新田園小鎮(zhèn)，離我們還有多遠？

——新城區(qū)開發(fā)模式與路徑探討

??2015年4月22日，由中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會和全經(jīng)聯(lián)可續(xù)建筑委員會共同舉辦的第68期中國人居會客廳活動在北京成功召開。中國房地產(chǎn)研究會領(lǐng)導、業(yè)界權(quán)威專家、專注于城市層面土地開發(fā)和運營的實力企業(yè)家、資深設(shè)計師代表20余人匯聚一堂，共同探討了英國“新田園城市理論”對于中國新城區(qū)開發(fā)的重要啟示和借鑒。

??此次活動是繼去年底第65期會客廳“英國新田園城市與綠色住區(qū)建設(shè)”系列討論引起業(yè)界廣泛關(guān)注后，應業(yè)界強烈要求，再次聚焦“新田園城市主義”。本期活動不僅深入討論了英國新田園城市思想的百年演變和重要歷史價值，并且著重分析了新型城鎮(zhèn)化背景下我國新城、新區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)面臨的諸多問題，較為清晰的提出了現(xiàn)階段我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式與可行路徑。

??此次會客廳活動充分表明，我國的房地產(chǎn)業(yè)界已經(jīng)具備了突破行業(yè)局限的更為廣闊和宏觀的視角，嘗試從經(jīng)濟、生態(tài)、社會等多個維度來深入審視和思考行業(yè)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展。進入白銀時代的房地產(chǎn)業(yè)并不是低谷，相反，在行業(yè)轉(zhuǎn)型的倒逼下，目前正是實施新田園城市思想的最佳時機，而具有田園城市理想和人文追求的設(shè)計師和開發(fā)企業(yè)將迎來一個大有可為的綠色住區(qū)新時代。

??以下為部分領(lǐng)導專家發(fā)言摘選

??中國房地產(chǎn)研究會副會長兼人居環(huán)委員會主任委員王涌彬：埃比尼澤·霍華德在1898年提出的“田園城市”思想，其核心并不是單純的圖面上的城市規(guī)劃，而是社會城市的改革思想。與中國新型城鎮(zhèn)化相對應，就是“人的城鎮(zhèn)化”。在過去很長一段時間，以開發(fā)企業(yè)為主體的傳統(tǒng)開發(fā)模式與城市的發(fā)展和政府的需求并不完全一致。人居委提出了“人居規(guī)劃”的創(chuàng)新策略，就是通過“企業(yè)+政府+社會力量”三方共建的模式來解決新型城鎮(zhèn)化進程中人居環(huán)境建設(shè)面臨的復雜的社會問題。通過指標體系、指導手冊、行動指南，將政府視角的人居環(huán)境與百姓視角的人居環(huán)境結(jié)合起來，找到城市發(fā)展的真正動力。新城開發(fā)既不是完全的市場行為，也不是完全的政府行為，應強調(diào)“多方合作，攜手共建”的多極建設(shè)思路。

??中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會專家組組長開彥：傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商模式是拿地建房，你拿一塊地，我拿一塊地，各自為政，難以形成一個較為完整的城市概念。

??《綠色住區(qū)標準》已經(jīng)在全國頒布實施。該標準提出，無論是新建住區(qū)，還是生態(tài)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)都要以人的完整的生活為核心，要積極推動住區(qū)與城市的融合，在規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)和開發(fā)的過程中，要充分考慮產(chǎn)業(yè)的進入，完成最適合人居住的、有內(nèi)涵的、完整的城市功能的塑造，實現(xiàn)城市的有機生長。

??北京科技園（集團）股份有限公司董事總經(jīng)理郭瑩輝：思考和評估一個新城區(qū)開發(fā)項目時，首先要樹立經(jīng)濟學的骨架，要對新城區(qū)開發(fā)的投入和產(chǎn)出進行務實的評估，要對這片土地的資源稟賦與發(fā)展要素有深刻的認識。更重要的是，要在制度設(shè)計上有所創(chuàng)新，使得新區(qū)的規(guī)劃、管理和經(jīng)濟問題相統(tǒng)一。

??有一種新的合作模式，即政府不再作為項目的主要投資及管理的主體，而由城市運營商在建造和控制建造的過程中，作為主體實施來落實。實施主體和政府在城市后期的運營和管理中如何劃清界面，又相互銜接，最終實現(xiàn)智慧管理是這個制度設(shè)計的關(guān)鍵。

??全經(jīng)聯(lián)副主席、全經(jīng)聯(lián)可續(xù)建筑委員會主任張長征：田園城市的思想是霍華德在英國的工業(yè)革命與農(nóng)業(yè)發(fā)展出現(xiàn)矛盾的時候提出的一個改革思路。我們應關(guān)注新田園城市提出的時代背景和嘗試解決的矛盾。城市有其自然的生長規(guī)律，在中國現(xiàn)有的體制下，如何重新建立一個新的田園小鎮(zhèn)，也是我們應該追問的？

??中國房地產(chǎn)研究會人居環(huán)境委員會秘書長朱彩清：人居委2002年成立至今，從住區(qū)起步，著眼于新型城鎮(zhèn)化，創(chuàng)造性的建立了包括綠色建筑、綠色住區(qū)、綠色城市等，搭建起了比較完整的人居環(huán)境評估標準體系的科研構(gòu)架。并且已經(jīng)廣泛應用于城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)實踐當中，相繼在全國70多個城市建立了一百個“中國人居環(huán)境住區(qū)示范項目”。

??人居委倡導的綠色住區(qū)生活，與英國新田園城市主義有著驚人的一致性。都強調(diào)生態(tài)和可持續(xù)發(fā)展，強調(diào)城市綜合功能的實現(xiàn)和宜居生活的實現(xiàn)，對城鎮(zhèn)新建住區(qū)、城鎮(zhèn)更新改造有很好的指導作用。

??中國城市發(fā)展研究院院長助理趙昭：新田園城市是一種主義，它跟新都市主義、緊湊城市、慢城行動、精明增長等一樣，都是在城市建設(shè)和城市規(guī)劃當中，提出的一種新理念。

??我們要學習的是它的思想和手法。例如，新田園主義的一個特點是，在規(guī)劃的周期當中，首先要完成它的評價體系。借鑒到我們的城市規(guī)劃和城市建設(shè)當中，就要先對現(xiàn)有城市本底和現(xiàn)狀做準確的評價和分析，才能說明這個城市應該如何去發(fā)展。

??英國巴頓—威爾莫國際公司高級城市規(guī)劃師王冰冰：新田園城市是在結(jié)合霍華德1898年提出的原始的田園城社會和社區(qū)方面的理念，并與英國生態(tài)城提案的可持續(xù)技術(shù)重心相結(jié)合，提出的一個面向21世紀的更為完善的城市發(fā)展策略。

??新田園城市不再是霍華德“浪漫的城市烏托邦”，而是更具現(xiàn)實意義的城市解決方案。從歷史發(fā)展的角度看，新田園城市規(guī)劃是一種后工業(yè)化時代的自然回歸，其更具有城市體系建設(shè)的戰(zhàn)略意義。

??隆基泰和集團執(zhí)行副總裁王繼春：新區(qū)開發(fā)在邏輯正確的前提下，要重點考慮路徑的問題：一、政府主導下的新城區(qū)開發(fā)模式：由產(chǎn)業(yè)導入帶來城市化，更多的發(fā)力帶動的是政府。例如蘇州工業(yè)園區(qū)，政府三通一平，零地價把產(chǎn)業(yè)導入以后，人口自然上來了。但是政府在前期要付出重大的成本投入。二、房地產(chǎn)企業(yè)主導下的新城區(qū)開發(fā)模式：先是人口導入，房地產(chǎn)開發(fā)跟進，產(chǎn)業(yè)導入是生活配套設(shè)施的導入，要求企業(yè)有非常強大的金融嫁接能力和產(chǎn)業(yè)植入。產(chǎn)業(yè)導入要順勢而為，嫁接在順勢而為的資源上，中青旅跟烏鎮(zhèn)合作在北京最北邊做的古北水鎮(zhèn)是一個成功的案例。

??華夏幸福基業(yè)地產(chǎn)集團京南大區(qū)副總經(jīng)理喬世英：中國城市的問題，其實不純粹是一個規(guī)劃層面的問題，而是經(jīng)濟、社會，包括政府的一些制度，上層設(shè)計，很多問題綜合造成目前的一個現(xiàn)狀。中國產(chǎn)業(yè)新城的運營商，還有很長的路要走。

??北京榮邦瑞明投資管理有限責任公司董事長李偉：傳統(tǒng)的自給自足從生態(tài)系統(tǒng)的角度考慮的比較多一點。在城市層面，自給自足應該包括自然性的能源循環(huán)，一、二、三產(chǎn)互相聯(lián)動，互相供給，互相平衡等。作為投資人，最關(guān)注的是新城開發(fā)這套系統(tǒng)能不能做起來，投入產(chǎn)出能不能平衡，能給資本帶來什么樣的利益，怎么去切入，用什么樣的路徑。

??北京萬通立體之城投資有限公司項目管理中心執(zhí)行總監(jiān)李瑩：萬通的立體城模式是在1平方公里的凈地上，通過節(jié)約用地的方式，建300-500萬平米的建筑，通過產(chǎn)業(yè)導入，可以居住6-8萬人，并實現(xiàn)城內(nèi)勞動力人口50%的就業(yè)機會。產(chǎn)城一體、節(jié)約用地、綠色智能、精明增長、公共政策是我們堅持的五大原則。立體城要搭建的是一個平臺，運營的核心是基金。