??2015年7月25日由陜西省房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會主辦的“中國（西部）老年住區(qū)發(fā)展高峰論壇”在陜西西安圓滿舉行！

??來自中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長童悅仲、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長朱中一、陜西省政協(xié)副主席李冬玉、陜西省民政廳社會福利處處長劉紅巖、陜西省房地產(chǎn)研究會會長王圣學(xué)、陜西省房地產(chǎn)研究會副會長劉曉君、陜西能源集團董事長袁小寧、清華大學(xué)建筑學(xué)院教授周燕珉、中國太陽城集團董事局主席朱鳳泊、陜西秦達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長吳春生、陜西秦達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王紅兵、天佑安康集團董事長陳琳翰、瑞典瑞健國際董事長李季男、美國水印養(yǎng)老社區(qū)中國有限公司首席執(zhí)行官汪勇等數(shù)十位政府領(lǐng)導(dǎo)及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專家學(xué)者就全國老年住區(qū)建設(shè)已取得成功經(jīng)驗的項目及西部地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀進行經(jīng)驗交流與模式探討。

??主辦方致辭

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽副會長  童悅仲

??各位來賓，各位朋友大家上午好。本次中國（西部）老年住區(qū)發(fā)展高峰論壇是由陜西省房地產(chǎn)研究會和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會共同主辦，在此我代表中國房地產(chǎn)研究會和中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會對各位的到來表示熱烈的歡迎！對本次會議的承辦單位秦達開發(fā)有限公司、西安天盛城市發(fā)展研究院以及會議支持單位，西安深視廣告有限公司、西安壹代策略廣告有限公司為保證會議如期召開所做的認真的籌備和大量工作表示衷心的感謝。

??截止2014年底，我國60歲以上的老年人口達到2.12億。占全部人口的15.5%，其中65歲以上的人口1.38億，占全部人口的10.1%。全國現(xiàn)有失能老年人口已經(jīng)接近4千萬。這些數(shù)字既道出我國社會面臨空前的養(yǎng)老壓力，又反應(yīng)出其中蘊含巨大的商機。面對快速老齡化帶來的嚴峻的形式，黨和政府出臺了一系列法律法規(guī)和政策舉措，推動我國社會養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)。在這樣的時代大背景下，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，憑借手中的資金、土地優(yōu)勢，和多年來積累的建設(shè)項目管理和物業(yè)管理經(jīng)驗，陸續(xù)轉(zhuǎn)型進入了養(yǎng)老領(lǐng)域。在其中一部分企業(yè)取得成功，或者說初步成功的同時，也有不少企業(yè)舉步維艱，陷入了困惑和迷茫之中。原因在于有的項目定位明顯偏離了當?shù)厥袌鲂枨螅灾劣诮ǔ梢院蟠罅看参婚L期空置。有的項目規(guī)劃設(shè)計不合理，或者施工質(zhì)量有問題，或者硬件設(shè)施存在缺陷，給運營服務(wù)階段造成種種困難和不便。有的項目缺乏運營管理能力和經(jīng)驗，對入住老人的服務(wù)不到位，以致于老人和家屬投訴不斷。有的項目缺乏養(yǎng)老領(lǐng)域的專業(yè)人才和合格護工，而原有工作人員又不斷流失，人力資源出現(xiàn)危機。有的各項成本居高不下，長期虧損，財政狀況令人擔憂。凡此種種不一而同，舉辦本次論壇的目的，為了深入貫徹國務(wù)院頒發(fā)的中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃和社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃，開展老年住區(qū)經(jīng)驗交流，并對西部地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展進行研討。會議邀請到的演講嘉賓都是我國養(yǎng)老地產(chǎn)研究方面的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和著名學(xué)者，以及從事養(yǎng)老住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、運營、服務(wù)工作，并獲得崇高榮譽和豐富經(jīng)驗的專家、企業(yè)家。我相信通過本次會議的交流和參觀，能夠給在座各位實實在在的收獲和啟發(fā)，加快推進西部地區(qū)老年宜居住區(qū)的建設(shè)和老年宜居住區(qū)試點工程的開展，對西部地區(qū)乃至全國養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展提供有利的幫助。最后預(yù)祝本次研討會圓滿成功，謝謝大家！

??當前的房地產(chǎn)市場形勢與老年住區(qū)的建設(shè)問題

??中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長  朱中一

??當前與今后一個時期，房地產(chǎn)市場的主基調(diào)仍然是“穩(wěn)定住房消費”、“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，促進居民實現(xiàn)住有所居。

??當前的房地產(chǎn)市場形勢總體積極向好的同時，我們還必須要清醒地看到存在的問題。從市場角度分析，當前的問題主要有三個：

??一是商品房去庫存壓力依然很大，地區(qū)之間、業(yè)態(tài)之間的差異性依然明顯；二與去庫存壓力大關(guān)聯(lián)的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降和房屋新開工面積、土地購量面積等開發(fā)類指標的同比下降；三是一些企業(yè)，特別是一些中小企業(yè)，與去庫存效率低、銷售不暢有關(guān)，企業(yè)資產(chǎn)鏈緊張，并購案例增加。當前與今后一個時期，房地產(chǎn)市場的主基調(diào)仍然是“穩(wěn)定住房消費”、“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，促進居民實現(xiàn)住有所居。

??在做好老年住區(qū)的開發(fā)建設(shè)、運營管理與服務(wù)問題有三個關(guān)鍵點需注意：

??（一）國家確定的以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機構(gòu)養(yǎng)老為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系。在居家養(yǎng)老方面，針對可自由活動的老年人群體，以物業(yè)服務(wù)為平臺，提供“助餐、助浴、助潔、助急、助醫(yī)”的定制服務(wù)。在社區(qū)養(yǎng)老方面，主要針對活動程度下降的老年人群體，以社區(qū)硬件配套為平臺，增設(shè)老人大學(xué)、活動中心、康體中心等，打通社區(qū)與周邊衛(wèi)生、醫(yī)療、文體設(shè)施的功能銜接。

??（二）為了滿足不同消費層次的需求，順應(yīng)未來養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的不斷建立完善，機構(gòu)、社區(qū)和居家養(yǎng)老服務(wù)一體化發(fā)展是必然趨勢。

??（三)復(fù)合型老年社區(qū)的規(guī)模不宜過大，檔次不宜過高，至少也要考慮中等消費者的需求。尤其在一個地區(qū)，這類項目不宜太多，否則會造成客源的不足和資源的浪費。

??（四）為了便于項目的運營管理與服務(wù)，在項目的前期策劃與規(guī)劃設(shè)計階段，就要請規(guī)劃設(shè)計、運營管理與服務(wù)的專家就老年住區(qū)、配套的醫(yī)養(yǎng)等服務(wù)設(shè)施的布局、規(guī)模等問題共同進行研究，以便提高運營管理與服務(wù)的效率與水平。

??（五）順應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”的發(fā)展趨勢和健康老人的需求，探索開發(fā)小型化、連鎖式的與養(yǎng)生養(yǎng)老旅游相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品。

??陜西省老齡化現(xiàn)狀與養(yǎng)老政策

??陜西省民政廳社會福利處處長 劉紅巖

??堅持以人為本，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)應(yīng)優(yōu)先滿足老年人基本的服務(wù)需求，擴展適合老年人的文化娛樂和服務(wù)。

??截至目前，陜西省現(xiàn)有常住繞口3775.12萬人，其中60歲以上的老年人口達到84.28萬人，70歲以上的人口260萬人。自2011年以來，陜西省以完善法規(guī)體系，推進普惠型老年優(yōu)待為重點，落實各項扶持政策，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展。養(yǎng)老服務(wù)的體系初步建立，強化了頂層設(shè)計，發(fā)展政策法規(guī)體系。居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)的方面，引入家政養(yǎng)老服務(wù)，志愿者，提供家庭保健、緊急呼叫等服務(wù)，初步實現(xiàn)了城鄉(xiāng)覆蓋。到目前，全省已建成各服務(wù)機構(gòu)3500個，民辦240個公辦550個，共有床位17.45萬張，老年人的床位擁有率達到了30.09/1000。在養(yǎng)老服務(wù)政策落實方面。為推進民間資本進入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，省政府出臺了關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)社會資本進入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的若干意見，和民辦公益性養(yǎng)老機構(gòu)補助資金管理辦法。這里面主要政策有規(guī)定新建機構(gòu)每張床位一次性補助3000元，支持了民辦養(yǎng)老機構(gòu)的發(fā)展，減輕養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)資金壓力和人力成本。養(yǎng)老從業(yè)護理人員培訓(xùn)方面，統(tǒng)計在冊的養(yǎng)老護理員有6000人，獲得國家從業(yè)證書的有2000人，通過培訓(xùn)有1800人通過了培訓(xùn)并取得了證書。做好全省養(yǎng)老服務(wù)任務(wù)有三方面：一是繼續(xù)推進制度建設(shè)和政策創(chuàng)新，二是落實各項社會政策，發(fā)揮主體作用，三是突出工作重點，加快養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)。養(yǎng)老工著手點有：一是可以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，二是擴大內(nèi)需，促進消費增長，三是可以提升老年人健康生活水平。總之開展養(yǎng)老服務(wù)，舉辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，和養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品的企業(yè)，要立足老年人實際需求，一定要負責現(xiàn)階段社會發(fā)展的水平，，堅持以人為本，養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)應(yīng)優(yōu)先滿足老年人基本的服務(wù)需求，擴展適合老年人的文化娛樂和服務(wù)。同時，要積極維護老年人的合法權(quán)益，規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，促進老年人消費市場的形成。

??太陽城創(chuàng)新養(yǎng)老3.0時代

??中國太陽城集團董事局主席 朱鳳泊

??養(yǎng)老產(chǎn)品庫+金融資本運營=太陽城3.0創(chuàng)新時代

??中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了標志性的三個階段：2013年養(yǎng)老元年，2014年探索之年；2015年啟動之年。中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨兩大結(jié)構(gòu)性差異：一是建國前養(yǎng)老需求與“50”后養(yǎng)老需求的差別；二是城市養(yǎng)老與農(nóng)村養(yǎng)老的差別，這兩大差異也是當前養(yǎng)老市場所面臨的兩大挑戰(zhàn)。如何迎接這樣的挑戰(zhàn)？太陽城走過了15年，從2000年譜圖動工，經(jīng)歷1.0時代、2.0時代到如今的3.0創(chuàng)新時代，以市場情況經(jīng)驗和已經(jīng)形成的模式來說，有以下幾點經(jīng)驗可以探討：醫(yī)院：為了讓老人在養(yǎng)老社區(qū)里住的好，開心、幸福，這個社區(qū)的功能就要做到為養(yǎng)老來設(shè)置。在太陽城里面，我們的綜合設(shè)施第一個就是醫(yī)院，80%老人選擇太陽城就因為有醫(yī)院，醫(yī)療的支撐是養(yǎng)老服務(wù)，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)重要的內(nèi)容；電梯：太陽城無論是低層建筑，還是高層建筑，全部要有電梯，而且電梯要做醫(yī)療梯，擔架和床能進去，特別是從空間需求上滿足老年人的需求；軟件建設(shè)，為了維護老人的生活，太陽城相繼成立了若干個公司，配套老人的服務(wù)，有商業(yè)超市，物業(yè)管理，老年公寓、渡假村以及未來的產(chǎn)能投資公司，這些公司的設(shè)立既滿足了10年前社區(qū)的需求，也為后來的發(fā)展搭建了一個平臺。

??太陽城2.0時代摸索了三個模式：一是開發(fā)運作模式，二是服務(wù)運營模式，三是商業(yè)盈利模式。太陽城模式的輸出分為三個階段：第一階段做前期；第二階段深入功能設(shè)施；第三階段產(chǎn)生市場營銷，運營服務(wù)的標準化的內(nèi)容進行前期的介入。到了3.0創(chuàng)新時代，太陽城提出四大構(gòu)想：一是產(chǎn)品庫，我們把老人分段，分成未老、低老、中老，老老，分段以后做適應(yīng)的產(chǎn)品；二是用現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)+的思維構(gòu)建大的整合平臺；三是要做深化的聯(lián)合體，真正從2.0時代的聯(lián)盟走向聯(lián)合體；四是通過聯(lián)合體運作實現(xiàn)資本運作。

??太陽城結(jié)合為開發(fā)商增加賣點、回籠資金以及為消費者享受服務(wù)加大投資回報兩大需求的契合點，打造出多方共贏的商業(yè)運作體系：全球聯(lián)盟·會飛的房子。會飛的房子就是為老人度假深度療養(yǎng)度假的場所，目前已經(jīng)在國內(nèi)國外設(shè)立了40多個營地，老人可以在太陽城營地所在的任何一個國家度假。我們可以拿出房地產(chǎn)當中的未售的房子和老年公寓沒有完全出租的房子去迎接面對這些本來不該住進來的人，迎接他的需求，提前把我們的空置房子提前變?yōu)楝F(xiàn)金收入進來，兩個需求搭建。太陽城的解決方案，重要的是給會飛的房子，給低齡老人什么樣的生活，這樣的生活是以健康維護為要素的全程的360度的一種健康維護。

??養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景、現(xiàn)狀及趨勢

??清華大學(xué)教授 周燕珉

??養(yǎng)老地產(chǎn)是未來得朝陽產(chǎn)業(yè)，項目客群與產(chǎn)品的定位要明晰，產(chǎn)業(yè)鏈要連接起來，規(guī)劃設(shè)計或者是前期投資都要要匹配好資源，抓絨衣才能做好養(yǎng)老地產(chǎn)。

??在養(yǎng)老地產(chǎn)中最主要的有三方面的角色，第一個是政府；第二個是企業(yè)，包括地產(chǎn)商、投資商和設(shè)計院；最后是有老人人群。當前養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景從人口層面看，目前全國老人已經(jīng)是2點多億，到2014年底，60-65歲的老人數(shù)量達7487萬，占60歲以上的老人34.8%。低齡老人和高齡老人之間數(shù)字差距非常大；從政府層面來看，第二產(chǎn)業(yè)過剩，政府積極發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，也需要積極轉(zhuǎn)移勞動力，促進就業(yè)，雖然人口紅利已經(jīng)沒有了，但是人口還是非常大。第二產(chǎn)業(yè)的增值增加值比重42.6%，第三產(chǎn)業(yè)是48.2%，養(yǎng)老服務(wù)是服務(wù)業(yè)的主流，是服務(wù)產(chǎn)業(yè)當中非常重要的部分；從企業(yè)層面來看，白銀時代到來，黃金時代過去。很多開發(fā)商，房子不好賣了，三四線積壓嚴重。所以他們也想做老年地產(chǎn)，大家都在轉(zhuǎn)型對養(yǎng)老地產(chǎn)非常青睞。

??當前我國養(yǎng)老地產(chǎn)需解決三大問題：低齡老人和企業(yè)追求床位數(shù)形成了矛盾。近幾年床位數(shù)增長速度特別快，但現(xiàn)在的空置率是48%，而多數(shù)低齡老人選擇居家養(yǎng)老。

??第二，項目定位與區(qū)位的矛盾。城市的發(fā)展和老人需求的關(guān)系，城市中間特別需要有護理設(shè)施，遠郊只是需要旅游的東西，現(xiàn)有的醫(yī)療配備也是城市中心比較多，遠郊基本沒有。所以區(qū)位和老人的關(guān)系非常緊密，之間有一個定式。企業(yè)的位置會影響服務(wù)老人的群體。

??第三個矛盾，投資運營發(fā)展和全產(chǎn)業(yè)鏈的希求矛盾。投資商、開發(fā)商、運營商，還包括設(shè)計或者其他分支，目前的連接不太好，必須在開發(fā)的前端考慮到后面運營的情況才能做設(shè)計，如果不連接好會出現(xiàn)矛盾和問題，注定項目會失敗。產(chǎn)業(yè)鏈在前期要連接好，然后再深入下去，而不是像過去的房地產(chǎn)商一樣，最后還是要在運營投入方面賺錢。

??養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)未來有四大發(fā)展趨勢：趨勢一，根據(jù)老人的真實需求細分產(chǎn)品； 趨勢二，扎根社區(qū)建設(shè)小規(guī)模多功能的養(yǎng)老機構(gòu)；趨勢三，和旅游資源結(jié)合開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)；趨勢四，與醫(yī)療資源結(jié)合開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。老人如果要去老人社區(qū)，怎么跟醫(yī)療資源配合好是非常重要的。

??會養(yǎng)老的房子——秦達白鹿溪谷智慧人生

??陜西秦達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理  王紅兵

??智慧人生需要一處會養(yǎng)老的好房子

??隨著人口老齡化趨勢的加劇及全社會對養(yǎng)生養(yǎng)老的龐大需求，養(yǎng)老地產(chǎn)成為新熱點。作為責任國企的陜西秦達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，本著“四為”企業(yè)理念（為老人服務(wù)、為兒女盡孝、為企業(yè)盡責、為社會分憂），傾力打造出“三位一體的智慧養(yǎng)生養(yǎng)老低密度社區(qū)”——秦達·白鹿溪谷。歷時5年，秦達地產(chǎn)不遺余力的在西安養(yǎng)生福地白鹿原，打造出占地343畝、30萬㎡建筑面積的以健康型為主，CCRC持續(xù)照料退休社區(qū)，一站式服務(wù)社區(qū)。項目規(guī)劃建設(shè)的“三位一體”的養(yǎng)老社區(qū)涵蓋：老年公寓，約10萬平米，958套，約2000張床位；居家養(yǎng)老：低層住宅及花園洋房，約20萬平米，約1000戶；社區(qū)養(yǎng)老：宜老設(shè)施配套，為整個社區(qū)服務(wù)。項目暖色原生態(tài)的托斯卡納風(fēng)格打造出自然恬靜的鄉(xiāng)野風(fēng)情，為老人提供自然清新的養(yǎng)老環(huán)境。14項人性化智能系統(tǒng)、全社區(qū)適老化精細產(chǎn)品設(shè)計、十個一體化北京太陽城品牌模式運用，打造酒店式管理、管家式服務(wù)、開放式平臺、益老式設(shè)施可以滴交流居住的中高端新型老年養(yǎng)生養(yǎng)老住區(qū)。

??通過歷時五年對白鹿溪谷項目的全心打造，對于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)，有三點經(jīng)驗可以與大家分享：一是明確項目定位；二是明確運營管理模式；三是銷售物業(yè)與持有物業(yè)相結(jié)合。這三點的明晰與運用是一個養(yǎng)老地產(chǎn)成功與否的關(guān)鍵所在。

??為了生命的質(zhì)量！

??北京瑞健國際護理暨瑞典皇家護理學(xué)院董事長  李季男

??“以人為本”的養(yǎng)老護理——根據(jù)每一個被照顧的老人的需求，有針對性的提供護理措施，以達到提高被照顧的生命質(zhì)量的目的。

??中國目前有5萬家養(yǎng)老機構(gòu)，但在養(yǎng)老服務(wù)體系中依舊面臨著三大難題：一是設(shè)施硬件、服務(wù)質(zhì)量良莠不齊；二是專注點集中在通過硬件來提升服務(wù)質(zhì)量，對直接提供服務(wù)的核心軟件關(guān)注不夠；三是國際權(quán)威的服務(wù)星級評價體系鳳毛麟角，對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛需的老年失能失智癥照護的評價體系完全處于空白狀態(tài)。尤其是在當前養(yǎng)老機構(gòu)“四缺”階段（缺乏完整教育培訓(xùn)知識體系；缺乏正確行業(yè)引導(dǎo)品牌效應(yīng)；缺乏應(yīng)對高端需求的能力；缺乏國際資源有效對接平臺），整個行業(yè)市場急需建立一個具有具有功能性、高效性和創(chuàng)新性的健康養(yǎng)老服務(wù)體系。而一個成功的老年健康服務(wù)體系的建立離不開“以人為本”養(yǎng)老運營服務(wù)理念。以瑞健國際的養(yǎng)老服務(wù)理念為例，打造老年服務(wù)體系需要四大基石：一是根據(jù)每一個被照護者的需求，有針對性的提供護理措施。對患者的表現(xiàn)癥狀進行翻譯解釋，從而改善并控制其各種嚴重癥狀；二是重視團隊合作，強調(diào)團隊成員的專業(yè)性，專業(yè)的成員做專業(yè)的工作；三是對患者親屬的幫助也具有重要意義，正確的幫助和培訓(xùn)可以幫助他們更好地應(yīng)對局面；四是強調(diào)與被照護者進行溝通的重要性，高質(zhì)量的照護來源于有效的溝通。當然如果做為護理人員，自己本身是給予患者護理及關(guān)懷的最重要工具。

??美國養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)驗如何同中國項目結(jié)合

??美國水印養(yǎng)老社區(qū)中國有限公司首席執(zhí)行官  汪勇

??中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場需要培育，但當前是進入養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域最佳時機！

??美國持有型養(yǎng)老社區(qū)規(guī)模跟酒店行業(yè)資產(chǎn)價值相當，而中國市場化養(yǎng)老社區(qū)剛剛起步。起步階段面臨著諸多挑戰(zhàn)，但以美國養(yǎng)老市場的發(fā)展經(jīng)驗來看，中國的老年人口基數(shù)龐大加之以中產(chǎn)階級數(shù)量的攀升，中國的市場培育潛力很大，現(xiàn)在是進入養(yǎng)老市場的最佳時機，在模式上可以借鑒比較成功的美國養(yǎng)老模式。

??美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有6大成功經(jīng)驗，值得中國學(xué)習(xí)與借鑒。一是，市場調(diào)查與可行性研究要做好。可行性研究主要是：確定相關(guān)市場區(qū)域、開展人口和經(jīng)濟基礎(chǔ)研究、對現(xiàn)有地塊進行評估和分析、開發(fā)項目描述、分析周邊開發(fā)項目對目標地塊的影響、對主要市場競爭項目進行分析、分析項目出租/房間單元入住情形、開發(fā)產(chǎn)品、項目定義和市場定位。二是，運營理念和思路決定設(shè)計。一個項目檔次有多高，實際上是定價確定的，如果考慮這個項目的長期發(fā)展，戶型的可組合性非常關(guān)鍵，可能會增加建設(shè)成本，但從運營的角度是值得的。三是，以客戶和消費者為導(dǎo)向的市場和銷售。持有養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)的增值在于通過提供市場需要的增值服務(wù)和降低運營成本而實現(xiàn)凈營業(yè)收入的不斷增長。四是，以客戶為中心并給予客戶自由選擇的餐飲服務(wù)原則。

??餐飲的選擇立足于老人的時間計劃，而不是事先安排，只有老人可以自由選擇用餐時間、地點。一旦得到老人的認可，他才會繼續(xù)入住，社區(qū)入住率才會提高。五是通過高品質(zhì)服務(wù)打造持續(xù)增長的商業(yè)模式。六是，打造完善的運營管理體系和公司文化。

??從前期策劃定位到開發(fā)運營

??天佑安康集團董事長  陳琳翰

??養(yǎng)老地產(chǎn)從策劃定位到開發(fā)運營要注重“4個階段+369運營服務(wù)模式+1950項服務(wù)細節(jié)”

??養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)首先要需要解決五大問題：第一，如何減少老人走失率？第二，老年住區(qū)或養(yǎng)老公寓如何解決老人相互融合問題？。第三，養(yǎng)老社區(qū)的戶型設(shè)計及床位設(shè)計如何更加適老化？第四，如何解決養(yǎng)老社區(qū)老人健康飲食問題？，第五，如何做好養(yǎng)老社區(qū)各種風(fēng)險的管控？第五，輕人談養(yǎng)老項目的運營管理，如何準確了解老年人群的養(yǎng)老需求？

??養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)需經(jīng)歷四大階段：第一，可行性研究階段。最重要的是做市場調(diào)研和定位，包括投入產(chǎn)出的分析。第二，整體的策劃階段。做好細致的市場調(diào)查，拿出整個項目的概念性規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書，一定和建筑規(guī)劃設(shè)計院緊密結(jié)合，沒有整個項目的前期報告就不可能找到建設(shè)規(guī)劃設(shè)計院。現(xiàn)在很多開發(fā)商否反了，直接做設(shè)計然后修改，浪費很多的時間和資金成本。第三，開業(yè)籌備階段。最重要的是組織設(shè)計人力資源管理體系的設(shè)計。第四，正式運營階段，如何防控風(fēng)險，如何降低人工成本，如何滿足客戶的需且和提高客戶的體驗是我們運營階段最主要的任務(wù)。

??八大絕招讓養(yǎng)老地產(chǎn)項目可以成功：第一精準定位與市場劃分，沒有分類沒有利潤；第二是賣服務(wù)，賣醫(yī)養(yǎng)康護四位一體的貼心服務(wù)；第三賣幸福的生活方式：居家、社區(qū)、機構(gòu)三點一線；第四產(chǎn)融一體化；第五復(fù)合式延伸式服務(wù)方式；第六賣體驗賣口碑，體驗為王、服務(wù)制勝；第七，互聯(lián)網(wǎng)+沒有墻院的養(yǎng)老院；第八完整的符合實際的運營服務(wù)團隊和運營策劃方案。

??做養(yǎng)老地產(chǎn)還要注意八大陷井：第一沒有完整清晰的運營服務(wù)方案和管理團隊；第二缺乏清晰符合當?shù)貙嶋H和項目實際的商業(yè)模式與盈利模式；第三一味的照搬照抄模仿，不結(jié)合實際；第四重視硬件輕視軟件；第五還停留在賣房子思維定勢，不愿意干最臟最苦最累最難的活，服務(wù)態(tài)度決定一切；第六因為有社會資源、因為我們土地房產(chǎn)存量太大，因為我們有錢人性等等而選擇投資養(yǎng)老項目，是最大的陷井；第七沒有耐心只想賺快錢、大錢、容易的錢；第八不重視團隊建設(shè)，沒有員工宿舍的養(yǎng)老地產(chǎn)都會死去。

??養(yǎng)老設(shè)施系統(tǒng)化解決方案的創(chuàng)新思路

??廣東永愛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司市場總監(jiān)  傅坤氈

??養(yǎng)老設(shè)施的系統(tǒng)化要做到重功能、強配置、保服務(wù)

??系統(tǒng)化的養(yǎng)老配套設(shè)施包含：家具、家居、衛(wèi)生沐浴、智能系統(tǒng)、康復(fù)護理、休閑娛樂等七大類適老化產(chǎn)品和相關(guān)咨詢服務(wù)。每一項的設(shè)計及服務(wù)都必須要考慮到如何在降低你的運營成本的同時來提高老人的舒適度和幸福指數(shù)。另外養(yǎng)老設(shè)施還要從老人的生理特點、生活習(xí)性、對公共功能區(qū)的需求等長者對居住環(huán)境需求。養(yǎng)老產(chǎn)品的設(shè)計要結(jié)合這些需求來做：第一老年人的平衡能力下降，要設(shè)計無坡度路口；第二針對視力衰退，要注意邊角的倒角設(shè)計，減少磕碰傷；第三生理機能的下降，將常用藥品和生活用品放在觸手可及且容易看到的地方。在空間設(shè)計上要也要注意：一是公共走廊部分。過道的寬度，要兩個輪椅的通過及兩個護理床的通過；二是家具的尺寸，略高于正常家具尺寸；三是廚房設(shè)計的是不用明火，避免燃氣灶發(fā)生危險，小夜燈是自動的，過道燈用暗廣不會直射眼睛；四是儲藏納柜。要注意收納柜、分床和分房的設(shè)計；五是公共功能區(qū)。要提高老人與外界的聯(lián)系，臥室里面不主張設(shè)計的太舒服，包括沙發(fā)太多，讓老人盡量參加公眾活動。