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??導語

??2025年一季度京滬深杭二手房市場量增價穩，成交同比增17%，高改及豪宅需求回暖，剛需價格止跌，二手房作為新房先行指標促市場預期修復，加速整體市場回穩。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??研究視點 

??2025年一季度市場止跌企穩，事實上，二手房市場作為新房市場“晴雨表”，一方面具有先行指標特征，對政策敏感度更高；另一方面，二手房價格企穩也有助于穩定新房市場預期。基于二手房市場這一特性，我們選取了北京。上海、深圳、杭州等短期市場熱度較高的城市，分析其二手房成交結構差異化，掛牌量價變化等特征判斷剛需、改善客群入市情況，房價是否已經止跌回穩等，解析當前市場止跌回穩進程。

??京滬深杭一二手房成交同比持增
二手回升表現又好于新房

??2025年一季度市場止跌企穩， 對比歷年一季度30個典型城市新房和二手房成交總量規模，可以看出2025年基本處于6年來中值水平，2025年一季度一二手房成交面積達8204萬平方米，同比增長17%。為了更好的分析當前市場止跌回穩進程，我們選取了短期內熱度較高的北京、上海、杭州和深圳，一季度一二手房累計同比持增且顯著超30城平均水平。

從一二手住宅成交同比增幅來看，除深圳之外，二手房增幅普遍大于新房，上海、深圳、杭州一季度二手房成交同比增幅均在5成左右，深圳基于新房供應迎來階段性爆發和去年基數較低，一季度新房成交同比增83%。

??事實上，二手房市場作為新房市場“晴雨表”，一方面具有先行指標特征，對政策敏感度更高，2025年"認房不認貸"政策后，重點城市二手房帶看量周增40%，領先新房認購回升2周；另一方面，二手房價格企穩也有助于穩定新房市場預期，深圳寶安區二手房議價空間從2024年Q4的8%收窄至2025年Q1的5%，3個月后同區域新房啟動漲價。基于二手房市場這一特性，本文我們將著重分析京滬深杭四城二手房成交結構差異化，掛牌量價變化等特征判斷剛需、改善客群入市情況，房價是否已經止跌回穩等，分析當前市場止跌回穩進程如何？

??02

??二手掛牌量延續高位波動但增速放緩
千萬豪宅掛牌占比上升
（本節有刪減）

??1、京滬深杭二手掛牌量增速放緩，深杭同環比跌幅1-2成

??為了更好的分析3月以來二手房業主心態變化，我們主力聚焦了二手成交熱度較高的北京、上海、深圳、杭州等核心一二線城市，從CRIC監測的四城新增掛牌套數來看，2025年一季度基本都呈現出逐月遞增態勢，4月前20日業主掛牌積極性略有回落，環比2025年3月日均都出現了回落，同比來看，北京、上海分別增長16%和55%，而深圳、杭州下降11%和19%。

??2、京滬杭千萬豪宅業主掛牌積極性穩中有增，深圳不升反降

??從新增掛牌套數總價段來看，2025年以來京滬杭高改和豪宅業主掛牌積極性穩中有增：北京呈現穩態特征，總價800-3000萬和3000萬以上占比持穩14%和0.5%左右；上海、杭州則呈現出明顯上揚態勢，尤其是2025年4月以來總價800萬以上新增掛牌量占比達到了2025年以來高點。而深圳則呈現出明顯差異化特征，僅總價800萬以上各面積段占比均出現了不同程度的回落，高端業主掛牌積極性不升反降。

　　從面積段來看，與以上結論基本類似，北京、上海、杭州雖然160平以上面積段新增掛牌量占比均不足10%，但是從月度變化趨勢來看，基本呈現出持穩或穩中有增態勢，僅深圳一城顯著回落。

??目前來看，豪宅出現短期掛牌量上升，我們認為業主心態可能存在以下變化：一是高位套現的避險心態：一方面一線城市核心地段豪宅長期被視為抗跌資產，但當前宏觀經濟增速放緩、房地產行業整體調整，部分房東認為豪宅價格可能已觸及階段性高點，選擇在高位套現以鎖定收益。另一方面房地產稅試點預期、遺產稅傳聞等政策不確定性增加持有成本，尤其是多套房持有者傾向于提前減持高總價資產，避免未來政策沖擊。二是流動性需求驅動下的優化資產配置，全球加息周期下，海外資產（如美元資產、海外房產）收益率吸引力上升，房東可能拋售國內不動產以置換更高收益或更安全的境外資產。三是“賣舊買新”的置換需求，近兩年來以上海為代表的核心一二線城市新房豪宅供應大爆發，產品力持續升級，隨著四代宅、高得房率、高裝配標準的優質豪宅入市，也客觀上使得部分豪宅客戶將置換需求前置。

??3、京滬深杭總價100萬-500萬元房源占比約6成仍是新增掛牌主力（略）

??4、京滬深總價500萬-800萬元中高改房源掛牌穩定且占比約2成（略）

??03

??剛需房源成交過半但集中度下降
高改和豪宅占比環增
（本節有刪減）

??1、滬深杭低總價成交集中度下降，500-3000萬成交占比環增（略）

??2、京滬深杭140平以上成交占比同環比齊增，高改和豪宅供求活躍

??從成交面積段來看，與高總價段成交占比持增結論趨同，高改和豪宅需求旺盛，京滬深杭四城140平以上面積段成交套數占比穩中有增。

??而從140平以內面積段來看，京深杭90-140平成交占比環比持增，主要源于這一面積段多為三房設計，功能性完備，可以滿足“一步到位”的自住需求，性價比相對較高，跌幅較為顯著的多集中在70-90平中等面積段，而70平以內剛需面積段則呈現出顯著的差異化特征，北京成交套數占比同環比齊降，上海、深圳、杭州成交占比仍有上行趨勢，主要得益于“四限”松動后新政對剛需客群的刺激作用較為顯著。

??3、成交占比環增多為城市核心區，深杭主力區域集中度上升（略）

??04

??半數二手小區房價環增、高端領漲
價格止跌向剛需延伸
（本節有刪減）

??1、滬深杭二手房價環比上漲小區占比波動上行至50%以上

??北京、上海、深圳、杭州等核心城市二手房價進一步確立企穩勢頭，2025年3月滬深杭均有超半數小區房價環比上行，北京上漲小區占比也達到了46%。事實上，上海、杭州已連續兩個月均有過半小區房價環比上漲，加之土拍延續火熱表現，也為二手房價企穩回升奠定預期，杭州2025年3月二手房價指數環比增長1%，創2022年8月以來70城環比漲幅新高。

??2、京滬近1年議價空間逐步收窄，滬深杭議價空間均不足20%（略）

??3、京滬深高端小區房價領漲，滬深杭約半數剛需小區房價環增（本節有刪減）

??從小區類型來看，高端小區率先顯露出了量價齊升的積極信號，除杭州外余下三城3月高端小區房價環比上漲比重均超6成，改善次之，北京、上海、杭州3月也有過半數改善小區房價環比上漲。值得關注的是，3月上海、深圳等新政利好型城市剛需小區房價也出現了企穩回升態勢，本月約半數剛需小區房價環增，占比較2025年2月出現了顯著上升。

??事實上，較高端小區而言，目前剛需、改善類小區掛牌規模更大，在大量平價房源長期待售的背景下，隨著成交顯著放量，房價走勢迎來了新的“平臺期”。隨著二手房交易的持續放量，買方掃清當前的低價掛牌房源之后，剛需、改善類房源將開啟新一輪的上漲周期。

??05

??京滬深杭二手由“以價換量”正轉至“量增價穩”，供需活躍預示回穩進程加速
（本節有刪減）

??1、京滬深杭二手房新增掛牌量、成交規模延續高位波動（略）

??2、剛需產品成交集中度下降，高改和頂豪成交占比回升

??而從成交結構來看，雖然小面積、低總價剛需產品仍占比一半以上，不過從成交集中度略有回落，此消彼長的當屬高改和頂豪產品，即總價500-3000萬、面積140平以上成交套數占比均有上行態勢，此外二手房成交區域也有向城市核心區域不斷聚焦的趨勢，以北京海淀區、東城區；上海徐匯區、普陀區、長寧區，深圳南山區、福田區，杭州拱墅區、上城區、西湖區為典型代表，其中深圳南山區、福田區，杭州拱墅區、上城區成交套數占比均為本城市TOP3區域，主力區域的成交集中度還在持續上升。相較而言城市外圍區域成交占比低且環比持降，市場熱度顯著回落。

??3、高端小區房價領漲，剛需小區止跌，市場信心持續修復

??從房價層面來看，二手房價已呈現出止跌態勢，北京、上海、深圳、杭州等核心城市二手房價進一步確立企穩勢頭，2025年3月滬深杭均有超半數小區房價環比上行，北京上漲小區占比也達到了46%。價格博弈進入新平衡階段。上海、深圳、杭州議價空間相對較小，均不足20%。從環比變動來看，北京、深圳、杭州均有小幅微增態勢，僅上海一城微降1pcts；同比來看，近一年來，北京、上海二手房議價空間均有逐步收窄態勢，而深圳、杭州議價空間穩中有增，不過仍在20%以內。

??此外，高端小區領漲，剛需、改善積蓄勢能。CRIC監測數據顯示，除杭州外余下三城3月高端小區房價環比上漲比重均超6成，改善次之，北京、上海、杭州3月也有過半數改善小區房價環比上漲。值得關注的是，3月上海、深圳等新政利好型城市剛需小區房價也出現了企穩回升態勢，本月約半數剛需小區房價環增，占比較2025年2月出現了顯著上升。