??11月28日，證監會新聞發言人就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問稱，證監會支持實施改善優質房企資產負債表計劃，加大權益補充力度，促進房地產市場盤活存量、防范風險、轉型發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤。證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，并自即日起施行。

??繼11月11日,銀保監會發布十六條新政，到此次的“股權融資優化5條新政”，可以視為對“救項目與救企業”政策的延續，至此“三支箭”政策皆出。不同于信貸及債券受限于白名單的房企覆蓋范圍，此次新政同樣惠及風險房企，尤其是恢復上市房企并購重組、恢復上市房企再融資兩條，有利于房企打通再融資渠道。

??恢復涉房上市公司并購重組及配套融資

??借殼上市重新成為可能

??恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須為房地產行業上市公司。允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等。建筑等與房地產緊密相關行業的上市公司，參照房地產行業上市公司政策執行，支持“同行業、上下游”整合。

??點評：

??事實上，自2008年起證監會對房企在A股上市進行收緊，此后上市房企多為借殼上市。而在2016年證監會修訂了《上市公司重大資產重組管理辦法》，為企業借殼上市設定了更多門檻，使得自2016年起房企在A股的上市渠道基本已經封死，此后沒有房企在A股上市，房企只能赴港上市。而此次的恢復涉房上市公司并購重組及配套融資，也是近10年來涉及房地產重組上市的明確開放。

??此次并購重組恢復之后，對于想要在A股上市的房企來說，借殼上市成為可能。而對于出現流動性問題的房企來說，則可以借此類重組上市工作理順債務關系；對于優質房企而言，可以增加收購或者控股其他企業的機會，有利于目前整體行業的出清。

??從前期政策的推進來看，此次政策之后優先受益的還將是具有國資背景的房企以及少數優質房企，其余大多數房企仍要等待政策的傳導。

??恢復上市房企再融資

??有助于改善資產負債表提升資質

??恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用于政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

??調整完善房地產企業境外市場上市政策。與境內A股政策保持一致，恢復以房地產為主業的H股上市公司再融資；恢復主業非房地產業務的其他涉房H股上市公司再融資。

??點評：

??自2016年A股上市暫停后，赴港上市一度成為房企上市的主要選擇，2018-2020年期間房企迎來一波上市小高潮，但是2021年之后赴港上市的房企也都遭擱淺。截至2022年10月底，最近4年在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企有13家。此次政策出臺，境外市場上市政策與A股政策保持一致，也將利好一些還沒上市的房企。

??此外，隨著上市房企再融資渠道的恢復，上市房企可以通過發行股份募集資金，購買涉房資產。近期民企股權融資已有成功案例，11月22日碧桂園宣布完成14.63億股新股份配售，所得款約38.7億港元；23日雅居樂也宣布2.95億股配售完成，所得款項凈額7.83億港元。至此2022年房企累計再融資規模約為110億元，其中融創和碧桂園兩家就占了85%。

??股權融資與債權融資相比，募得資金的同時也不用擔心償債壓力，不僅不會影響房企“三條紅線”指標，通過加大資本金還有利于“三條紅線”指標中扣預收后資產負債率及凈負債率的優化，改善房企的資產負債表情況。但近兩年，隨著市場信心的跌落，房企增發配股融資也持續保持低位，2021年以來只有11家房企成功增發配售股份，年均融資規模110億元左右。此次政策松動，將有利于進一步提振市場信心，上市房企股權融資范圍將進一步擴大，但短期內仍然限于少數優質房企。

??需要注意的是，此次新政策規定募集資金用于存量涉房項目和補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發新樓盤等，重點在于促進企業募集資金加速盤活現有的項目資產，回到正常經營軌跡，從而達到救企業的目的。

??推動保租房等REITs常態化發行

??利好以運營見長的房企

??進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依托符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作為已上市基礎設施REITs的擴募資產。

??積極發揮私募股權投資基金作用。開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。

??點評：

??2022年7月底之前，我國的公募REITs累計發行了14只，行業分布在高速公路、產業園區、物流地產以及環?；I域。8月16日我國三支首批保障性租賃住房REITs（華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT）同步發售，標志著公募REITs底層資產的進一步擴容，同時我國住房租賃企業真正意義上實現了“開發、運營、金融退出”的可持續發展的商業閉環模式，之后保障房REITs的申請發行一直在推進。

??此次新規再次重申支持保障性租賃住房、倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，預計此后REITs設立發行將迎來提速。對于旗下擁有大量此類基礎設施、產業園區或保租項目的房地產企業而言無疑是重大利好，如已將長租公寓作為主航道業務的龍湖集團，布局物流地產的萬科等等。

??對于擁有大量存量資產的房企而言，私募股權投資基金同樣是重要的資金來源。與REITs一樣，私募股權投資基金能夠幫助房企實現項目的真實出售及出表。與此同時私募股權投資基金還能在項目的前期介入，且涉及公募REITs并不包含的傳統商業地產等物業類型，對于房企的支持意義更大，尤其是華潤置地、龍湖集團、萬科、新城、中海、招商、寶龍等在商業運營領域已有一定規模的房企，可以加速盤活存量資產，回籠資金。

??整體而言，此次推出的股權融資調整優化5項措施，表明政策層面進一步改善房企融資環境的態度，但是政策效果還有待觀察。從政策的傳導效應來看，國企、央企和少數優質民營房企優先受益，其余房企仍需等待。當前房企仍然面臨較大的償債壓力，運營的改善核心還是在銷售端，然而短期內銷售仍處于低迷狀態，疫情影響下10月商品房銷售額同環比降幅較上月仍有擴大，市場筑底回升、銷售回款得到保障才能讓企業真正走出困境。