區交付之日起，他們窮盡了各種方式和渠道去維護自己的合法權益，但是成都萬科在圍墻整改上并沒有太多實質性進展。
??業主們在與開發商溝通的同時，也多次向屬地政府監管部門尋求協助。
??2021年6月，天府新區公園城市局回應維權業主稱，規劃核實與審批圖紙中，商業別墅和普通住宅之間的確存在通透式圍墻，“已要求開發企業嚴格按照規劃要求進行整改”。
??而根據彼時媒體的報道，在歷經一年的協商后，萬興川府置業承認了規劃圖紙包含通透式圍墻，但是提出要想“加墻”需要跟商住別墅業主協商，只因開發商在房屋銷售時，向商住別墅業主承諾了小區“統一管理”。
??這一點，在天府新區公園城市建設局2022年5月16日向四川天府新區生態環境和城市建設局的《關于協助核實萬科君逸商業體臨瑞祥街道一側是否規劃圍墻的函的復函》內容中可以得到證實，文中稱“經與報規總平圖、房屋竣工規劃測繪圖（HXY工2020-029）比對，萬科君逸加建圍墻情況屬實，加建范圍大致于翔鶴五街的地下車庫入口起到商業12號樓東側之間。”
??此外，在該文件中稱“在現場核查時，我局工作人員發現項目內部9號樓和10號樓之間圍墻，商業11號樓、12號樓北側圍墻被擅自拆除，影響相關權利人權益，建議責令予以恢復”。
??而“統一管理”，顯然與李然和張谷所說的購房之初被告知的“商住分離”承諾相去甚遠，在他們看來開發商涉嫌虛假宣傳和合同欺詐。
??2022年12月1日，四川天府新區生態環境和城市管理局在2022第624號文件《關于開發商成都萬興川府置業有限公司擅自拆除通透式圍欄違法違規修建圍墻事項的回復》（以下簡稱《回復》）中稱，經調查，業主反映的情況屬實。萬科君逸小區開發商違反《物業管理條例》第六十三條第一款第（一）項的規定：擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的。目前已對開發商下發《調查通知書》《責令限期整改通知書》，并稱相關執法流程正在辦理中。
??上述單位還表示要會同相關部門和華陽街道對開發商進行約談和警示，明確要求開發商按照規劃設計方案恢復拆除的通透式圍欄。
??對于業主們反映的萬科君逸違法違規修建圍墻問題，上述《回復》中稱，情況屬實，已經對開放商在商業區外圍擅自修建圍墻立案調查，相關執法流程正在依法辦理中。
??在商業體外圍擅自建設的圍墻，和商住分離區域擅自拆除的圍墻，都側面印證了萬科君逸“統一管理”而非商住分離的現實情況。
??令業主不滿的是，在限期整改的通知下達后，萬興川府置業方面并沒有積極回應，只是不停地更換客戶關系人員不斷溝通拖延推諉。遙遙無期的等待，進一步激發了業主們繼續為維護自身合法權益的斗志。
??強制整改隱憂
??在《回復》一年之后，2023年12月27日，四川天府新區生態環境和城市管理局會同華陽街道辦事處發出公告稱，對上述兩單位對于萬科君逸小區商業與住宅之間隔離圍墻被擅自拆除問題進行了調查，經與四川天府新區公園城市建設局核實，住宅與商業樓宇間設置有通透式圍墻。責令萬興川府置業自27日起對小區拆除的隔離圍墻依法進行原址原貌恢復。
??2023年12月28日，該局向萬科君逸小區居民發出通告稱，該局此前對萬科君逸小區商業外圍違規修建圍墻問題進行了調查，經與四川天府新區公園城市建設局核實，該項目2021年4月2日取得的《建設工程規劃核實意見書》（成規核字第510122202142011號）載明商業外圍無規劃圍墻，現有外圍墻屬于違法建設。
??同日，執法部門對外圍墻進行拆除，萬興川府置業也恢復了業主們最初看到的商業與住宅隔離的通透式圍墻。
??然而，就在圍墻恢復幾天后，就有不明身份的人士擅自將部分圍欄拆除，留下了與住宅區域可隨意通行的通道，業主告訴中房報記者，該事件目前已有警方介入調查，截至發稿前未有最新公開消息。
??萬興川府置業工作人員回復記者稱：“小區內圍墻現狀開口非公司安排實施。”
??此外，萬興川府置業方面在回復中房報記者問題時稱，對于小區部分業主關于圍墻的不同意見，公司正協助小區業主推動業委會的成立，由業委會組織業主投票確認圍墻方案細節。
??事實上，在李然和張谷等業主看來，原本開發商與住宅業主的矛盾，萬興川府置業的挑撥，演變成了商住業主與部分住宅業主之間的矛盾。
??“萬科的兩面討好，把矛盾的焦點轉嫁到了業主之間。”張谷說，“商住業主有情緒，主要原因就是他們交房的時候，那個通透式圍墻已經不在了，商業和住宅是完全融在一起的，共用小區的大門，共用小區的綠化，而強制整改之后，圍墻被拆掉了，內部通透式圍墻恢復了，他們就有一種利益被損害的感覺。”
??李然與張谷向記者表示，他們無法接受開發商關于“投票”的建議。
??“通透式圍墻是被違法拆掉的，商業外圍墻是違法修建的，有規劃圖紙印證，這本身就是個錯誤，我們要糾正這個錯誤，而不是通過投票去忽略錯誤本身。”李然說。
??更讓住宅業主們擔心的是，小區的安全問題。
??通透式圍墻被擅自拆除那一年開始，萬科君逸正門的入口門禁就已經“名存實亡”，尤其是在商業外圍墻被強制整改拆除之后，街上的人員可以輕松一段路走進小區內。而且業主們也擔心商業區的消費者和注冊公司的工作人員在經由被破壞的通透式圍墻出入小區，這樣既打擾他們的正常生活，也不利于小區的安全。
??記者2月29日，在萬科君逸小區現場進行了試驗，從街邊可隨意經由綠化帶穿行直接進入小區內。商業區的外墻已經被拆除，幾處明顯地區佇立著“商業臨時通道”的藍色告知牌。
??此外，記者在現場還看到有多個臨街商業貼出了對外出租的廣告，有的商業則是已經注冊公司，有辦公人員在內辦公。商業區的另一面，則是已經被不明身份人士破壞的通透式圍墻，經由幾個缺口，可以直接進入住宅區域，出入無阻。
??據受訪業主不完全統計，已入住的戶數大約在160戶左右，其中很多家庭，都有孩子，住宅業主的居住品質、安全感下降。
??在萬科披露的2021年財報中顯示，截至2021年12月31日，集團存貨跌價準備一欄中，成都萬科君逸年初賬面余額約為2.9億元，本年減少額中轉銷部分約為2.9億元。作為天府新區學區集中地區的熱點項目，萬科君逸的表現起碼從財報來看，不盡如人意。
??當地地產界人士告訴中房報記者：“這或許也是開發商在面對業主維權、公然違法違規的主要原因，一般地產項目面臨踩雷風險，急于出售變現獲取現金流才是最主要的，作為地產開發商，一切舉動背后，往往都有可循的利益驅動。”
??中房報記者梳理查閱萬科君逸小區當年的宣傳物料，發現該小區預熱宣傳銷售的時間正是2019年年末。距離1999年萬科揮師成都正好二十年。
??二十年后，被譽為“革新天府新區、錦江生態帶的深度宜居代表作品”的萬科君逸樓盤預熱宣傳，隨之卻因為一道圍墻的拆建風波引發業主“宜居”之問。
??“我們業主們這幾年真是太苦了，掏空所有錢包，總價三四百萬買這么一個房子，就想著住很多年，結果還要被開發商坑，住在商住混合的小區里，現在最困擾我的是接送孩子的問題，這個小區雖然離周邊的學校比較近，但是早上不敢讓孩子自己下樓走出小區，放學也要記準時間去接孩子。”張谷說。
??他認為“這里完全沒有改善型住宅小區的體驗”。
??（應受訪者要求，文中李然、張谷為化名。）
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