綠色宜居社區(qū)深圳實(shí)踐

??今年是改革開(kāi)放40周年，諸多成果值得總結(jié)和回顧。作為我國(guó)改革開(kāi)放的前沿和窗口，深圳一定程度上代表了我國(guó)城市的發(fā)展軌跡。而深圳在城市規(guī)劃領(lǐng)域一貫的前瞻性和創(chuàng)新性，也使得其實(shí)踐和探索對(duì)我國(guó)廣大城市具有積極的借鑒意義。本期微信選取中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事單位——深圳市國(guó)房人居環(huán)境研究院在城市更新領(lǐng)域的實(shí)踐和成果，供業(yè)界參考借鑒。

??一 深圳城市建設(shè)面臨的主要問(wèn)題

??深圳是中國(guó)改革開(kāi)放設(shè)立的第一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)。跟其他特大城市一樣，深圳近四十年發(fā)展同樣經(jīng)歷了從粗放式快速發(fā)展到集約型穩(wěn)步發(fā)展的過(guò)程。發(fā)展到今天，深圳最大的瓶頸就是土地資源緊缺，由此帶來(lái)了諸如產(chǎn)業(yè)成本上升、發(fā)展空間不足、生態(tài)吞噬嚴(yán)重等一系列發(fā)展難題，嚴(yán)重制約了城市發(fā)展。截至2016年，深圳可建設(shè)用地不足35平方公里，按照每年供應(yīng)5平方公里的速度，不到10年土地資源就會(huì)枯竭。

??城中村是深圳在城市發(fā)展過(guò)程中遺留下來(lái)的特殊建筑形態(tài)。城中村型社區(qū)是指在原農(nóng)村集體土地上建成的宅基地房屋和自建私房，由于歷史成因存在很多遺留問(wèn)題。

??具體表現(xiàn)在：建筑物居住條件差，擁擠逼仄，大部分存在建筑質(zhì)量和消防安全隱患，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)落后，部分公交停靠站服務(wù)設(shè)施配置不足。社區(qū)環(huán)境需進(jìn)一步改善提升，排水管網(wǎng)、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公共廁所、垃圾分類(lèi)回收桶等市政環(huán)衛(wèi)設(shè)施供應(yīng)不足；后街背巷衛(wèi)生臟亂、道路破損。公共服務(wù)資源不足，教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等基本公共服務(wù)發(fā)展不均衡，基層文化機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量與水平不高。物業(yè)管理尚未全覆蓋，專(zhuān)業(yè)化程度不高。社區(qū)服務(wù)組織類(lèi)型和功能較為單一，自治組織的自我管理功能未充分挖掘和發(fā)揮。

??二 城市更新綜合整治與“微更新”

??面對(duì)上述問(wèn)題，城市更新成為深圳土地二次開(kāi)發(fā)的必要手段，也成為深圳今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間增加土地供應(yīng)的重要方式。2009年，深圳頒布的《深圳市城市更新辦法》，要求對(duì)深圳存量用房采取綜合整治、功能改變和拆除重建開(kāi)發(fā)模式，大力開(kāi)展城市二次開(kāi)發(fā)，增加土地供應(yīng)，集約利用土地。

??綜合整治主要包括：改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治、既有建筑節(jié)能改造。其不改變建筑主體結(jié)構(gòu)、不改變建筑使用功能、一般不加建附屬設(shè)施；由項(xiàng)目所在區(qū)政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施。相比較其他改造模式，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

??1、項(xiàng)目短平快，難度不大。城市更新三種模式中，開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的拆除重建住宅區(qū)改造比例不高，但難度最大，項(xiàng)目申報(bào)建設(shè)程序復(fù)雜，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，尤其是舊住宅區(qū)改造開(kāi)發(fā)時(shí)限更是難以確定；改變功能類(lèi)的工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目由于涉及規(guī)劃變更、補(bǔ)交地價(jià)、增加公共服務(wù)設(shè)施等要求，也存在一定的改造時(shí)限和難度；相比之下，綜合整治項(xiàng)目改造的重點(diǎn)多為基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施改造完善，建設(shè)難度不大，在短期內(nèi)即可完成。

??2、項(xiàng)目綜合零碎，涉及實(shí)施部門(mén)多。市場(chǎng)主體主導(dǎo)的城市更新項(xiàng)目都是以單項(xiàng)宗地或宗地單元為單位實(shí)施開(kāi)發(fā)的，一般只有一個(gè)實(shí)施主體，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也是單一報(bào)建，用途相對(duì)唯一；而綜合整治項(xiàng)目不同，改造內(nèi)容比較零碎，包括雨污分流、建筑物立面修復(fù)、綠化再造、消防治安設(shè)施完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施修復(fù)等等，實(shí)施部門(mén)涉及多個(gè)職能部門(mén)，需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的工作較多。

??3、政府主導(dǎo)，具有一定強(qiáng)制性。其他兩種改造模式從權(quán)屬角度來(lái)說(shuō)，大多由業(yè)主主動(dòng)決定是否改造，而綜合整治主要改造對(duì)象多為舊建筑物（不涉及主體結(jié)構(gòu)）、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改造目的是改善惡劣環(huán)境，消除重大安全隱患，增強(qiáng)社區(qū)服務(wù)功能，主戰(zhàn)場(chǎng)主要集中于老舊住宅區(qū)、城中村。它具有一定的強(qiáng)制性，由政府主導(dǎo)，社區(qū)和村集體更多的是參與和配合。

??可以說(shuō)，綜合整治實(shí)際是一種以社區(qū)局部或片區(qū)為改造目標(biāo)的“微更新”，這種內(nèi)容綜合、形式零散的“細(xì)胞工程”看似微小，實(shí)則作用巨大。深圳有超過(guò)60%的住房是老舊屋村和城中村，這些住房在完全重建之前，更多的是以“微更新”的方式實(shí)現(xiàn)修復(fù)和再生，并在潛移默化中改變著社區(qū)環(huán)境，影響著居民生活。

??三 城中村“微更新”宜居性體現(xiàn)

??01 更新依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)

??廣東省2015年7月16日發(fā)布實(shí)施的《宜居社區(qū)建設(shè)評(píng)價(jià)》（DB44T 1577-2015）著眼于改善民生，采用標(biāo)準(zhǔn)化方式指引社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，推動(dòng)社區(qū)宜居水平持續(xù)提升。標(biāo)準(zhǔn)所列的宜居建設(shè)指標(biāo)，主要是指在空間、環(huán)境、安全、文化、服務(wù)和管理六個(gè)方面都滿(mǎn)足社區(qū)居民生活需求的宜居要素。深圳在微更新的實(shí)踐過(guò)程中，依照宜居社區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，力求統(tǒng)籌規(guī)劃、設(shè)計(jì)，植入各種宜居性要素，真正體現(xiàn)綜合整治的建設(shè)內(nèi)涵和效果。

??之所以要引入“宜居”的概念以及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上是在城市更新范疇里對(duì)綜合整治內(nèi)涵的一個(gè)放大。從根本上來(lái)說(shuō)，綜合整治的核心是對(duì)改造標(biāo)的硬件設(shè)施的改造和完善，而對(duì)城中村、老舊住宅區(qū)所處的社區(qū)居民來(lái)說(shuō)，除了使空間有序、環(huán)境宜居外，社區(qū)管理、服務(wù)同步提升，文化生活更加豐富才能真正滿(mǎn)足居民的需求。從這個(gè)需求出發(fā)，《宜居社區(qū)建設(shè)評(píng)價(jià)》無(wú)疑是最適合、最理想的對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)。

??02 微更新的類(lèi)型和特點(diǎn)

??3.1 硬件改造為主，軟性改造為輔，實(shí)現(xiàn)綜合整治

??改造對(duì)象集中于城中村和老舊住宅區(qū)。改造內(nèi)容重點(diǎn)包括：建筑本體外立面修護(hù)和美化，消防、治安安全設(shè)施完善，規(guī)范交通、人車(chē)分流；基礎(chǔ)設(shè)施地下管網(wǎng)改造、三線(xiàn)整治；社區(qū)環(huán)境綠化修復(fù)，煙氣治理、垃圾分類(lèi)回收，完善文化休閑設(shè)施；社區(qū)管理加強(qiáng)流動(dòng)人口管理，增加社區(qū)服務(wù)類(lèi)型等。

　　典型案例：南山西麗366街區(qū)改造

街區(qū)改造前后

文化廣場(chǎng)改造前后

??該街區(qū)屬于典型的城中村，原街區(qū)大排檔、低端商鋪林立，業(yè)態(tài)雜亂，亂擺賣(mài)現(xiàn)象屢治不絕；街區(qū)內(nèi)到處臟水橫流，交通堵塞不便，綠化帶參差不齊，各種配套設(shè)施年久失修，嚴(yán)重破損；街區(qū)內(nèi)交通、安全事故屢屢發(fā)生；出租屋密集，管理不規(guī)范，治安、消防隱患常年存在；區(qū)域內(nèi)外來(lái)人口有三萬(wàn)多名，管理難度大。

??改造通過(guò)裝新建筑物立面、拆除危房、雨污分流、三線(xiàn)改造、綠色景觀整治、業(yè)態(tài)引導(dǎo)、修建文化廣場(chǎng)、配置社區(qū)綜合管理服務(wù)中心、實(shí)行網(wǎng)格化管理等綜合整治手段，徹底改善了城中村臟亂差的環(huán)境，消除了安全隱患，提升了居民生活質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益三好的效果。

??典型案例：水圍村人才公寓改造

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??該項(xiàng)目將城中村納入了住房保障的范疇，通過(guò)全新的規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造了深圳首個(gè)適合年輕人居住的人才社區(qū)，推動(dòng)了城中村人口結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，并體現(xiàn)了城中村里獨(dú)特的都市風(fēng)貌。

??項(xiàng)目將水圍新村共29棟居民統(tǒng)建樓進(jìn)行整租，同步升級(jí)村民樓內(nèi)部和外部環(huán)境，創(chuàng)新性地增配電梯及空間連廊，將原本各自零散的統(tǒng)建樓連成一個(gè)整體，徹底消除城中村臟亂差現(xiàn)狀。全面完善消防、安防、監(jiān)控、供電、供水等基礎(chǔ)設(shè)施，重新鋪設(shè)房屋內(nèi)部管線(xiàn)，增加煙感、滅火器等設(shè)備，顯著提高城中村安全系數(shù)。充分融入“互聯(lián)網(wǎng)”、“物聯(lián)網(wǎng)”理念，啟用智能化社區(qū)管理系統(tǒng)及APP，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)，營(yíng)造“生活+居住+休閑+匯聚人才+創(chuàng)業(yè)”五位一體的社區(qū)空間。打造集聚會(huì)、會(huì)客、健身、影視、主題活動(dòng)為一體的“青年之家”，從鄰里文化、共享互動(dòng)和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)等方面，為水圍村注入更多青年、創(chuàng)業(yè)、共享元素。

??通過(guò)項(xiàng)目的改造完成，原本低端落后的農(nóng)民房實(shí)現(xiàn)了驚艷變身，成為來(lái)深人才的棲息地和智慧城市的新試點(diǎn)。

??3.2 因地制宜，有機(jī)更新，保護(hù)和傳承歷史文化特色

??深圳的多數(shù)社區(qū)都地處原特區(qū)外，地理位置屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，具有二元化特征，與市中心繁華城區(qū)的城中村不同的是，這些社區(qū)雖然地處偏僻、基礎(chǔ)設(shè)施落后，但自然環(huán)境生態(tài)、歷史傳統(tǒng)特色鮮明，具有濃厚、淳樸的鄉(xiāng)野氣息，應(yīng)遵循因地制宜、環(huán)境保護(hù)、有機(jī)更新的原則對(duì)這類(lèi)城中村和舊屋村進(jìn)行改造。

　　典型案例：中國(guó)?觀瀾版畫(huà)原創(chuàng)產(chǎn)業(yè)基地改造

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??項(xiàng)目注重環(huán)保生態(tài)，保留了客家村落的原始風(fēng)貌和自然田園風(fēng)光，對(duì)200多座近300年歷史的嶺南客家老屋村沒(méi)有大拆大建，而是采用“修舊如舊”的改造方式，既避免了拆除重建可能造成的巨大能源、資源浪費(fèi)和建筑垃圾、環(huán)境污染，又完好的保留了具有保護(hù)價(jià)值的典型嶺南客家建筑群，古民居、祠堂得以修繕利用，客家建筑風(fēng)格得以保存發(fā)揚(yáng)。

??通過(guò)低碳、環(huán)保的理念將古村落改造成為世界一流的版畫(huà)工坊、環(huán)境優(yōu)美的國(guó)際藝術(shù)家村、版畫(huà)展覽廳，將原來(lái)一度淪為廢墟的舊屋村，打造成為集版畫(huà)創(chuàng)作、制作、展示、收藏、交流、研究、培訓(xùn)和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)為一體的中國(guó)版畫(huà)事業(yè)與產(chǎn)業(yè)并進(jìn)的國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范基地，成為坊間古村落有機(jī)更新的經(jīng)典案例。

??3.3 體現(xiàn)低碳節(jié)能發(fā)展理念，打造綠色、生態(tài)型社區(qū)

??深圳是個(gè)缺地、缺水、缺能源的城市，在社區(qū)微更新過(guò)程中，需要大力倡導(dǎo)資源節(jié)約與綜合利用，包括垃圾分類(lèi)回收、建設(shè)生態(tài)立體停車(chē)場(chǎng)、雨水花園；大力推廣在公共空間和公益設(shè)施開(kāi)展屋頂綠化、立體綠化、中水回收利用，鼓勵(lì)居民使用太陽(yáng)能、節(jié)能節(jié)電器具等，這些做法一點(diǎn)一滴的融入社區(qū)建設(shè)中，像一顆顆綠色的珠子點(diǎn)綴著社區(qū)，使社區(qū)面貌煥然一新。

　　典型案例：南海意庫(kù)改造項(xiàng)目（中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)）

??深圳部分核心地段的社區(qū)仍保留著不少老舊工業(yè)區(qū)，隨著深圳工業(yè)發(fā)展的快速轉(zhuǎn)型和升級(jí)換代，這些舊廠房也面臨著“廠房改造、產(chǎn)業(yè)置換”的問(wèn)題。拆除這些廠房將用地性質(zhì)改變無(wú)疑會(huì)為企業(yè)帶來(lái)更為豐厚的經(jīng)濟(jì)利益，但有限的社會(huì)資源可能會(huì)在拆除與重建的雙重消耗中被不公正再分配，同時(shí)也將造成巨大的浪費(fèi)和產(chǎn)生大量的垃圾，破壞生態(tài)環(huán)境。

??項(xiàng)目改造采用了大量的綠色建筑技術(shù)，在節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、保護(hù)環(huán)境等方面做了許多嘗試，包括自然通風(fēng)系統(tǒng)、太陽(yáng)能應(yīng)用、溫濕度獨(dú)立控制空調(diào)系統(tǒng)、環(huán)保材料、原有設(shè)備利用、綠化與植栽、雨污水處理與回用、智能化技術(shù)等，最終節(jié)能率達(dá)65%以上，非傳統(tǒng)水源利用率達(dá)到60%。項(xiàng)目改善了室內(nèi)空間的生態(tài)環(huán)境、提高空間舒適度，用比較經(jīng)濟(jì)的方法達(dá)到節(jié)能減排和綠色環(huán)保的目的，成為舊廠房改造項(xiàng)目的典范之作，同時(shí)也極大的改善了所處社區(qū)的整體環(huán)境與面貌，成為社區(qū)居民休閑娛樂(lè)的時(shí)尚之地。（作者/楊麗艷、肖林芳；編輯/人居委）