??在地產行業的寒冬之下，已有不少房企開始轉道物流行業，試圖打開新藍海。

??受消費市場提質升級、電子商務的興起以及制造業穩步增長等多重因素驅動，不斷衍生物流地產的新需求，而當前國內物流倉儲的人均面積和效率均低于發達經濟體，短期處于供不應求的狀態，擁有廣闊的市場前景和相對可觀的投資回報率。當前物流地產受到各路資本青睞，熱度始終不減，尤其在地產行業的寒冬之下，已有不少房企開始轉道物流行業，試圖打開新藍海。

??政策東風補齊行業短板

??物流地產收益可觀受到青睞

??“物流”，顧名思義指“物品的流通”。在中國的物流術語標準中（GB/T18354-2006），將“物流”定義為：物品從供應地向接收地的實體流動過程中，根據實際需要，將運輸、儲存、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息處理等基本功能實施有機結合的過程。一般而言，物流市場價值鏈包括兩個主要方面：運輸，包括貨物運輸的不同方式；倉儲，包括倉儲、交貨、加工及包裝、貨運代理及信息服務。

??物流地產，是投資商根據物流企業客戶需要，選擇合適地點，所投資和建設的物流設施。簡單來說，是指物品在流通中所棲身的場所，范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等。

??其中投資商作為物流地產的投資主體，既可以是房地產企業，也可以是物流商、電商或者專業機構投資者；開發商主要根據客戶需求，負責項目規劃及設計、項目施工、項目監控及質量控制等。等物流地產項目完工后，運營商再開展項目租賃及市場營銷工作，提升項目的出租率，并進行后期的項目管理及運營。

??

??1、供應稀缺制約發展，需求旺盛帶來行業機會

??經濟增長促進需求，物流已是中國經濟支柱產業（略）

??供應稀缺制約行業發展，運營效率同樣有待提高（略）

??高標準倉庫是未來趨勢，五星級庫區數量較少（略）

??冷鏈物流受到關注，統一標準執行力較弱（略）

??2、政策推動物流模式向現代化發展，加強資源整合

??政策利好推動智能化發展，現代冷鏈物流體系建設加快

??為了解決以上問題并推動傳統物流模式向現代化發展，過去幾年政府出臺了一系列的政策用來支持物流業的發展，這些政策大多與完善物流基礎設施、稅收和技術有關。如2016年3月，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》正式發布，規劃中提出加強物流基礎設施建設，大力發展第三方物流和綠色物流、冷鏈物流、城鄉配送。

??2019年3月，國家發改委連同24部委聯合發布《關于推動物流高質量發展促進形成強大國內市場的意見》，明確了2019年啟動首批15個國家物流樞紐建設，該政策的出臺進一步推進了物流資源整合、社會協同。

??2021年以來，國家政策繼續大力支持物流發展建設，推動現代物流逐步向智能化和自動化發展，其中如7月9日國家發改委發布《國家物流樞紐網絡建設實施方案（2021-2025年）》，方案顯示將穩步推進120個左右國家物流樞紐布局建設；支持城市群內國家物流樞紐共建共享共用和一體化銜接。

??此外冷鏈物流也成為了未來重點發展方向，尤其是12月13日國務院辦公廳發布的《“十四五”冷鏈物流發展規劃》，到2025年布局建設100個左右國家骨干冷鏈物流基地；此外還鼓勵拓展冷鏈物流企業投融資渠道，鼓勵冷鏈物流企業通過兼并重組、戰略合作等方式優化整合資源，提升市場集中度。從《規劃》的出臺和內容看，進一步突出了冷鏈物流的戰略地位，完善了冷鏈物流頂層設計，明確了發展任務與目標，設定了推動落實的重大工程，現代冷鏈物流體系建設步伐也將加快。

??政策推動下公募REITs進展順利，打通資本閉環（略）

??3、物流地產收益率表現優，受到投資者青睞（略）

??物流地產呈“一超多強”格局

??基金與電商紛紛涌入

??1、產業鏈呈細化分工趨勢，多方參與各展所長 

??根據不同的開發環節，將物流地產分為投資開發、培育發展和成熟運營等三個階段。

??1）投資開發階段包括前期資本引入、初始項目評估、選址、土地收購、項目規劃及設計、項目施工、項目監控及質量控制等諸多流程，物流地產投資商通過自有資金、外部融資、設立自管基金并引入機構投資者從而獲取用于投資開發的資金，并參與公開招標、拍賣及掛牌出售等方式獲取土地資源。

??2）培育發展階段主要涉及租賃及市場營銷的環節，租賃工作基本在物流項目建設開始就已經開展，向下游包括電商、第三方物流供應商、零售商、制造商等不同類型租戶開展租賃營銷活動。待新物流項目竣工至少3個月以上基本可實現滿租狀態，通常情況下從獲取土地到穩定營運需要12-24個月。

??3）成熟運營階段主要包含物業管理與后期基金管理等兩個環節。物業管理通常負責管理物流設施及租賃，收集租戶需求并及時予以反饋。而基金管理中物流地產投資商作為私募基金的管理人（GP），負責管理基金投資組合，透過管理基金資產實現增值以及于相關資產運營穩定后尋求機會出讓基金投資（尋求退出)，以最大化內部收益率。

??根據物流地產產業鏈中不同的開發階段及環節，能衍生出多元化的盈利模式，物流項目主要的盈利來源是以下4類：資產增值收益（出售項目即完成土地溢價與物業重估收益的兌現）、開發建設收入、出租收入以及基金管理收入。

??以專業的物流商易商紅木ESR為例，ESR的營收由基金管理、投資和開發建設等三大業務構成，其中投資業務主要是計入資產負債表內已竣工物業的出租收入，2021年中期三大分項收入占比60.6%、26.3%和13.1%。除此以外，投資物業重估收益（資產負債內竣工及在建資產公允價值變動）和合聯營收益（旗下基金管理的資產收益）貢獻絕大部分利潤。2021年中期ESR投資物業重估收益165.9百萬美元，合聯營收益78.15百萬美元，分別占除稅前利潤的57.7%和7.2%，另外股息收入同樣也是利潤的重要來源。

??物流地產中的每個環節都可以由具體的參與者憑借各自稟賦去完成，目前物流地產的參與者主要可分為四類：物流商（專業的物流地產開發商）、房地產開發商、基金機構以及電商企業等。由于各方參與者核心競爭優勢各有側重，根據不同開發環節，愈發呈現專業分工趨于細化的合作模式，真正實現規范化、專業化、現代化的產業經營管理。如物流商通常覆蓋全周期環節，但會將施工外包給第三方，而房企則可以參與“投資-開發-運營”，基金機構重在財務投資，而電商主要租賃倉儲設施、為下游客戶提供物流服務。

??2、基金與電商等外部玩家搶灘物流地產，自建倉庫難以形成規模效應

??作為投資者，基金機構相對缺乏項目經營能力（略）

??自建倉庫長期占用資金，電商仍以租賃為主流（略）

??3、呈“一超多強”競爭格局，物流商占主導，房企份額顯著提升（略）

??外資基金化解決資產資本運作難題

??1、外資優勢在于基金化，國資優勢在于土地資源（略）

??2、基金化撬動杠桿、提升投資回報率，成功打造資本閉環（略）

??拓展慢、退出難普遍存在

??當前房企已在物流地產上取得一定成果，如萬科2014年進軍物流地產，2017年切入冷鏈，2020年末倉儲建面1148萬平，市占率僅次于普洛斯排名第二，其中冷鏈庫建面86萬平，位居國內第一。遠洋2017年開始布局，截至目前物流倉庫規模超過400萬平。2021年龍湖開始組建物流地產團隊，而同時期碧桂園創投入股滴滴貨運，綠地金融已投項目東航物流成功上市，物流地產行業的新進入競爭者逐漸增多。

??從房企布局物流地產的方向來看，根據其參與環節的不同，可分以下3類：房企主導、與物流商合作經營、房企只做單一角色（代建方或投資方）。

??模式1：房企為主導，獨立參與物流地產“投資-開發-運營”等環節，業務模式多為重資產自持，優勢在于拿地與開發，劣勢在于運營管理和資本循環。

??模式2：房企與物流商合作，房企作為投資及開發的主體，選地建成相關物流設施后，再轉租給物流企業，與物流商共享收益、共擔風險。

??模式3：房企作為單一角色，如僅作為投資方或代建方，參與財務投資或開發建設環節，屬于輕資產模式，可豐富其收入來源。

??1、房企主導：獨立開發參與全產業鏈，普遍面臨資產重、退出難等瓶頸（部分略）

??房企作為主導,租售給租賃方并代其管理，屬于主流模式。即房企作為投資開發主體，實現對物流地產選址、設計、施工、交付、后續支持與服務的全周期覆蓋，日常物流業務由租賃方操作，房企只負責投資開發和物業管理，如萬科、綠地、富力和遠洋等。

??以較早進入物流地產的萬科為例，萬緯物流聚焦高標倉及冷鏈物流兩大核心業務。投資開發層面，2014年萬科成立物流地產事業部，2015年推出萬緯物流，開始與黑石旗下的物流地產基金合作開拓投資與并購，2016年開啟全國化布局。2017-2018年對物流地產的拓展布局進入高峰，2017年新增36個項目，新增倉儲建面265萬平，2018年新增64個項目，新增倉儲建面498.4萬平，同比大幅增長88.1%。2019年以來萬緯對物流地產的投資節奏放緩，新增倉儲建面同比增速歷年均跌超50%，房地產開發主業調控政策的收緊是萬科對物流布局謹慎的重要原因。截至2021年三季度末萬緯物流倉儲已運營項目建面818萬平，其中高標庫769萬平，冷庫49萬平。經過短短幾年的擴張，萬緯已發展成為物流地產行業國內第二、冷鏈物流國內第一的地位。

??2、房企與物流商合作：優勢互補，共享收益、共擔風險（略）

??3、房企只做單一角色如投資方或代建方，拓展多樣收入來源（略）

??房企冒然進入需謹慎（略）