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??導(dǎo)語

??市場熱度慣性+低基數(shù)加持，預(yù)期2025年一季度樓市成交環(huán)比回落但同比正增長

??得益于政策穩(wěn)信心強預(yù)期疊加年末房企業(yè)績沖刺，12月新房供求“翹尾”收官，供不應(yīng)求之下庫存持續(xù)走低。全年新房成交累計同比降幅持續(xù)收窄至23%，二手房成交繼續(xù)走強，12月成交面積同環(huán)比分別上升46%和11%，全年累計同比正增6%。土地成交規(guī)模周期性“翹尾”，建筑面積環(huán)比增132%,溢價率回落至年內(nèi)均線，流拍率延續(xù)低位。

??01新增供應(yīng)環(huán)增10%好于Q3月均，一線轉(zhuǎn)跌、二三線加速放量

??12月新房供應(yīng)穩(wěn)步放量。30個重點城市新增供應(yīng)1175萬平方米，環(huán)比增長10%，同比下降16%，與三季度月均相比增長27%，全年累計同比降幅收窄至29%。

??一線供應(yīng)回落，僅廣州階段性放量。4個一線城市整體預(yù)計供應(yīng)面積199萬平方米，環(huán)比下降5%，同比下降33%，較三季度月均水平增長10%。僅廣州迎來階段性放量，同環(huán)比持增，年末房企普遍加強了推盤節(jié)奏，疊加上月基數(shù)較低，整體供應(yīng)量穩(wěn)中有增。北京、深圳同環(huán)比齊降，深圳整體供應(yīng)規(guī)模仍顯著好于三季度月均，北京供應(yīng)回落至年內(nèi)低位，全年累計同比降幅擴大至20%。

??二三線城市供應(yīng)持增，環(huán)比增長14%，較三季度月均增幅為31%。26個重點二三線城市合計供應(yīng)976萬平方米，環(huán)比增長14%，同比下降12%，累計同比降幅為30%。其中成都、西安12月供應(yīng)規(guī)模延續(xù)100萬平以上高位持穩(wěn)，累計同比降幅保持在2成左右。從變化情況來看，二三線漲跌分化持續(xù)加劇：西安、武漢、杭州、長沙、鄭州、合肥、徐州等環(huán)比增幅均超5成，迎來了集中補貨期；而濟南、青島、南寧、福州、長春、寧波、惠州、珠海、常州等二三線同環(huán)比齊降，房企推盤積極性也并不高漲。

??02新房成交環(huán)比再增15%且創(chuàng)近三年同期新高，全年降幅收窄至23%

??得益于年末房企年末加大推盤頻次和營銷力度，12月成交面積迎來顯著翹尾行情。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，12月30個重點城市整體成交1801萬平方米，環(huán)比增長15%，同比增長17%，絕對量水平較2022年12月亦增長2%，創(chuàng)近三年同期最高,與三季度月均值相比增長86%，全年累計同比降幅顯著收窄至23%。

??一線城市市場熱度延續(xù)，京廣成交回升，滬深略顯疲軟。4個一線城市環(huán)比微增1%，同比上升35%，較三季度月均增長80%，累計同比降幅為11%。除上海、深圳環(huán)比下降外，北京、廣州均同環(huán)比齊增，其中廣州漲幅顯著，環(huán)比增9%、同比增39%，與三季度月均相比增長73%，這也使得廣州成交量與去年基本持平。值得關(guān)注的是，前期利好新政影響較大的上海、深圳，本月均出現(xiàn)環(huán)比轉(zhuǎn)降，可以看出新政利好效應(yīng)有遞減趨勢，隨著短期欲購房的存量客戶持續(xù)釋放，成交增長也有疲軟態(tài)勢。

??二三線城市成交延續(xù)低位波動，累計同比降幅顯著高于一線。可以將各城市劃分為以下幾類：（1）年末顯著翹尾類城市除了武漢、蘇州、長沙、寧波等基本面尚佳的二線城市之外，還有無錫、珠海、徐州、嘉興等三四線線城市，經(jīng)歷了數(shù)月低迷，年末購房需求迎來集中釋放期。（2）天津、南京、昆明等環(huán)比漲幅均在15%以內(nèi)，低于均值，平穩(wěn)收官；（3）西安、濟南、廈門、惠州等少數(shù)城市同環(huán)比延續(xù)降勢，主要源于前期集中放量后階段性疲軟，整體成交仍延續(xù)低位徘徊。值得關(guān)注的是，9城全年累計同比降幅已收窄至2成及以內(nèi)，天津購買力持續(xù)修復(fù)，整體成交呈現(xiàn)低位回升；而寧波、昆明、廈門、福州、佛山、常州、嘉興、珠海等多數(shù)城市當(dāng)前成交規(guī)模基本已接近底部。

??03項目去化平均去化率40%持穩(wěn)，滬杭等推盤量大質(zhì)優(yōu)去化率均超6成

??12月房企推盤積極性穩(wěn)步提升，26個重點城市12月首開和加推共計311次，環(huán)比上升20%；市場熱度高位持穩(wěn)，據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點城市12月平均開盤去化率為40%，環(huán)比持平上月，同比上升7pcts；和三季度相比增幅為14pcts，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。

??分城市來看，上海、杭州高熱不退，12月推盤均在超45次且項目平均去化率持穩(wěn)在6成以上。無錫、廈門等房企推盤更傾向于“以銷定產(chǎn)”，僅素質(zhì)較好的盤傾向于加快推盤節(jié)奏。

??而從變化趨勢來看，環(huán)比漲跌參半，同比漲多跌少，同環(huán)比齊增類城市除了短期內(nèi)熱點恒熱的上海、北京、杭州之外，更多是武漢、天津、重慶、嘉興、無錫、常州、珠海等二三線城市，經(jīng)歷了前期深度調(diào)整，市場有弱復(fù)蘇趨勢；還有部分城市諸如西安、蘇州、青島、濟南、佛山等受12月供給結(jié)構(gòu)影響，去化率不升反降，市場延續(xù)低迷。值得關(guān)注的是，當(dāng)前整體市場止跌企穩(wěn)征兆顯著，26城中僅有6城12月去化率不及2024年三季度月均，多數(shù)城市市場熱度還是呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。

??04庫存供求比0.65致庫存繼續(xù)下降，深昆佛等去化周期同環(huán)比齊跌

??12月，因供應(yīng)增幅不及成交，30城整體供求比由上月的0.68降至0.65，僅西安、長沙、上海3城供過于求，其余27城供求比均在1以下。30城庫存面積為22424萬平方米，環(huán)比下降3%，同比下降7%。

??25城消化周期環(huán)比有所縮短，降幅多為10%以內(nèi)，深圳因供給約束、成都因成交穩(wěn)增，去化周期環(huán)比降幅較為顯著。值得關(guān)注的當(dāng)屬深圳、昆明、佛山等去化周期同環(huán)比齊跌；從絕對量來看，目前消化周期超過18個月的城市持穩(wěn)18個，隨著成交復(fù)蘇，庫存去化壓力還是有逐步緩解的征兆。

??05二手住房成交同環(huán)增46%和11%，全年一線和杭寧長青等二線增約20%

??12月，35個重點城市二手房成交面積預(yù)計為2490萬平方米，環(huán)比增長11%，同比增長46%。2024年全年累計成交面積預(yù)計為22695萬平方米，累計同比增長6%。

??環(huán)比來看，一系列政策刺激下，12月二手房市場高溫不退，除北京、西安、杭州、濟南、合肥、長春、大連、渭南等8城外，其余27個城市成交均持增。同比來看，重點城市漲多跌少，京滬深等核心城市成交規(guī)模普遍高于去年同期，特別是深圳同比倍增，北京、上海等增幅也在6成以上，但昆明、長春、大連等城市成交表現(xiàn)依然顯著弱于去年同期。總體來看，二手房成交延續(xù)高位震蕩行情，客群主要集中在價格敏感度較高的剛需剛改客群。

??06土地市場成交金額周期性環(huán)比倍增，同比仍延續(xù)二成降幅

??12月，土地市場如期迎來歲末成交“翹尾”，供應(yīng)端則迎來季節(jié)性下行。截止12月25日，本月土地供應(yīng)0.9億平方米，環(huán)比上月同期下降七成，成交2.8億平方米，環(huán)比上升上月同期132%。不過成交同比仍維持負(fù)增長，成交金額較上年同期下降二成左右，各地仍在繼續(xù)控制一級市場規(guī)模，促進行業(yè)庫存回落。本月土地溢價率3.8%，雖然月內(nèi)深圳、杭州等地拍出多宗高溢價地塊，但是由于三四線土地交易量上升，以及年末各地重點項目出讓量增加，平均溢價率還是較上月有所回落，下降至年內(nèi)均線附近。

??各能級城市表現(xiàn)趨同，均為環(huán)比大幅增長，同比持續(xù)回落。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止12月25日，一線城市本月共成交土地建面260萬平方米，環(huán)比上升128%，同比下降27%。具體來看，深圳本月成交33萬平方米，成交總價190億元，熱點地塊深圳南山區(qū)粵海板塊商住地塊溢價率高達46.3%。北京月內(nèi)迎來一宗百億地塊出讓，位于豐臺區(qū)麗澤板塊，起拍總價110.5億，被中海以底價競得，這是北京的首宗不限價地塊，也是2024年以來北京的第三宗百億地塊。

??二線城市方面，至25日成交建面5004萬平方米，環(huán)比上升221%，同比下降19%，成交金額1827億元，環(huán)比上升130%，同比下降22%。具體來看，本月長沙成交建面最高，達到803萬平方米，總價189億元，平均溢價率0.5%；重慶其次，成交建面599萬平方米，總價131億元，平均溢價率0.3%；居于第三的成都成交建面359萬平方米，總價128億元，平均溢價率6.7%。

??本月杭州、合肥、成都等地成交了多宗高溢價地塊，如杭州蕭山北干東地塊溢價率高達76.5%，為2024年以來杭州溢價率最高的一幅宅地。杭州新房限價的取消，充分釋放了該地塊的溢價空間，該樓面價也刷新了蕭山區(qū)宅地第二的紀(jì)錄。同日杭州成交的喬司宅地，也拍出了48.8%的溢價率，該地塊容積率1.1，成交總價7.9億元，成交樓板價1.8萬元/平方米，周邊在售項目均價在3萬元/平方米左右。

??三四線城市方面，截止25日成交總建面2.2億平方米，環(huán)比環(huán)比上升118%，同比下降17%，是各能級城市中同比下降幅度最小的。成交均價2154元/平方米，環(huán)比下降6%。在經(jīng)歷了連續(xù)數(shù)年的領(lǐng)跌之后，三四線城市土地成交規(guī)模率先接近底部，在保證城市重大項目建設(shè)規(guī)模的前提下，2024年進一步下跌的空間相對較小，年末迎來較小的同比降幅也在情理之中。在CRIC重點監(jiān)測的三四線城市中，徐州、揚州等15個城市成交規(guī)模超過100萬平方米，榜首徐州成交629萬平方米，揚州、鹽城、常州也超過300萬平方米。大多數(shù)城市仍以底價或低溢價成交為主，本月成交建面超過100萬的城市，平均溢價率均未超過3%。

??07綜觀市場熱度慣性+低基數(shù)加持，預(yù)期2025年一季度樓市成交環(huán)比回落但同比正增長

??總體來看，12月因恰逢年末沖刺，30個重點城市整體仍處于持續(xù)放量期，供求均呈現(xiàn)翹尾收官。預(yù)判后市，我們認(rèn)為，2025年1-2月受春節(jié)假期影響，環(huán)比回落是大概率事件，但綜合政策加持和當(dāng)前市場成交熱度慣性，3月小陽春行情有望延續(xù)，考量到2024年基數(shù)較低，2025年一季度同比仍將正增長。

??分能級來看，一線城市成交熱度延續(xù)，整體成交面積穩(wěn)中微降。二線城市成交規(guī)模持穩(wěn)，強弱城市間輪動復(fù)蘇。三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，不過整體調(diào)整已接近市場底部，降幅還有望持續(xù)收窄。值得關(guān)注的是，二手韌性強于新房的態(tài)勢還將延續(xù)，但份額講逐步傾向新房上升，剛需客群的分流作用仍將存在，但對改善和高端客群，新房產(chǎn)品內(nèi)卷升級疊加價格隨行就市，性價比突出而吸引客戶回流新房。