李葉 2024-09-11 10:28:05 來源：中房報
??自公司錄得上市30年的首次虧損以來，深圳市中洲投資控股股份有限公司（以下簡稱“中洲控股”）“壞消息”不斷。
??9月9日晚間，中洲控股發布公告，公司于近日收到中國證券監督管理委員會深圳監管局（以下簡稱“深圳證監局”）出具的《深圳證監局關于對深圳市中洲投資控股股份有限公司采取責令改正措施的決定》《深圳證監局關于對賈帥、葉曉東采取出具警示函措施的決定》。同時，公司控股股東深圳中洲集團有限公司（以下簡稱“中洲集團”）收到深圳證監局出具的《深圳證監局關于對深圳中洲集團有限公司采取出具警示函措施的決定》。
??根據公告，中洲控股存在以下違規行為：
??一、信息披露不規范。公司在存貨減值測試時，成本分攤方式發生變化，構成會計估計變更，但公司未履行信息披露義務；公司未及時披露控股股東股份凍結延期事項。
??二、存貨跌價測試不審慎。公司部分項目存貨預計售價未綜合考慮房地產市場變化情況、項目去化、競品價格等因素的影響。
??三、公司治理不規范。公司部分“三會”會議記錄不完整和會議管理不到位、內幕知情人登記管理制度未及時修訂和執行不到位，關聯人名單登記不完整。
??除了對中洲控股進行警示外，深圳證監局還特別提及公司董事長、總經理賈帥，財務總監、董事會秘書葉曉東。公告顯示，賈帥、葉曉東對上述問題負有主要責任。根據相關規定，深圳證監局決定對賈帥、葉曉東分別采取出具警示函的監管措施。
??就警示函內容及公司后續計劃，中國房地產報記者致電中洲控股投資者電話，工作人員表示，公司及相關責任主體在收到警示函后，高度重視相關問題，并將嚴格按照深圳證監局的監管要求進行整改。本次行政監管措施不會影響公司正常的經營管理活動。
??9月10日，截至收盤，中洲控股股價跌2.98%，報3.58元，總市值23.8億元。
??首度虧損遭問詢
??這已不是中洲控股今年第一次受到監管機構關注。
??4月24日，中洲控股發布了2023年年度報告。報告顯示，2023年中洲控股實現營業收入76.21億元，同比上升7.59%；歸屬母公司凈利潤-18.45億元，同比下降2412.74%；扣除非經常性損益后歸屬母公司凈利潤-18.64億元，同比下降6564.38%。
??這是中洲控股自1994年上市以來的首次年報虧損，且虧損金額足以吞沒其此前近5年來的歸屬母公司凈利潤之和。數據顯示，中洲控股2018~2022年的歸屬母公司凈利潤合計約18.01億元。
??5月22日，深交所向中洲控股發布年報問詢函，要求其說明營業收入增加的同時凈利潤大幅下降等問題的原因。
??6月中旬，中洲控股回復，房地產銷售采取預售模式，營業收入與實際銷售情況存在一定時間差。2023年度結轉收入的部分項目主要系2021~2022年期間進行預售，并于該年度竣工達到約定交付條件進而結轉收入的金額增加。公司2023年開發預售的部分房地產項目銷售價格不及預期，售價下降明顯。公司根據各項目所處的市場環境，按企業會計準則的要求對存在減值跡象的存貨項目計提了存貨跌價準備22.18億元，增長約961.24%。綜合上述因素，公司2023年度營業收入較上年增加5.38億元，增長7.59%；凈利潤大幅下降19.25億元，同比下降2412.74%。
??公司經營活動現金流與凈利潤變動情況方面，中洲控股表示，基于房地產行業特點，公司本年度結轉收入的部分項目系2021~2022年期間進行預售，當時所處市場環境較報告期略好，售價較2023年度高，因此對毛利率做出明顯貢獻。而2023年度，受到房地產行業銷售情況繼續下滑的影響，部分項目銷售價格下降明顯，以價換量的結果導致報告期內因存貨出現明顯減值跡象，計提存貨跌價準備22.18億元。因此2023年度公司凈利潤大幅下跌至-18.45億元。
??公司2023年經營活動現金流入實際較上年同期減少約3.85億元，因當年銷售不及預期，預售資金回流減少，為保證公司正常經營，公司放緩工程進度，相應減少了房地產開發支出的現金流出，使經營活動現金流出較上年減少約7.6億元。綜合來看，經營活動產生的現金凈流入較上年增加3.7億元，同比增加38.12%。
??中洲控股在相關回復中還透露，截至2024年一季度末，公司一年內到期的有息負債金額為23.78億元，可用貨幣資金為15.79億元，資產負債率為81.88%；公司流動性指標較弱，未來一年仍存在一定償債壓力。
??昔日“拿地王”的“苦日子”
??中洲控股的前身是創立于1984年的深圳市長城投資控股股份有限公司（以下簡稱“深長城”），于1994年股份制改造后成為上市公司。1993年，潮汕商人黃光苗創下房地產開發企業中洲集團，并于2013年通過深長城實現A股曲線上市。迄今為止，中洲集團持有中洲控股52.63%的股份，中洲控股是中洲集團唯一地產上市平臺。
??很長一段時間內，黃光苗的命運與中洲控股捆綁在一起，而他的擴張雄心深深影響著中洲控股。數據顯示，中洲控股在2016~2018年的新增土地儲備分別為20.73萬平方米、98.78萬平方米和24.49萬平方米，拿地面積的增長幅度基本可以對應中洲控股的存貨增速。2017年，中洲控股曾在一月內橫掃全國5個城市，涉及香港、佛山、惠州、無錫及重慶，拿地氣勢如虹，一時被業內譽為“拿地大王”。
??值得注意的是，自2016年銷售額突破百億大關后，中洲控股業績規模一直沒有更大突破。2016~2019年，中洲控股的銷售金額分別為105.3億元、144.91億元、131.72億元和155.21億元。按照中指研究院的統計口徑，2023年中洲控股實現銷售額116.9億元，僅位居行業第106位。
??早期大量拿地亦導致中洲控股存貨高企，或陷入“消化不良”的窘境。中國房地產報記者查閱中洲控股近5年的年報數據發現，其“增收不增利”的趨勢明顯。
??2019~2023年，中洲控股營業總收入分別為72.13億元、107億元、86.76億元、70.83億元及76.21億元，而同期的歸屬母公司凈利潤則分別為7.87億元、2.81億元、2.06億元、0.80億元及-18.45億元，呈連年下滑狀態。
??來到2024年，這一情形似乎更為嚴重。
??8月29日，中洲控股發布2024年半年報，報告期內，公司實現營業收入約23.43億元，同比下降35.74%；歸屬母公司凈利潤虧損4.15億元，同比下降2009.35%。對于營業收入的下滑，中洲控股表示，主要是本期房地產收入結算規模較上年同期減少。
??具體來看，中洲控股的營業收入構成中，房地產、酒店和施工行業的營業收入出現不同幅度的下滑。其中，房地產占營業收入的比重高達87.45%，但是降幅最嚴重的，同比減少39.12%。
??值得一提的是，中洲控股報告期內資產減值損失達4.41億元。其中，對存貨的賬面價值進行減值，計提了4.29億元的存貨跌價損失；對合同取得成本的賬面價值進行減值，計提了1203.25萬元的減值損失。
??業績持續下滑的同時，一些負面消息也總圍繞著中洲控股。
??2018年4月，作為中洲控股實際控制人的黃光苗因泄密重組消息，卷入皇庭集團鄭小燕內幕交易；2019年4月，黃光苗的哥哥黃光亮因未按規定披露上市公司信息被深圳證監局出具《行政處罰決定書》。
??此后，黃光苗行事愈發低調，逐漸將中洲控股交由職業經理人打理，自己則退居幕后。
??據了解，中洲控股現任董事長賈帥是做財務出身。曾任成都中信城市建設有限公司財務總監、副總經理；2009年1月~2015年12月，任中洲集團財務總監；2015年12月~2016年12月，任中洲集團副總裁兼財務總監；2016年12月起任中洲集團總裁；2014年3月起兼任中洲控股董事；2024年5月，任中洲控股非獨立董事、董事長、總裁。
??此次中洲控股及董事長被深圳證監局出具警示函，也讓公司的發展之路再次蒙上一層陰影。
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