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??在這個(gè)異常涼爽的5月，廣州又有一家民營(yíng)房企陷入了債務(wù)危機(jī)。

??5月14日，雅居樂集團(tuán)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“雅居樂”，03383.HK）發(fā)布公告，透露未在寬限期內(nèi)支付一筆美元債的利息，并預(yù)期無力履行境外債務(wù)項(xiàng)下的所有付款義務(wù)。

??近3年多來，民營(yíng)房企相繼出險(xiǎn)，雅居樂則因積極的還款態(tài)度堅(jiān)持到了2024年。該公司董事會(huì)主席陳卓林在2023年上半年還對(duì)市場(chǎng)抱有樂觀預(yù)期，認(rèn)為最快可在2024年或2025年扭虧為盈。

??“沒辦法。”某民營(yíng)房企的高管感慨，就目前的市場(chǎng)環(huán)境而言，房企遭遇流動(dòng)性危機(jī)只是時(shí)間早晚的問題。“我很敬佩陳卓林一直不躺平的態(tài)度。努力很重要，但努力不代表一定會(huì)成功。”

??雅居樂方面表示，下一步的工作重心將圍繞“保交付，保品質(zhì)，保服務(wù)，穩(wěn)經(jīng)營(yíng)”展開。

??美元債利息還不上

??公告顯示，2020年10月、2020年11月，雅居樂發(fā)行了4.83億美元的優(yōu)先票據(jù)，2025年到期，票面利率6.05%，付息日為每年的4月13日及10月13日。

??根據(jù)雅居樂的說法，該公司直至5月13日的寬限期到期，都未支付這筆利息，原因是其正面臨流動(dòng)性壓力。

??雅居樂表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)處于下行趨勢(shì)，大部分地區(qū)的銷售仍然低迷。今年前4月，該公司的預(yù)售金額為65.5億元，分別較2023年及2022年同期下降68%、73.9%。而融資及再融資也愈趨困難。

??接下來，該公司考慮聘請(qǐng)外部財(cái)務(wù)顧問及法律顧問，尋求可行的境外債務(wù)整體性解決方案。同時(shí)，繼續(xù)采取措施加快物業(yè)預(yù)售，加速收取銷售所得款項(xiàng)，努力改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。

??資金緊張是民營(yíng)房企面臨的共同難題，但此前外界并沒有預(yù)料到雅居樂會(huì)在2024年出險(xiǎn)，因?yàn)樵摴窘衲隂]有到期的美元債。

??截至2023年末，雅居樂的有息負(fù)債約535.54億元，其中銀行借款及其他借款326.95億元、優(yōu)先票據(jù)123.39億元、境內(nèi)債券85.2億元，1年內(nèi)到期的銀行及其他借款224.69億元，1年內(nèi)到期的境內(nèi)債券34億元。超過1年及于2年內(nèi)到期的優(yōu)先票據(jù)約91.7億元，最近一筆美元債的到期時(shí)間為2025年初。

??一位投資者表示，早在2022年，雅居樂就應(yīng)該隨大流進(jìn)行債務(wù)重組了。“早知如此，其實(shí)不應(yīng)該堅(jiān)持的。掙扎著活到現(xiàn)在，太不容易了。”不過，“盡全力堅(jiān)持還錢總歸是值得尊敬。”

??雅居樂方面對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，對(duì)于此次未能償還票據(jù)利息，公司深感遺憾，雖然此前已經(jīng)努力了近4年時(shí)間，但市場(chǎng)復(fù)蘇以及再融資環(huán)境的改善未達(dá)到公司預(yù)期。下一步，該公司計(jì)劃加強(qiáng)交付能力、效率和質(zhì)量，保障各方面的權(quán)益，保持和提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。

??據(jù)了解，截至5月，該公司各項(xiàng)目組團(tuán)如期復(fù)工率為96%。

??陳卓林輸給了市場(chǎng)

??從資金面來看，雅居樂早已處在捉襟見肘的狀態(tài)。2021年末，該公司可自由支配的現(xiàn)金約228億元，但一年內(nèi)到期的短債達(dá)約295.8億元。雖然現(xiàn)金無法覆蓋短債，但2022年，該公司通過配股、出售項(xiàng)目套現(xiàn)、新增融資等方式償付了近250億元的債務(wù)，涉險(xiǎn)過關(guān)。

??2022年末，雅居樂持有約160.9億元的現(xiàn)金及銀行存款，其中76.28億元為受限現(xiàn)金，而一年內(nèi)到期的短債仍有240億元。這意味著，2023年的償債壓力依然不容小覷，最終，雅居樂也熬了過來。

??2023年的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至期末，該公司可自由支配的現(xiàn)金流僅86.37億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債則為258.7億元。參考過去兩年的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為陳卓林也會(huì)堅(jiān)持履行兌付債務(wù)的承諾。

??交銀國際曾在2023年底與雅居樂管理層召開過一次電話會(huì)議，得知該公司2024年主要到期債務(wù)為2筆總額70億港元的境外銀團(tuán)貸款，以及2筆境內(nèi)中債增公司擔(dān)保下發(fā)行的債券，本金總額為19億元。該機(jī)構(gòu)相信雅居樂有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)這兩筆債務(wù)的展期。

??今年2月初，雅居樂還對(duì)外表示多個(gè)城市的多個(gè)項(xiàng)目被當(dāng)?shù)刈〗ú块T明確納入白名單，資金面有望改善。沒想到，3個(gè)多月后，該公司的現(xiàn)金流依然未改善，就連利息都支付不了。

??上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然過去幾年堅(jiān)持償債為雅居樂在資本市場(chǎng)贏得了不少贊譽(yù)，但為了剛兌，該公司已出售了不少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，現(xiàn)在才開始啟動(dòng)全面?zhèn)鶆?wù)重組，難度要比前兩年高不少。

??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，近一個(gè)月時(shí)間，已有東原地產(chǎn)、雅居樂相繼出險(xiǎn)，這不僅僅是企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)的問題，更是市場(chǎng)超跌背景下行業(yè)普遍存在的問題。“或者是說，過去兩年的救市政策并沒有起到刺激市場(chǎng)交易量復(fù)蘇回暖的作用。”尤其是低線城市。如果企業(yè)在這些城市的項(xiàng)目量比較多，市場(chǎng)基本面的持續(xù)下跌甚至超跌勢(shì)必將拖累企業(yè)的銷售回款。從融資環(huán)境來看，無論是公開市場(chǎng)的直接融資，還是“白名單”等相關(guān)政策的落地，目前也都不太順暢，民營(yíng)房企融資難的狀況沒有得到明顯改善。

??他建議，非一線或強(qiáng)二線的城市應(yīng)該出臺(tái)更大力度的救市政策，以盡快激活樓市需求去化庫存。只有這些城市的樓市基本面好轉(zhuǎn)了，整體樓市才算真正的好轉(zhuǎn)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)壓力、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)才能得到有效緩解。