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??點擊查看完整版報告：[易居研究院]一線城市購房政策研究

       一線城市政策底已到來

??近期一線城市官方紛紛表態，將根據市場情況積極優化調整購房政策。這意味著一線城市購房政策底已經到來。一線城市購房政策全國最嚴，當前釋放放松信號，對其以及全國都有積極的作用。在當前供求關系發生重大變化的過程中，系統梳理此類城市既有的購房政策，將有助于我們思考政策寬松的邊界和趨勢。本報告對四個一線城市重點政策進行分析，涉及限購、限貸、普通住宅認定標準、稅費政策等內容，并由此研究放松的空間和潛在的效應。報告最后結合一線城市的總體情況，對后續政策放松做了相關的建議。

??一、限購政策

??截止2023年7月30日，一線城市總體執行了嚴厲的限購政策，在本地戶籍和外地戶籍、離婚后、商住房和特定區域購房等領域都有體現。梳理發現，在本地戶籍限購政策方面，深圳最嚴，即新落戶的購房者也需要具備社保繳納條件。而在外地戶籍的限購政策上，上海最嚴，即單身人士沒有購房資格。另外我們也注意到，一線城市部分郊區市場已經落實了放寬的政策。我們將主要的限購政策條款做了簡化，并羅列如下。需要說明的是，本部分不涉及企業購房、社保補繳等內容。

??限購政策行政色彩重，對部分合理購房需求造成了誤傷，并產生了很多成本或負擔。這里圍繞外來人口進行分析，主要包括“限購導致未來購房成本增加”、“限購導致租房開支增加”兩個維度。1）限購對購房成本的影響。5年社保繳納約束，使得置業計劃推遲5年。舉例來說，某家庭希望在2019年購房，但因為限購只能推遲到2023年。數據顯示，一線城市2023年上半年房價相比5年前上漲了14211元/平方米，同時一線城市家庭購房套均面積約110平方米。據此計算，其潛在購房成本增加約156萬元，相當于三四線城市的一套房總價，或者說購房成本和負擔增加了35%。2）限購對租房開支的影響。一線城市家庭租房月租金約為6000元，5年租房成本為36萬元，相當于當前購房成本的6%。總結以上兩個案例，我們認為，限購政策增加了約40%的居住成本，且此處僅為經濟賬，并未考慮其他一些隱性成本。換個角度理解該問題，限購政策若松動，其可以產生最大為40%的減負效應。

??二、限貸政策

??截止2023年7月30日，一線城市執行了非常嚴厲的限貸政策，在首付比例、房貸利率、認房又認貸這三個層面都有所體現。首付比例和房貸利率的“嚴厲”，是相對二三線城市而言的，同時在二套房方面有更明顯的體現。而認房又認貸的政策，在四個一線城市中都有體現，導致很多換房需求無法享受到首套房的優惠政策。

??我們認為，一線城市若在降低首付、降低房貸利率、調整認房又認貸政策上有相應動作，都可以比較明顯地降低購房成本。此處重點分析調整認房又認貸政策的減負效應。1）調整后，購房者認購二套房可適用首套房首付比例，即從73%降至33%。按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬降至195萬，首付成本降低了240萬，即降低了55%的資金支付壓力。2）調整后，購房者認購二套房可適用首套房利率，即從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月。30年累計減少47萬元。綜合以上兩點，我們認為，若一線城市積極調整認房又認貸政策，其將通過降低首付款和降低月供款等渠道產生顯著的減負效應。