??長沙本輪土拍熱度在供應量、地塊品質均下行的情況下，熱度大幅下滑并未出乎意料。

??◎  作者 / 謝楊春、吳嘉茗

??長沙今日第三輪集中供地掛牌結束，除1宗提前終止的地塊外，另外21宗地塊底價成交，一方面是由于本輪供地質量一般，主要集中郊區，另一方面房企投資意愿仍處低位，多數地塊由地方城投公司托底成交，規模房企中，僅萬科、中交有所斬獲。

??市區僅6宗地上架
第三輪供地質、量均下降

??長沙本輪共掛牌22宗含宅地塊，總建面225萬平方米，原本第三批次的供應量較前兩輪就已經有所縮減，在競價前一天，位于雨花區的071號地塊終止出讓，最終本次供應的地塊僅有21宗，總建面218萬平方米。

??其中市區5區范圍內僅有6宗，建筑面積78萬平方米，分別位于開福區、雨花區和天心區，最受市場關注的岳麓區本次沒有土地供應；郊區方面，望城區本輪出讓15宗地塊，建筑面積139萬平方米，供應幅數、建面分別占本次總供應的71%和64%，是絕對主力區域，但望城區對開發商整體吸引力度有限。

??整體來看第三輪集中供地的體量、質量均不及前兩輪，對市場熱度的提振作用有限。

??全部地塊底價成交
集中土拍熱度一降再降

??在1宗地提前終止后，另外21宗地塊全部底價成交，長沙的第三輪集中供地熱度與前兩輪相比進一步下滑，土地市場熱度跌入“冰點”，不僅望城區的地塊均底價成交，市區范圍內的幾宗地塊均未出現溢價。

??從地塊條件來看，市區的6宗地塊中， 開福區072號地塊周邊豪宅圍繞，包括萬科瑧灣匯、青熙中心等，且能夠打造江景豪宅；雨花區069號、070號地塊均是此前流拍/終止出讓的地塊，本輪再掛牌，銷售限價都有所提升，項目的盈利空間有所提升；在市場熱度較高的時期，此類自身條件不錯、出讓條件又更加優化的地塊，溢價成交的可能性也較大，但此次僅以底價成交。

??結合長沙的前兩輪集中供地來看，所有溢價、熔斷地塊均位于岳麓區，而岳麓區本輪沒有地塊出讓，其他區域實際上則是保持了全部底價成交的趨勢，從側面證明當前土拍市場的冷清。

??盈利空間維持在一貫水平
平均地房比僅0.29

??盈利空間方面，本輪長沙成交的21宗地塊平均地價房價比僅有0.29，平均房價地價差為7637元/平方米，與前兩輪基本持平。

??本輪出讓的市區地塊中，3宗地有最高限價，另外2宗按照開發品質進行價格監測、1宗按照長沙市樓市政策進行價格監測，變相寬松了限價。其中開福區072號地塊，成交樓板價為8086元/平方米，周邊在售的萬科瑧灣匯、建發養云售價范圍在20000-26500元/平方米左右，以此來看項目有較高的盈利空間。

??另外，望城區的15宗地塊中，成交樓板價主要分布在2000-3000元/平方米，銷售限價則分布在8800-10500元/平方米，整體有6500-7500元/平方米的價差空間。

??結合近期市場來看，長沙10月份尤其是國慶黃金周期間的市場表現向好，但區域冷熱不均，既有日光盤項目、也有開盤認購率偏低的項目，且節后樓市熱度再度快速下滑，市場信心還未企穩，紙面盈利能否轉化為實際盈利仍存在考驗。

??城投包攬七成地塊
規模房企中僅萬科、中交拿地

??本次長沙土拍依然由地方城投公司成為拿地主力，市區6宗地塊中有2宗由城投拿下，而望城區的15宗地塊中更是13宗地是由城投公司競得，對比來看，郊區地塊明顯對城投托底的需求更強烈。

??規模房企中萬科、中交各落一子。萬科與長沙軌交聯合體拿下開福區073號地塊，地塊出讓要求中提到競買人需引進具有10年以上地鐵線網建設、管理經驗的公司共同開發。實際上，萬科與長沙軌交也并非首次聯合，2020年萬科和長沙軌交聯合體也在開福區開福中心板塊拿下一宗商住地塊，如今已開盤。中交拿下天心區068號地塊，周邊有師大附中、在建的龍湖天街等。值得一提的是，萬科和中交所拿地塊總價分別為10.4億元和9.95億元，也是本次土拍總價最貴的兩宗地。

??此外還有4宗地塊由民企拿下，總價均在5億元以內，拿地企業有銘興置業&興鴻源、華實領峰、三潤地產和金蟄房地產，均為長沙本土民企。

??整體來看，長沙本輪土拍熱度在供應量、地塊品質均下行的情況下，熱度大幅下滑并未出乎意料。21宗地塊全部底價成交，7成地塊靠城投托底成交，品牌房企拿地謹慎，民企投資積極性也未明顯復蘇，僅有少量本土房企底價獲取小體量地塊。

??雖然11月份央行、銀保監會發布了針對房地產行業的16條新政，但短期內在政策效果在企業投資端還未能體現。當前房企首要工作還是以增強融資、促進銷售為主，而能否從銷售端實現“回血”還與市場信心息息相關，土地投資信心也依賴于市場信心的帶動。