市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委市市場監(jiān)管委市發(fā)展改革委市文化和旅游局印發(fā)天津市

關(guān)于加快推進農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅

盤活利用的指導(dǎo)意見的通知

各涉農(nóng)區(qū)人民政府，市有關(guān)單位：

??為深入貫徹落實《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）和《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號）等有關(guān)文件精神，加快推進我市農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市市場監(jiān)管委、市發(fā)展改革委、市文化和旅游局聯(lián)合制定了《天津市關(guān)于加快推進農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的指導(dǎo)意見》，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實際遵照執(zhí)行。

市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委市市場監(jiān)管委

市發(fā)展改革委市文化和旅游局

2022年2月16日

??（此件主動公開）

天津市關(guān)于加快推進農(nóng)村閑置宅基地

和閑置住宅盤活利用的指導(dǎo)意見

??農(nóng)村宅基地和住宅是農(nóng)民的基本生活資料和重要財產(chǎn)，也是農(nóng)村發(fā)展的重要資源。近年來隨著城鎮(zhèn)化的快速推進，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口數(shù)量不斷增加，農(nóng)村宅基地和住宅閑置浪費問題日益突出。適時引導(dǎo)推動村集體經(jīng)濟組織及其成員積極盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，對于維護村集體和農(nóng)民權(quán)益、增加農(nóng)民收入、促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展和推動鄉(xiāng)村振興具有重要意義。為加快推進我市農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號）《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕4號）等有關(guān)法律政策規(guī)定，結(jié)合我市實際，提出如下意見：

??一、總體要求

??（一）指導(dǎo)思想

??以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，深入貫徹落實中央決策部署和市委、市政府部署要求，圍繞“三美四鄉(xiāng)”建設(shè)，以依法維護村集體與農(nóng)民宅基地合法權(quán)益、嚴格規(guī)范宅基地管理為前提，以提高農(nóng)村土地資源利用效率、促進村集體經(jīng)濟發(fā)展、增加農(nóng)民收入為目標，以天津市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場公開、公平、公正的交易機制為保障，鼓勵村集體經(jīng)濟組織牽頭采取多種方式對閑置宅基地和閑置住宅進行盤活利用，為激發(fā)我市鄉(xiāng)村發(fā)展活力、促進鄉(xiāng)村振興提供有力支撐。

??（二）基本原則

??1.堅持農(nóng)民自愿。盤活利用工作要充分尊重農(nóng)民意愿，做好對農(nóng)民的政策宣傳和引導(dǎo)，充分調(diào)動農(nóng)民參與的積極性和主動性。

??2.堅持收益共享。盤活利用工作要兼顧農(nóng)民和集體的利益，要把增加農(nóng)民收入和發(fā)展壯大集體這兩項工作結(jié)合好，既要保證農(nóng)民有收入，也要保證集體有收益。

??3.堅持依法依規(guī)。盤活利用工作要嚴守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的底線，符合國家和我市關(guān)于宅基地管理、國土空間規(guī)劃、用途管制、產(chǎn)業(yè)用地、市場監(jiān)管和傳統(tǒng)村落保護等法律法規(guī)和政策規(guī)定，遵守農(nóng)房結(jié)構(gòu)安全要求和消防規(guī)定，符合環(huán)保衛(wèi)生要求，注重綠色發(fā)展。

??4.堅持民主決策。盤活利用工作涉及村集體經(jīng)濟組織發(fā)展、資產(chǎn)資源經(jīng)營管理和成員切身利益，重大事項要嚴格執(zhí)行“四議兩公開”決策程序，做到“公開透明”。

??5.堅持規(guī)劃先行。盤活利用工作要與各級、各類國土空間規(guī)劃相銜接，與鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相匹配，與美麗村莊建設(shè)相結(jié)合，嚴格按照村莊規(guī)劃和村莊建筑風(fēng)貌管控要求進行。

??二、盤活利用的主要路徑和方式

??村集體經(jīng)濟組織是農(nóng)村宅基地所有權(quán)的主體代表，在農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用過程中承擔(dān)組織和引導(dǎo)作用。由村集體經(jīng)濟組織牽頭的盤活利用工作主要分為兩個階段。

??（一）集中整合

??結(jié)合本村實際，村集體經(jīng)濟組織可以采取作價回購、統(tǒng)一租賃、農(nóng)戶委托、農(nóng)戶入股股份合作等多種方式集中整合本村閑置宅基地和閑置住宅資源，以便于統(tǒng)一盤活利用。

??1.作價回購。擁有閑置住宅的農(nóng)戶，在有其他合法住所且自愿退出該閑置宅基地情況下，可與村集體經(jīng)濟組織協(xié)商，由村集體經(jīng)濟組織回購閑置宅基地和閑置住宅歸村集體經(jīng)濟組織所有，用于統(tǒng)一盤活利用。

??2.統(tǒng)一租賃。農(nóng)戶可以將閑置宅基地和閑置住宅租賃給村集體經(jīng)濟組織，按合同收取租金，租賃期限不得超過二十年。

??3.農(nóng)戶委托。農(nóng)戶可簽訂委托協(xié)議將閑置宅基地和閑置住宅授權(quán)委托給村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一管理經(jīng)營、出租、入股、招商合作，村集體經(jīng)濟組織可以收取一定的管理費用。

??4.農(nóng)戶入股股份合作。農(nóng)戶可以將閑置宅基地和閑置住宅作價，以契約方式入股村集體經(jīng)濟組織的運營項目，協(xié)商確定分紅比例。

??（二）盤活利用

??村集體經(jīng)濟組織要統(tǒng)籌考慮區(qū)位條件、資源稟賦、環(huán)境容量、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和歷史文化傳承，選擇適合本村實際的閑置宅基地和閑置住宅盤活利用方式。

??1.原地原房直接利用

??鼓勵村集體經(jīng)濟組織利用從農(nóng)戶集中整合的閑置宅基地和閑置住宅，通過自營、出租、入股、合作等多種方式發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、文化體驗、電子商務(wù)等鄉(xiāng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。

??（1）自營。有條件的村集體經(jīng)濟組織可以選擇適合本村特點的產(chǎn)業(yè)，利用集中整合的閑置宅基地和閑置住宅自主開發(fā)。

??（2）出租。村集體經(jīng)濟組織可以將集中整合的閑置宅基地和閑置住宅統(tǒng)一對外出租，按合同收取租金，租賃期限不得超過二十年。

??（3）入股。村集體經(jīng)濟組織可以將集中整合的閑置宅基地和閑置住宅作價入股相關(guān)經(jīng)營主體，獲取穩(wěn)定收益和分紅。

??（4）合作。村集體經(jīng)濟組織可以將集中整合的閑置宅基地和閑置住宅與投資者合作開發(fā)，本著合作共贏的原則協(xié)商確定收入分配比例。

??2.拆舊整治統(tǒng)籌利用

??在充分尊重農(nóng)民意愿前提下，依據(jù)村莊規(guī)劃支持采用拆舊整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式，開展農(nóng)村閑置宅基地整治。整治出的土地和建設(shè)用地指標通過就地再利用、調(diào)整再利用、節(jié)余指標掛鉤、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、村集體經(jīng)營企業(yè)等方式統(tǒng)籌利用，優(yōu)先用于滿足農(nóng)民新增宅基地需求、村莊建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

??就地再利用。村集體經(jīng)濟組織把相對集中連片的退出宅基地，復(fù)墾、復(fù)綠后作為補充耕地、林地就地使用，或者對人均土地少、不能保障“一戶一宅”的地區(qū)，可以繼續(xù)以宅基地用途就地使用，用于建設(shè)農(nóng)民住宅小區(qū)，保障農(nóng)民“戶有所居”。

??（2）調(diào)整再利用。村集體經(jīng)濟組織對通過利用退出宅基地拆舊復(fù)墾、復(fù)綠產(chǎn)生的集體建設(shè)用地指標，進行集中調(diào)控（規(guī)劃調(diào)整和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用）后另址使用。

??（3）節(jié)余指標掛鉤。村集體經(jīng)濟組織將退出宅基地產(chǎn)生的建設(shè)用地指標在優(yōu)先滿足農(nóng)民新增宅基地需求、村莊建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展后形成的節(jié)余指標，用于城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，落實占補平衡，實現(xiàn)建設(shè)用地總量不增加、耕地面積不減少、質(zhì)量不降低、城鄉(xiāng)用地布局更合理的目標。

??（4）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。村集體經(jīng)濟組織將退出宅基地通過整理或調(diào)整再利用產(chǎn)生的集體建設(shè)用地根據(jù)國土空間規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途并經(jīng)依法登記后，以出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

??（5）村集體經(jīng)營企業(yè)。村集體經(jīng)濟組織利用退出宅基地整理或調(diào)整再利用產(chǎn)生的集體建設(shè)用地，通過興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)業(yè)。

??三、支持政策

??（一）強化市場服務(wù)功能。充分發(fā)揮天津市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場服務(wù)功能，搭建閑置宅基地和閑置住宅流轉(zhuǎn)交易平臺，為農(nóng)民和村集體經(jīng)濟組織提供免費服務(wù)。村集體經(jīng)濟組織流轉(zhuǎn)閑置宅基地和閑置住宅應(yīng)在天津市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場公開進行。市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委牽頭制定閑置宅基地和閑置住宅流轉(zhuǎn)有關(guān)合同示范文本，提高流轉(zhuǎn)交易規(guī)范化水平。

??（二）發(fā)揮村集體主導(dǎo)作用。盤活利用工作原則上要由村集體經(jīng)濟組織牽頭統(tǒng)一進行，防止一家一戶未經(jīng)本集體經(jīng)濟組織同意擅自與社會資本開展合作經(jīng)營產(chǎn)生各類矛盾。有條件的涉農(nóng)區(qū)可以對工作較好的村集體經(jīng)濟組織給予一定補貼。村集體經(jīng)濟組織可以通過統(tǒng)一組織經(jīng)營管理、提供公共設(shè)施和服務(wù)等，獲取經(jīng)營收益和管理費用，并嚴格納入集體資產(chǎn)進行管理、分配和使用。村集體經(jīng)濟組織要正確處理好農(nóng)戶、集體和合作單位之間的利益關(guān)系，確保各方合法權(quán)益，做好利益分配，做到互利共贏。村集體收益要優(yōu)先用于解決本村集體經(jīng)濟組織成員合理住宅需求，保障“戶有所居”。

??（三）創(chuàng)新金融支持機制。支持金融機構(gòu)依法穩(wěn)慎開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用過程中的金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，簡化中間環(huán)節(jié)，提供有力金融支持。充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)擔(dān)保政策性作用，對盤活利用經(jīng)營主體從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)融合項目提供信貸擔(dān)保。支持農(nóng)村宅基地制度改革試點區(qū)在改革試點框架下探索賦予農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)（含宅基地使用權(quán)）抵押融資功能。

??（四）鼓勵指標掛鉤利用。鼓勵將退出閑置宅基地整治后形成的建設(shè)用地指標用于城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，實現(xiàn)建設(shè)用地的空間平移、聚焦和布局優(yōu)化，用于解決農(nóng)民住宅小區(qū)建設(shè)、城市近郊區(qū)發(fā)展和村莊產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地空間不足的問題。

??（五）加大招商引資力度。結(jié)合農(nóng)民豐收節(jié)、鄉(xiāng)村旅游大會、農(nóng)業(yè)嘉年華、農(nóng)博會等活動，向社會推介我市農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅資源。重點推介閑置住宅資源相對集中、盤活意愿較強、村集體經(jīng)濟組織健全、農(nóng)村宅基地管理規(guī)范、有鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、農(nóng)民群眾積極性高的村莊。積極引導(dǎo)有實力、有意愿、有責(zé)任的企業(yè)有序參與盤活利用工作。支持返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項目。

??（六）加強財政資金支持。支持各涉農(nóng)區(qū)統(tǒng)籌安排相關(guān)涉農(nóng)資金，對農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作進行獎勵、補助。有條件的涉農(nóng)區(qū)可發(fā)行地方政府專項債券，支持本區(qū)符合專項債券發(fā)行條件的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用項目。

??（七）鼓勵支持探索創(chuàng)新。探索引導(dǎo)返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員與農(nóng)民以簽訂租賃合同形式開展訂單式建房，按照經(jīng)營需要新建或翻建住宅，合作打造民宿、康養(yǎng)和經(jīng)營場所等。引導(dǎo)閑置宅基地和閑置住宅退出，對進城落戶的農(nóng)村村民和通過繼承獲得住宅房屋所有權(quán)的非集體經(jīng)濟組織成員，可探索通過多種方式鼓勵其自愿有償退出宅基地。鼓勵村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，依法依規(guī)發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，以及農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目。

??四、有關(guān)要求

??（一）要切實推動村集體承擔(dān)起主體責(zé)任。農(nóng)村宅基地屬于集體經(jīng)濟組織成員集體所有，村集體經(jīng)濟組織作為農(nóng)村宅基地所有權(quán)主體代表，必須發(fā)揮引領(lǐng)、組織、統(tǒng)籌和管理作用，切實保護好村集體和廣大農(nóng)戶的切身利益。鼓勵把適宜條件的閑置宅基地和閑置住宅盤活為村莊公共活動空間。騰退的閑置住宅由村集體承擔(dān)農(nóng)房安全責(zé)任。騰退的閑置宅基地應(yīng)優(yōu)先用于保障村民合理的住宅需求。

??（二）要合理確定盤活利用對象。盤活利用閑置宅基地和閑置住宅應(yīng)在農(nóng)民合法宅基地和地上的房屋進行，原則上應(yīng)為已辦理宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記的。擬盤活利用的閑置宅基地和閑置住宅要符合在規(guī)劃保留村莊內(nèi)、符合我市國土空間規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)歸屬清晰、使用權(quán)未抵押、現(xiàn)狀經(jīng)村集體經(jīng)濟組織認可等條件。閑置住宅不包括設(shè)施農(nóng)業(yè)項目配套用房、違法占地建房以及農(nóng)民建設(shè)的用于倉儲的非居住用途的房屋等。

??（三）要依法規(guī)范盤活利用行為。各涉農(nóng)區(qū)要進一步加強宅基地管理和農(nóng)房安全管理，防止侵占耕地、大拆大建、違規(guī)開發(fā)，堅決遏制耕地“非農(nóng)化”行為，防止耕地“非糧化”。要堅決守住法律和政策底線，不得違法違規(guī)買賣或變相買賣宅基地，嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。要切實維護農(nóng)民權(quán)益，不得以各種名義違背農(nóng)民意愿強制流轉(zhuǎn)宅基地和強迫農(nóng)民“上樓”，不得違法收回農(nóng)戶合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作為農(nóng)民進城落戶的條件。村委會和村集體經(jīng)濟組織要加強安全監(jiān)管，杜絕治安、消防、衛(wèi)生等安全隱患。出租用于居住或開展經(jīng)營的，要嚴格遵守國家和我市的有關(guān)規(guī)定，履行出租登記手續(xù)，租賃合同期限不得超過二十年，嚴禁出租不符合條件的房屋，嚴禁違法群租。

??（四）要強化各部門政策銜接。各涉農(nóng)區(qū)要認真落實黨中央、國務(wù)院和市委、市政府關(guān)于鄉(xiāng)村振興、城鄉(xiāng)融合發(fā)展、返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新等方面的文件要求，完善適合本區(qū)實際的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用政策，出臺扶持措施，簡化市場準入，優(yōu)化登記、備案等手續(xù)。對利用閑置宅基地和閑置住宅發(fā)展民宿等項目，要盡快研究和推動出臺特種行業(yè)經(jīng)營等領(lǐng)域便利市場準入、加強事中事后監(jiān)管的措施。盤活利用過程中出現(xiàn)交易糾紛，要及時引導(dǎo)當事人采取協(xié)商解決、向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請調(diào)解、依據(jù)合同約定申請仲裁或依法向人民法院提起訴訟等方式妥善解決。天津市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場要制定相關(guān)產(chǎn)品流轉(zhuǎn)交易制度。

??五、加強組織領(lǐng)導(dǎo)

??（一）要高度重視。各涉農(nóng)區(qū)要高度重視農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，加強統(tǒng)籌領(lǐng)導(dǎo)。區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門要加強指導(dǎo)，強化與相關(guān)部門的協(xié)調(diào)，其他相關(guān)部門要各負其責(zé)，形成工作合力。各涉農(nóng)區(qū)可根據(jù)本區(qū)實際，制定具體實施方案、操作細則和配套政策，進一步明確目標任務(wù)、工作路徑和重點措施，確保盤活利用工作取得實效。

??（二）要夯實基礎(chǔ)。各涉農(nóng)區(qū)要推動做好村莊規(guī)劃編制、房地一體的宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證、農(nóng)村宅基地和農(nóng)房調(diào)查、農(nóng)村人居環(huán)境整治等基礎(chǔ)工作。要結(jié)合農(nóng)村宅基地制度改革試點，探索宅基地退出等機制，為盤活利用工作創(chuàng)造有利條件。

??（三）要強化宣傳。各涉農(nóng)區(qū)要積極宣傳和解讀農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅利用法律法規(guī)和相關(guān)政策措施，以及盤活利用典型案例，營造良好的社會輿論氛圍。

??（四）要加強引導(dǎo)。除村集體經(jīng)濟組織牽頭外，農(nóng)民也可依法與城鎮(zhèn)居民、工商資本等主體，通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式直接進行閑置宅基地和閑置住宅盤活利用。各涉農(nóng)區(qū)要對農(nóng)民自行開展的盤活利用行為加強引導(dǎo)，有效防止產(chǎn)生各類矛盾糾紛。