??在當(dāng)前境外融資渠道凍結(jié)的背景下，維護(hù)境外評(píng)級(jí)的意義已經(jīng)不大。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??2022年11月9日，碧桂園公告稱(chēng)與惠譽(yù)友好協(xié)商，主動(dòng)撤銷(xiāo)了其信用評(píng)級(jí)。值得注意的是，碧桂園并非近期唯一主動(dòng)撤銷(xiāo)境外評(píng)級(jí)的房企，此外還有金輝集團(tuán)、新城控股等房企也均申請(qǐng)撤銷(xiāo)評(píng)級(jí)。內(nèi)資房企急著與國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“分手”，究竟出于什么原因？未來(lái)又將會(huì)造成怎樣的影響？

??評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)助推放大危機(jī)
果斷“分手”及時(shí)止損

??2022年下半年以來(lái)，幾乎每月都有房企撤銷(xiāo)境外信用評(píng)級(jí)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2022年6月至今有多達(dá)25次房企評(píng)級(jí)撤銷(xiāo)事件，其中10月份就多達(dá)11次，其中涉及房企包括金輝、富力、新城、恒大、旭輝等等。在涉及撤銷(xiāo)評(píng)級(jí)的22家房企中，有過(guò)半數(shù)量的房企為主動(dòng)撤出。

??而房企之所以著急與評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“分手”，其主要導(dǎo)火索為自2021年起的境外評(píng)級(jí)集中下調(diào)風(fēng)波。據(jù)了解，自2021年10月起較多房企被境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)，其中2021年10月18日及19日短短兩日，穆迪就集中下調(diào)了20家房企的信用評(píng)級(jí)或展望。而隨后2021年10月21日惠譽(yù)更是將29家中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商納入標(biāo)準(zhǔn)觀察范圍。而此后至今的近一年時(shí)間內(nèi)，房企遭遇的評(píng)級(jí)下調(diào)從未停止，部分房企如旭輝更是在2022年10月內(nèi)被穆迪兩次下調(diào)。

??應(yīng)對(duì)評(píng)級(jí)下調(diào)，部分房企最初寄希望于通過(guò)提前償債的方式，提升外界對(duì)企業(yè)的償債能力信心。以海倫堡為例，2022年6月17日，海倫堡針對(duì)2018年非公開(kāi)發(fā)行公司債券，將8.63億元連本帶息償債資金提前入賬（兌付日為2022年6月22日）。但該等舉措?yún)s未能打動(dòng)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)。僅過(guò)三天，2022年6月20日，穆迪宣布就將海倫堡發(fā)行人評(píng)級(jí)從B2下調(diào)至Caa1，債項(xiàng)評(píng)級(jí)由B3下調(diào)至Caa2，展望負(fù)面。而穆迪給出的理由是，此次海倫堡按期還款后，由于“運(yùn)營(yíng)能力減弱，融資渠道受限”，“對(duì)海倫堡中國(guó)流動(dòng)性的評(píng)估從充足調(diào)整為疲軟”。

??同樣的命運(yùn)也發(fā)生在中駿身上，2022年10月12日，中駿提前匯款給托管銀行，以支付于2023年到期票息7.25%美元債利息（應(yīng)于10月19日到期），總利息金額1812.5萬(wàn)美元。而此后2022年10月21日，標(biāo)普基于類(lèi)似的理由，將中駿的長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)從“B-”下調(diào)至“CCC+”；未償高級(jí)無(wú)抵押債券的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“CCC+”下調(diào)至“CCC”。在此背景下，中駿“無(wú)奈”主動(dòng)撤銷(xiāo)了標(biāo)普的發(fā)行人信用評(píng)級(jí)和發(fā)行評(píng)級(jí)。由此來(lái)看，在當(dāng)前國(guó)內(nèi)融資、銷(xiāo)售環(huán)境不變的情況下，內(nèi)資房企面臨境外評(píng)級(jí)下調(diào)的“無(wú)解”局面，個(gè)體不論如何嘗試，都難免遭遇評(píng)級(jí)被下調(diào)的境遇。

??而更糟的是，評(píng)級(jí)下調(diào)會(huì)觸發(fā)債項(xiàng)的提取償還條款，短時(shí)間內(nèi)會(huì)加劇房企的償債壓力，而境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的下調(diào)對(duì)象將“民營(yíng)示范房企”也包括在內(nèi)。以旭輝為例，2022年8月30日，旭輝控股董事局主席林中在2022年中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，“到目前為止（旭輝）沒(méi)有一筆負(fù)債違約，沒(méi)有一筆利息延期支付”。據(jù)悉，截止2022年底旭輝境內(nèi)外已不存在剛性?xún)陡秱鶆?wù)，而最近一筆美元債則在2023年1月到期。但在接下來(lái)的9月及10月中，旭輝接連遭到了三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的集體下調(diào)，而評(píng)級(jí)的下調(diào)不僅影響了旭輝的境外債再融資，同時(shí)也觸發(fā)了部分債務(wù)的提前還款。在旭輝11月1日“暫停支付境外融資”的公告中，旭輝表述為“部分融資因評(píng)級(jí)下調(diào)觸發(fā)提前兌付條款，境外兌付壓力在短期內(nèi)劇增”。

??由此來(lái)看，在行業(yè)下行的背景下，境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)非但不能給房企提供任何“正面宣傳”，反而會(huì)帶來(lái)諸如觸發(fā)提前還款，負(fù)面輿情影響銷(xiāo)售等風(fēng)險(xiǎn)，打亂房企原本穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)軌跡。由此來(lái)看，房企果斷選擇與評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“和平分手”，有利于維護(hù)本就脆弱的市場(chǎng)信心。

??境外融資凍結(jié)下維護(hù)評(píng)級(jí)意義不大
境內(nèi)融資政策利好減輕壓力

??此前房企需要維護(hù)境外評(píng)級(jí)，主要是出于通過(guò)境外發(fā)債助推發(fā)展的考量；而在當(dāng)前境外融資渠道凍結(jié)的背景下，維護(hù)境外評(píng)級(jí)的意義已經(jīng)不大。

??事實(shí)上，房企的境外融資早于2021年的四季度就逐步趨于凍結(jié)狀態(tài)。據(jù)100家典型房企融資數(shù)據(jù)，2021年第四季度房企的境外發(fā)債僅為130億，同比下滑84%，環(huán)比下滑77%。2022年一季度，房企境外發(fā)債迎來(lái)年初的小高峰，但相比2021年已有較大差距，同比下降了70%。而二季度境外發(fā)債持續(xù)低迷，僅104億；雖然三季度境外發(fā)債規(guī)模出現(xiàn)增長(zhǎng)，但主要是由于富力十批未償還的美元優(yōu)先票據(jù)（共計(jì)49億美元）重組成3批新票據(jù)。若撇除富力境外債重組影響，三季度的境外發(fā)債僅為138億，境外發(fā)債占比僅為13%，此外2022年10月未有監(jiān)測(cè)到房企于境外發(fā)債。

??值得注意的是，未來(lái)房企的境外債償債壓力仍在增加。由于境外發(fā)債渠道趨于凍結(jié)，房企境外債務(wù)的發(fā)債規(guī)模與到期規(guī)模之間的差距越拉越大。2022年前10月，房企的境外發(fā)債規(guī)模為935億元，而到期規(guī)模為3198億元，僅占到到期規(guī)模的29%。這表明房企無(wú)法通過(guò)以舊換新的方式延長(zhǎng)境外債務(wù)的到付壓力，而2023年的1月及4月仍有多個(gè)境外債的到期高峰，分別高達(dá)691億、686億。預(yù)計(jì)屆時(shí)房企的到期境外債務(wù)償還壓力將更大，或會(huì)出現(xiàn)更多的境外債違約事件。

??然而好消息是，近期房企的境內(nèi)融資環(huán)境已出現(xiàn)明顯利好，房企可轉(zhuǎn)向?qū)で缶硟?nèi)融資機(jī)會(huì)。11月8日晚，交易商協(xié)會(huì)表示將繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資。次日，中債信用增進(jìn)公司就跟進(jìn)表示，意向民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)可提出增信需求，3個(gè)工作日內(nèi)將予以郵件反饋。而11月11日,銀保監(jiān)會(huì)更發(fā)布十六條措施，新規(guī)從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，從此前“救項(xiàng)目不救企業(yè)”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。隨著更多利好政策的出現(xiàn)，市場(chǎng)信心正逐漸修復(fù)，11月9日房地產(chǎn)行業(yè)更是迎來(lái)了久違的股債雙漲走勢(shì)。隨著利好政策落地實(shí)施，房企的償債壓力或?qū)⒌玫骄徑狻?/p>

??整體看來(lái)，雖然撤銷(xiāo)評(píng)級(jí)對(duì)于房企境內(nèi)企業(yè)運(yùn)營(yíng)影響不大，多為當(dāng)前行業(yè)下“兩害選其輕”的選擇，如何重獲評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的肯定及投資者的信心才為更加積極的對(duì)策。當(dāng)前房企還是要以“保交付”為核心，確保企業(yè)的銷(xiāo)售回款，管理好自身現(xiàn)金流健康，把握好境內(nèi)融資窗口，逐步重建市場(chǎng)信心。